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[当房东] 分租的经验以及踩过的坑

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因为没大米了,想来分享一下自己过去分租的时候遇到的问题以及一些经验。
很多刚毕业不久的同学买了自住房以后,因为只会用到一个房间生活,所以会选择把剩下的房子分租出去。在美国其实很多年轻人都这么做house hakcing。是一个快速积累财富的过程。我刚买入第一个房子以后,也想这么做,算下来接触到的租客也有十几个人了。遇到的问题以及给打算也要这么做的同学提一些建议。

靠谱的租客从哪里找

首先要明确一点:只找中国人的话不要挂到zillow,hotpads等国外的网站。不找其他国家的人倒不是歧视,主要是因为生活喜欢确实不一样。本科的时候有个印度小哥哥和我室友。那个吃的东西做出来的味道,真的是一言难尽。而且一般选择分租的国人都是刚毕业不久或者还在上学的人,沟通起来一般没有障碍。我一般是用易租屋这个APP,或者在Google里搜索 地区+求租 能看到不少网站有request的信息。还有一个就是微信本地的求租群。一亩三分地的这个出租板块也使用过。但。。。很贵不说(12鳄梨我记得是),且求租的人比较少。。。中国人分租的话,因为作为房东也在同一屋檐下,一般久不用check credit score,很多事情处理起来也flexible

性别问题

男生和女生的生活习惯有很大的不同。而且一般是互斥的。尤其是女生,一般只会去租住没有男生的房子。所以如果房子是3B及以上的话,需要考虑第一个租客是男还是女。如果是男生,大概率后面的也要找男生。女生的话大概率后面也是要找妹子。但奇怪的是作为一个男性房东,好像女孩子对房东异性的容忍度稍微高一些。可能是因为这是房东自己的家,垃圾,卫生基本都是房东自己搞有关系。。。。。。租客是女生,那么最大的问题是头发。我们家里有扫地机器人,基本每周我去清理的时候都缠满了头发。而且租客退租之后,浴室、脸盆的tube里面都是重灾区。需要从亚马逊买那种清理头下水道堵塞的东西来清理。如果租客是男生,平时倒是没什么,就是退租的时候,很大概率你会发现厕所周遭会有黄色的痕迹。退租清扫比较麻烦。

分租的优势以及日常清理

因为你只有一套房子,所以你最大的优点在于active management。比那些托管的房屋,你可以做更多的主动管理。在这个情况下,你的租金就会比整租高。我自己的这套房子,是个2b2b+den,我自己是住在den的,和guest bedroom share bath。另外有一个master bedroom+private bath,如果整租的话我们这个地方是2200左右(不含utility),现在分租两个人的租金分别是1300+1100(含utility)。然后我还有den可以住。所以整个收益会高出一节。关键是很多utility你一个人住也是要交比如垃圾,网络。这些都和人数没啥关系。。。

作为房东,肯定是要经常清理家里面,东西摆齐,整理好。最好弄个扫地机器人定期打扫。这样你的租客一般也就不会给弄的很乱。因为有个东西叫破窗效应嘛,反正我觉得即使我以后因为种种原因需要租房子住,我也想租房东在里面自住的房子。家里是真干净,和我以前学生时候合租的完全不一样。锅碗瓢盆都是齐的自己什么也不用买,拎包入住。如果是地毯的话,家附近的超市大概率会有rug cleaner rental。直接租来洗地毯就行。不如专业的干净,但总比不洗要好。

租金报税

租金一定要报税,只有好处没有坏处。作为自住+出租房,出租部分的收入支出全都可以报税。如果你是RA身份的话,租金是收入,房屋的维修,房贷的利息是支出。比如我家住了3个人,我自己在den,另外两个租客分别主客卧。上次换了个热水器,加上人工费一共4K,4K中的2/3就可以抵税(因为剩下1/3是我自住)。水电气网支出的2/3都可以抵税。你的总收入=租金收入-日常支出(水电网气,请人打扫的佣金,换家电家具之类的)-房贷利息-house depreciation。其中house depreciation比较复杂建议问CPA。我这里讲的不一定对:你的房子从你买到手之后,可以有27.5年的depreciation,举个例子:一个房子你买的时候是475K,其中土地值200K,房子值275K,那么每年的减值就是10K,这个10K是直接被算成loss从收入减去的。这个只要你不卖房子,都是稳赚不赔。但是卖房子的时候,比如你卖出价格为A,没有做depreciation的情况下你要按照(A-475)*税率报资本利得。但是你做了27.5年的depreciation之后,要按照(A-200)*rate报资本利得。 这个是我从CPA那听了半天云里雾里感觉是这么回事,但不保证对,具体的还是你自己去问CPA吧。不过卖房子一般是为了买更大的房子,这种情况下有办法避税的。所以一般都会报depreciation。

最后如果你一年的房子收入为负数,那么这个loss会被rollover到第二年。这个loss是房产单独的,没有办法和抵扣到你正常的W2收入以及股市收入。

好的就这些,求米

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yimi + 1 很有用的信息!
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老哥真是够节省的
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 楼主| 这是个马甲2 2020-10-30 16:15:08 | 显示全部楼层
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aunom 发表于 2020-10-30 16:05
老哥真是够节省的

每个人开心的点不一样吧,有的人旅游开心,有的人购物开心,我就是投资开心。
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walter_1986 2020-10-30 15:01:19 | 显示全部楼层
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DEN是啥?房东不住主卧的情况还是蛮少见的。。。
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664077398 2020-10-30 14:18:34 | 显示全部楼层
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楼主你报税是找cpa吗,有推荐的吗
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 楼主| 这是个马甲2 2020-10-30 15:34:13 | 显示全部楼层
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664077398 发表于 2020-10-30 14:18
楼主你报税是找cpa吗,有推荐的吗

putiancpa at gmail
这个是我找的,但我每次还是能找到一些错误然后跟他们反复几次,老板青岛小哥
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 楼主| 这是个马甲2 2020-10-30 15:34:42 | 显示全部楼层
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lee1925 发表于 2020-10-30 11:47
太棒了👏,我没有米只能回复了😂

hhh谢谢捧场
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 楼主| 这是个马甲2 2020-10-30 15:36:05 | 显示全部楼层
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walter_1986 发表于 2020-10-30 15:01
DEN是啥?房东不住主卧的情况还是蛮少见的。。。

from wikipedia:
A den is a small room in a house where people can pursue activities in private.

这不是。。。den租出去价格低,我对住宿条件也没什么要求,就这样了
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lee1925 发表于 2020-10-29 20:47:09
太棒了,我没有米只能回复了
给别人加米是不用自己的米的哦
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