分租的经验以及踩过的坑

因为没大米了，想来分享一下自己过去分租的时候遇到的问题以及一些经验。
很多刚毕业不久的同学买了自住房以后，因为只会用到一个房间生活，所以会选择把剩下的房子分租出去。在美国其实很多年轻人都这么做house hakcing。是一个快速积累财富的过程。我刚买入第一个房子以后，也想这么做，算下来接触到的租客也有十几个人了。遇到的问题以及给打算也要这么做的同学提一些建议。

靠谱的租客从哪里找

首先要明确一点：只找中国人的话不要挂到zillow，hotpads等国外的网站。不找其他国家的人倒不是歧视，主要是因为生活喜欢确实不一样。本科的时候有个印度小哥哥和我室友。那个吃的东西做出来的味道，真的是一言难尽。而且一般选择分租的国人都是刚毕业不久或者还在上学的人，沟通起来一般没有障碍。我一般是用易租屋这个APP，或者在Google里搜索 地区+求租 能看到不少网站有request的信息。还有一个就是微信本地的求租群。一亩三分地的这个出租板块也使用过。但。。。很贵不说（12鳄梨我记得是），且求租的人比较少。。。中国人分租的话，因为作为房东也在同一屋檐下，一般久不用check credit score，很多事情处理起来也flexible

性别问题

男生和女生的生活习惯有很大的不同。而且一般是互斥的。尤其是女生，一般只会去租住没有男生的房子。所以如果房子是3B及以上的话，需要考虑第一个租客是男还是女。如果是男生，大概率后面的也要找男生。女生的话大概率后面也是要找妹子。但奇怪的是作为一个男性房东，好像女孩子对房东异性的容忍度稍微高一些。可能是因为这是房东自己的家，垃圾，卫生基本都是房东自己搞有关系。。。。。。租客是女生，那么最大的问题是头发。我们家里有扫地机器人，基本每周我去清理的时候都缠满了头发。而且租客退租之后，浴室、脸盆的tube里面都是重灾区。需要从亚马逊买那种清理头下水道堵塞的东西来清理。如果租客是男生，平时倒是没什么，就是退租的时候，很大概率你会发现厕所周遭会有黄色的痕迹。退租清扫比较麻烦。

分租的优势以及日常清理

因为你只有一套房子，所以你最大的优点在于active management。比那些托管的房屋，你可以做更多的主动管理。在这个情况下，你的租金就会比整租高。我自己的这套房子，是个2b2b+den，我自己是住在den的，和guest bedroom share bath。另外有一个master bedroom+private bath，如果整租的话我们这个地方是2200左右（不含utility），现在分租两个人的租金分别是1300+1100（含utility）。然后我还有den可以住。所以整个收益会高出一节。关键是很多utility你一个人住也是要交比如垃圾，网络。这些都和人数没啥关系。。。

作为房东，肯定是要经常清理家里面，东西摆齐，整理好。最好弄个扫地机器人定期打扫。这样你的租客一般也就不会给弄的很乱。因为有个东西叫破窗效应嘛，反正我觉得即使我以后因为种种原因需要租房子住，我也想租房东在里面自住的房子。家里是真干净，和我以前学生时候合租的完全不一样。锅碗瓢盆都是齐的自己什么也不用买，拎包入住。如果是地毯的话，家附近的超市大概率会有rug cleaner rental。直接租来洗地毯就行。不如专业的干净，但总比不洗要好。

租金报税

租金一定要报税，只有好处没有坏处。作为自住+出租房，出租部分的收入支出全都可以报税。如果你是RA身份的话，租金是收入，房屋的维修，房贷的利息是支出。比如我家住了3个人，我自己在den，另外两个租客分别主客卧。上次换了个热水器，加上人工费一共4K，4K中的2/3就可以抵税（因为剩下1/3是我自住）。水电气网支出的2/3都可以抵税。你的总收入=租金收入-日常支出（水电网气，请人打扫的佣金，换家电家具之类的）-房贷利息-house depreciation。其中house depreciation比较复杂建议问CPA。我这里讲的不一定对：你的房子从你买到手之后，可以有27.5年的depreciation，举个例子：一个房子你买的时候是475K，其中土地值200K，房子值275K，那么每年的减值就是10K，这个10K是直接被算成loss从收入减去的。这个只要你不卖房子，都是稳赚不赔。但是卖房子的时候，比如你卖出价格为A，没有做depreciation的情况下你要按照（A-475）*税率报资本利得。但是你做了27.5年的depreciation之后，要按照（A-200）*rate报资本利得。 这个是我从CPA那听了半天云里雾里感觉是这么回事，但不保证对，具体的还是你自己去问CPA吧。不过卖房子一般是为了买更大的房子，这种情况下有办法避税的。所以一般都会报depreciation。

最后如果你一年的房子收入为负数，那么这个loss会被rollover到第二年。这个loss是房产单独的，没有办法和抵扣到你正常的W2收入以及股市收入。

好的就这些，求米

老哥真是够节省的

aunom 发表于 2020-10-30 16:05
老哥真是够节省的

每个人开心的点不一样吧，有的人旅游开心，有的人购物开心，我就是投资开心。

DEN是啥？房东不住主卧的情况还是蛮少见的。。。

太棒了👏，我没有米只能回复了😂

楼主你报税是找cpa吗，有推荐的吗

664077398 发表于 2020-10-30 14:18
楼主你报税是找cpa吗，有推荐的吗

putiancpa at gmail
这个是我找的，但我每次还是能找到一些错误然后跟他们反复几次，老板青岛小哥

lee1925 发表于 2020-10-30 11:47
太棒了👏，我没有米只能回复了😂

hhh谢谢捧场

walter_1986 发表于 2020-10-30 15:01
DEN是啥？房东不住主卧的情况还是蛮少见的。。。

from wikipedia:
A den is a small room in a house where people can pursue activities in private.

这不是。。。den租出去价格低，我对住宿条件也没什么要求，就这样了

lee1925 发表于 2020-10-29 20:47:09
太棒了，我没有米只能回复了

给别人加米是不用自己的米的哦