坐标纽约 | 从自己看房到成为房产经纪人 一些经验和看法 希望能帮助大家

毕业后来的纽约 学的是哲学和戏剧专业 等于是no job major啦 :P
来纽约后一直在从事活动策划相关的行业 但大家知道这个是很燃烧热情的啦 所以几年前就开始了作两手准备 为了生活 开始投身到地产产业去
其中的原因也是因为我自己平常也喜欢看房子
在这里也跟大家分享一下经验 有帮助想进地产产业的 也有帮助想找房子的 （在分割线以下） 希望能帮到大家

考试：
考试并不难 我当时去groupon买的一个课程 原价好像是$400左右 买下来$200?
当时我买的是需要到固定地点上课的 课时一共是75小时 每天上4小时左右 大概一个月上完 （网上的课程没试过 但如果你全心投入的话应该比这个快一些）
上课的内容最大的收获是很多老行家的经验分享 答案基本上可以背的
有几道计算的数学方面 亚洲人基本上无难点 考点主要在一些fair housing和一些法律上相关的问题（有点tricky 但并不算难）
然后学校会给你一次准备一次考试 在这个时候你可以去state的网站register考试 （在比较metro的地方通常要等一个月 如果有车的话可以考虑上州的考点 可能只需要等一到两个礼拜）
75道题 对了70%就算pass
这里给的建议是只需要买最便宜的package 这个课程只要帮你能拿到license就可以了

License：
当你考过了 你就会得到一个real estate salsperson的license 这个时候你需要找到一个broker挂着来开始你的工作 （这个下面说明）
你的license虽然是NY state的 但纽约里面每个地方的情况也各不相同 NYC和upstate 有很明显的差别
NYC 有 5 个borough：Bronx, Brooklyn, Manhattan, Staten Island, Queens
Brooklyn, Manhattan 和 part of Queens 是在同一个MLS (multiple listing service)里面的 意思是这里面的agent都能看到大家的listing 虽然现在很多网上的资源 但很多老手第一反应还是在MLS上面找 因为这样可以第一时间找到对方agent的信息
Staten Island 和 Long Island有他们自己的MLS

Broker：
在你等state考试的时候 你就可以去物色你心仪的broker啦
在city里面比较大的broker有 Douglas Elliman (Million dollar listing里面有他的人), Corcoran, Compass, Halstead 等等 这些都是在纽约本地比较大的firm 每一个branch都是他们自己管理的 像Century 21, Sothby's是比较全国性的 他们走得是licensing的概念 当然还有一些大大小小的mom and pop shops 这种的话对应的要么是比较local 就专一在一个area 要么就是比较对应特定的客人 （有专门做日本人 中国人 韩国人生意的 等等）
去哪一种公司完全取决于你自己
如果你已经有很多connection了 不想跟公司分成很多的话 去一个适合你的小公司 你能分到的钱更多
如果你是小白 刚开始 那我建议你进一个大公司 然后去一个大的team 因为一个大的team 他们有很多的listing在手 可以再前期帮你大量的刷transaction的经验 遇到各种问题 解决问题 这是很有用的 缺点是这样的话你的时间上的付出会多一些 每一个team之间分成的方法也不一定 所以要找到适合自己的
Team的话 其实就是几个broker自发组成的集团 有比较official的 他们就会做自己的marketing 不那么official的话可能就是工作习惯在一起
大的team 像million dollar listing那种 可能就是team leader 去找listing 然后showing的时候很多都给下面的人去做

另外大公司也有自己support team 和 课程 帮你完善你的business plan 你可以根据个人喜好的area 房型去做不一样的planning （所以我之前建议不要去买那些很fancy的课程）


跟公司的分成：
每一个公司都有不一样的分法
几个大公司基本都是一样
一开始 50/50 当你达到了一定得目标之后 下一年就会适当的提升 最高大概到70/30左右 如果你是像million dollar listing里面的superstar 你可以再跟公司negotiate :)
小的公司的话就很不一定 我听过90/10的 然后有给minimum wage底薪 但commision只给到5%的
大公司的好处就是他会不断的做marketing 所以当你自己去找listing的时候会对seller比较attractive 所以相对应的你能拿到的listing会比较多 特别在metro area

Salesperson 和 broker 的区别：
你最开始拿到的license是salesperson 有两年房地产经验之后就可以考broker 但基本上不会有太多人去考
因为他们基本上是没有分别的
需要有broker license的基本上就是你的公司牌照持有人 和 branch manager 其他所有人都是挂在他上面的salesperson
如果你想开自己的房地产公司的 你就需要broker license
这两个执照都需要每两年更新一次 更新的方法就是你去上课 上满课时然后把receipt发给state就会自动帮你renew了

有的小伙伴问这个可以当part time来做吗?
我觉得取决于你想要得到什么
我最常见到的就是一些阿姨 她们重新出来工作 或者转换跑道 但已经积累了一定的connection 然后在那个年龄段有钱有时间买房子 对于她们来说 part time是make sense的
如果你是小白 只是想赚点小外快的话 也可以 但你得找到一个可以让你这么做的公司 或team 他们通常可能只是不够人showing 你也得接受比较低的commision
所以也看各人的情况吧


          ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
                                                                                                                                 我是分割线

下面聊聊看房子

纽约的市场和其他state都不一样 我大概说几个吧 这里我把买卖和租都列出来

Condo vs Co-op
很多刚来纽约的小伙伴都会有这个疑问 condo 和 co-op有什么不同
一个简单的答案就是
Condo, House 房东手里拿到的是房契
Co-op 房东手里拿的是股票 假设这个楼有100一模一样的单位 然后就100个share  每个人手里拿到的就是1个share 如果你买了两个单位 就手持2个share
这在实际生活中所能看到的影响就是
Condo的价钱比较高 Co-op的价钱比较低 但这是有条件的
因为co-op的审批过程比较复杂 而且条件 限制比较多 很多时候装修也要通过board的同意
用我听到的一句话来说就是 “Co-op is a raciast country club” 因为他们拒绝你买或者租 甚至是卖 是不用告诉你原因的
当然现在是没有那么夸张 很多co-op都很reasonable的
但是出租的话很多co-op都有限制 有ownership以内只能出租2年的 或每5年只能出租3年的 形形色色的都有

如果你符合条件 然后想的是自住的话 co-op当然是一个很好的选择 因为价格 和 很多时候 size的优势
但如果你想的是投资 出租 或者你不确定你会在这里呆很久的话 我的建议还是condo

因为普遍刚来纽约的都不考虑house 所以我这里也没有提到 如果有疑问的我可以解答哈

找Agent：
租和买有点不一样 很多小伙伴的纠结点在于找agent的作用 和 commision

租：
大部分纽约的listing 是需要renter去付commision的 这个commision没有法律的规定 行业内的standard是15% 但是是negotiable的
这个commision是房东和租客的broker一起share的

在今年2月的时候忽然出台了一个新的法规说listing broker只能向房东收commision 但这也被撤了回去 本来在3月开庭重审 但因为疫情原因一直推迟了 所以到目前为止 listing broker还是可以合法的向租客收取commision

很多大的rental building都在offer no fee 如果你明确知道自己想到哪种房子 然后你也有时间的话 建议你就不用找agent了

现在很多landlord 因为疫情的原因也会offer no fee 这样的意思就是如果你直接找listing broker的话 你就不用pay fee
如果你已经有了一个rental agent 然后他带你过去看这个listing的话 你很有可能需要付一定的fee因为房东付的不是15% listing agent不跟rental agent share
这个看具体情况
如果是一个listing没有写no fee 然后你直接找到了listing agent 他很可能收你15%的fee 但你可以跟他negotiate 现在的情况有点特殊 所以讨价还价的空间还是有的
正常情况下 如果在Manhattan的房子 很多时候当你看了之后马上就被租出去了也是常有的事 所以准备工作必不可少

一个数据就是在纽约要搬家的人平均看房子数是大概15 所以如果你看了15套房子还没有决定的话 就该审视一下自己的策略咯


买：
在一般情况下 买房找的broker是不会向你charge commision fee的
因为在metro area的broker们都在REBNY (Real Estate Board of New York) 在这里面的所有人都默认50/50 commision split
除极少数的情况 而这些情况 通常发生在比较local的区域 (法拉盛 Brooklyn 八大道 Bay Parkway附近) 因为那里local market的关系 seller只愿意付3% 或更低 seller‘s agent根本没有空间和你的agent对分
如果你是直接找到了卖家的listing agent 你也不需要付任何commision

有很多西岸小伙伴提到的rebate的问题 根据我的了解 这个在纽约是没有的 buyer's agent 和 listing agent的commision就是按比例分 有的时候在一些新的建筑 new development 它会出一些政策来吸引agent带客人来 可能会给一些gift card什么的 这也看它的listing agent怎样去promote 这个building

Exclusive agreement:
当你决定hire一个rental或buyer's agent的时候 正常的步骤他就是会和你签这个 我想clarify一下这个的意思就是 当你和这个agent签下这个agreement以后 他带你去看的listing或者他给你send的link 他都是obligated to collect the commision. 但是你可以找另外的agent 或者自己看其他房子 而他不会从中得到commision.

举个🌰

你和agent a 签了agreement 看了 123 abc 街的apt 3
你不喜欢
然后和agent b 也签了agreement 看了456 abc 街的 apt 2
然后你和456 abc街 签约了
这是完全合法的 而你会付agent b commision 不用付agent a任何钱

但 如果
你也让agent b带你看123 abc 街 apt 3
那 agent a 就可以像你提出申诉 要求你给他付commision
如果真的闹到法庭的话 你很可能会败诉 而被要求支付15%


卖的话要注意的东西更多了 我在这里就先不说了

总结一下：
其实无论买或租 找agent的作用 就是在于你可能没有时间去找 或者想explore一下你的option
agent可以帮你更精准的定位 和 给你专业的建议
还有就是在过程中游很多文书的东西也可以帮你处理
Condo 和 co-op动辄就200多页的文件也是很常见的事 这也是为什么很多时候你直接找了listing agent他也不愿意降价的愿意 因为他等于是做了两边的工作
最后就是在你跟agent沟通中 一定尽量把你的要求和你能承受的价格如实相告 这样能省大家走冤枉路 也能给你自己找到下一个房子最大的效率
地产是一个很看referral的行业 你呆的越久 做得越好 才会有更多的人把你referl出去 这才是地产行业的核心
当然不否认有一些黑心中介只想快快把你这单生意搞完去弄下一单 但就我看来 大部分的从业人员还是很懂得这个道理的

希望能帮到大家咯！ 也希望大家能赏点米 因为我最近也想转换跑道 刷刷帖子啦

rebate 在其他地方我说不准
只说在纽约 这么说吧 我所知道的brokerage 大的 都不做 私下一些agent做的 要么就是销价竞争 要么就是come with other disadvantage

prevu 的 review
....those savings come with some tradeoffs: limited agent selection, high minimum fees, and less hands on service throughout the process.
Depending on your price point and situation, you may be able to get better value from another discount service — or even a traditional agent.

每个人的情况都不同 但rebate是买房中的一个小部分 能买到最适合的房子才是最重要的
当然我希望每个人都能找到最适合自己的good deal

cocoli123 发表于 2020-9-6 07:04
楼主 我想问 如果是buyer 没有agent 自己跟new development出offer 手续风险大吗

风险值得是什么呢？如果说优惠的话 大多数情况下agent可以给你谈到更好的deal 因为他们更熟悉new dev做marketing 的broker 而他们也愿意co-broke 这个优惠可能是purchase price 但更有可能是给你credit 具体情况要看每个楼

还有就是你可以没有agent 但一定要有attorney 他们会帮你把关所有关于合同的细节！非常重要！

flyflyfly2020 发表于 2020-9-13 07:33
想着新房发展商也不小，没找自己agent，对方agent也是知名地产公司的（KW），盲目相信她给的所有信息，最 ...

Sorry to hear! 这是啥时候的事呢？ 还有就是你买的事大的new dev 还是小的？ 通常大的 然后有所谓预留的low income housing的话 基本都会过 小的大概就是developer 买了一两栋小的townohuse convert那种 那种的话tax abatement 基本上跟抽lottery一样

楼主 我想问 如果是buyer 没有agent 自己跟new development出offer 手续风险大吗

楼主怎么不留个名片 好找你买房

jamesking 发表于 2020-9-6 07:49
楼主怎么不留个名片 好找你买房

不要有卖广告的嫌疑啦 就是发下经验大家研究一下 如果有需要的就发个私信联系一下哈 乐意帮忙 :)

想请问一下，如何break lease呢

cocoli123 发表于 2020-09-05 16:04:01
楼主 我想问 如果是buyer 没有agent 自己跟new development出offer 手续风险大吗

建议还是找个agent，我就是血淋淋的例子

flyflyfly2020 发表于 2020-09-11 21:47:34
建议还是找个agent，我就是血淋淋的例子

楼主咋了啊 能不能说说

cocoli123 发表于 2020-09-12 06:07:26
楼主咋了啊 能不能说说

想着新房发展商也不小，没找自己agent，对方agent也是知名地产公司的（KW），盲目相信她给的所有信息，最严重的一项是她反复确认三遍她都说这个楼tax abatement批了，其实并没有。我们贷款弄到一半他们拿不出来批准的文件，拖了几个月才跟我们说是申请中，搞得我们贷款没办成，最后换了银行还加了首付。。。还有很多狗血一言难尽