挂一个在地里发广告的中介后，对于自住房找agent的建议

我在“越来越多公司考虑允许永久性在家工作，湾区房市会跌吗？”这个帖子里，挂了一个agent。她在很多帖子里都回复了相同的内容，经我举报后回复都被删了。我反思自己为什么对一个agent打广那么生气？第一是我对地里很有感情，地里的广告位本来就不多，现在有人免费想打广告，我很不屑。第二是我对这个agent的话术很不耐烦，现实中往往这样的话术反而能PUA很多第一次买房的人。我就想讲讲怎么挑agent，给第一次买房的人，提个醒。说得不对的地方还请大家改正。
首先看我挂的那个agent的广告 “大家如果对买卖房子感兴趣，可以加我微信XXX，我的名字叫YYY。我们团队某某大broker全美交易额前1%，经常办微信讲座”
1. 我经常看到销售说自己销售额非常高，卖得房子非常多。潜在客户觉得这个销售很有经验和手段，所以就选了他。我不同意销售额高和服务质量有正比例关系。试想中国agent，只做中国客户，能做到大broker的1%，这是平均每月要接多少新客户？这是多么push客户下Offer？这是Offer下得有多高?
2. 微信讲座。听再多讲座，还不如多听身边买房的朋友聊一聊。这些讲座翻来覆去就是“弯曲房价会不会跌啊”“从下offer到close要几步啊”“现在是买房的最佳时机啊，买到就赚到”一个agent天天带客户看房子，跟卖家讨价还价就很好了。讲座无非就是广告，把自己吹捧一下，把市场美化一下，听一听可以，但是因为讲座就选了agent，万万不可。你们见过哪个讲座给干货的吗? 比如讲一讲弯曲某某住宅区未来要规划架高架线，某某学区为什么好AP考得怎么样大学录取得怎么样，某某地区上空新批了航班路线晚上吵

如果找中国agent：
1. 找英语说得好的。其实有些中国经纪英语不过关，跟美国卖家经纪嗯嗯啊啊的，说不清楚，光气势上就差了一节
2. 找有在美国工作经历的。比如之前是码农，现在是全职经纪
3. 找自己名下有很多投资房的经纪。如果这个经纪自己住个小th，想卖2m豪宅给你，还告诉你升值潜力巨大。。。hmmmmm
4. 找给返点的。我觉得中国agent给返点的最主要原因是因为他们只接中国客户。市场是双向的，如果中国经纪愿意多接外国客户，肯定rebate会下去。。。比如印度客户很精的，看房一看看大半年，预算也不是说多么高，个人不觉得中国agent能打持久战。

如果找美国agent:
1. 找上过大学的。很多美国经纪读完高中考个经纪人的证就开始上工了，用中国话说，是个混子。
2. 找回复及时的。中国经纪一般微信回得很快，美国人说不定了。
3. 找本地的老人。本地老经纪，做了几十年，知道palo alto的城市发展历史，往往有惊喜。朋友想买某个房子，老经纪就说他小时候去过那片区域，那时候房子那片地还是个大剧院等等。
4. 有的本地经纪手上有 没有List的房源，比如本地朋友亲戚托着相熟的agent慢慢卖的。

对于找agent in general：
1. 如果你不懂排水给电通风污水屋顶HVAC装修等等，你的经纪也一点不懂房子的，自己没找inspection的，小心被坑。
2. 你的agent最起码应该给到你附近房价和租金的走势
3. 你的agent在本地要干了很多年
4. 如果你的朋友给你推荐了他的agent，请你多和朋友聊聊买房的过程。如果你的朋友是个土豪，他看的第一间房子带泳池桑拿，看上眼了挥挥手就直接全款买了，那可能他的agent并不适合你的风格。。。

分享一个找agent的渠道，redfin过去sold homes都有买家和卖家的agent名字。我会找那些sold price在listing price以下的房子，联系以下buyer agent。虽然不能保证找到好agent，但是可以过滤一波怂恿买家加价买的不靠谱agent。当然也会漏掉一些卖家under listing，但agent帮助买家在众多买家中脱引而出的。

外清冬 发表于 2020/06/03 00:49:24
同意lz。好agent绝不会push，甚至偶尔还会告诉你别再加价了这个房子不值。所以每次我看到某中介投放的中文广告就特别...

同感特别恶心！！动不动就说房市多热，抢房多难。如果一个经纪让客户当冤大头当出名了，全湾区业内皆知下次卖家经纪碰到你，不就死劲找你compete找谁

另外 抢不到房 offer条件好不好是一方面，难道和agent的个人水平沟通能力人格口碑没关系吗？

vansome 发表于 2020-06-02 19:37:35
分享一个找agent的渠道，redfin过去sold homes都有买家和卖家的agent名字。我会找那些sold price在listing price以下的房子，联系以下buyer agent。虽

我觉得这个方法不太靠谱，你可以看一下这些房子在市场上list了多久（days on market =DOM)。如果是超过三个礼拜以上才pending的，80%是有硬伤或者价太高卖不动的，砍价买属于正常操作，而且你也不知道buyer agent有没有给买家分析明白这些缺点，砍掉的价到底值不值这些硬伤。

同意lz。好agent绝不会push，甚至偶尔还会告诉你别再加价了这个房子不值。所以每次我看到某中介投放的中文广告就特别恶心。他们客户的成交价都特别高。

外清冬 发表于 2020/06/03 00:49:24
同意lz。好agent绝不会push，甚至偶尔还会告诉你别再加价了这个房子不值。所以每次我看到某中介投放的中文广告就特别...

是某科技房产中介吧，我们小区差不多的房子，他们愣多买了10w…蟹蟹他们让其他人办appraisal无忧了

我同意你，我也非常反感各种打广告的. 他们能讲出个啥，不就是房子不会跌利率低买吧买吧.

十分同意，很多agent都是转行过来的，但是对于很多行业知识都不是很了解，自己被listing agent坑都不知道 。

sealiu 发表于 2020-6-3 04:30
是某科技房产中介吧，我们小区差不多的房子，他们愣多买了10w…蟹蟹他们让其他人办appraisal无忧了

对的！神烦他们的中文广告。感觉被侮辱了智商。

我参加过一些zoom讲座，也确实没发现有人讲过：“你们见过哪个讲座给干货的吗? 比如讲一讲弯曲某某住宅区未来要规划架高架线，某某学区为什么好AP考得怎么样大学录取得怎么样，某某地区上空新批了航班路线晚上吵”
这种需要很了解市场也愿意透露信息，但如果讲了客户不买岂不砸饭碗。
不然无非就是 利率低: 买， 最近开始热起来: 买，很多multi offer (钓鱼价): 买，FED印钱通胀了: 买，疫情可以杀价了: 买，跟上个季度比，去年比，或者30年走势比: 买，给你制造刚需/恐慌: 买
可能是门槛低agent太多，年轻人买房又没什么经验。最后想说一句：
“大家如果对买卖房子感兴趣，可以加我微信XXX，我的名字叫YYY。” 😝

俩王四个二 发表于 2020/06/04 02:09:29
我参加过一些zoom讲座，也确实没发现有人讲过：“你们见过哪个讲座给干货的吗? 比如讲一讲弯曲某某住宅区未来要规划架高架...

嗨 讲了住宅区的利弊，客户不见得不买。毕竟预算有限总是有硬伤。但至少agent应该把信息给到位，让顾客自己取舍。
我见过agent根本对城市规划一无所知 不知道眼前这块土地 将来很有可能upzoning
有时候我都思考 中介存在的意义是什么？如果买家有信息不对等，agent也没有给出什么信息