两个mortgages的二三事

由于房市前景不明，正在寻找省钱或避险方案，请大家用力拍。

现状：
自住：jumbo loan (7/1 arm, rate: 3.5%, equity: 20%) ，房价年涨幅略低 ~4%。
出租：confirming loan  (30 yr fixed, rate: 4.3%)，房子分租，房租和月供持平，房价年涨幅 ~14%。

目的：
降低月供、避险。

方案1：再贷款(Refinance) ，总月供可以少个10%左右。
方案2：卖掉自住房，然后全款还清出租房。在分租房住一阵子，等房市低迷再抄底。总月供降低90%左右（只剩房产税和保险)。
方案3：类似方案2，但是不去等着抄底。还清出租房后，低首付买个原来自住房同等价位的。相当于合并两个贷款成为一个。月供可以少个10%左右。
方案4：按兵不动。
方案5：望君指教...

momo_21 发表于 2020-6-6 00:59
可以解释一下为什么绝对不可以还清吗？

还有什么理财产品能让你用这么低的利息拿到三到五倍的杠杆？

绝对不可以还清，理由大概有一百多条吧，宁愿选择卖掉也不能选择还清贷款

refinance是no brainer，最好还能cash out出来一些equity。自住房没有硬伤就不要瞎折腾，出租房可能未来一段时间看跌，refi都不一定好做，如果可能的话也可以搬到出租房住，refi成自住房省利息

给加点米呗😁

建议按兵不动
理由如下:
1. 首先REFINANCE的成本很高，我个人也刚REFINANCE 完。手续费+其他7788的东西不好。此外利率也不一定特别好，INVESTMENT的房子利率也比RESIDENT 的房子高出不好。除非你可以拿到低于1%的利率才至少合算。
2. 卖掉房子也要很多成本，中介还有税，7788的。然后你再买也要税，贷款成本等前。 现在已经是在经济危机中路，你如果认为未来房价还会比现在低很多吗。
3. 你的贷款可以抵掉很多税。
4. CASH在未来会贬值或者说通货膨胀，因为一系列的金融注水，钱反而会贬值。房子的保值会比CASH好的。

按兵不动，or refi自住

boxiaonu 发表于 2020/06/05 13:25:36
绝对不可以还清，理由大概有一百多条吧，宁愿选择卖掉也不能选择还清贷款

refinance是no brainer，最好还...

请教下已经有了自住房，还可以搬到出租房 refinance成自住房？

iwishgandi 发表于 2020-6-5 16:11
请教下已经有了自住房，还可以搬到出租房 refinance成自住房？

可以的，详情可以问lender. 最简单的方法是refi成secondary residence。如果想享受primary residence的利息，还可以想办法把自住房的title完全放到老公或者老婆名下，然后离个婚啥的。。。如果没结婚就更方便了，俩人一人一套primary residence

这个出租房收益看起来不错

boxiaonu 发表于 2020-6-5 13:25
绝对不可以还清，理由大概有一百多条吧，宁愿选择卖掉也不能选择还清贷款

refinance是no brainer，最好还 ...

可以解释一下为什么绝对不可以还清吗？

好难。。一年前7/1 3.25。。交了一年利息了 现在refi rate得多少我才能在x年内（比如说x = 3）break even。。？数学太难了 算了半天觉得还是按兵不动吧

lch04 发表于 2020/06/06 01:46:58
还有什么理财产品能让你用这么低的利息拿到三到五倍的杠杆？

太对了，可是我笨嘴拙舌跟我男票讲不明白