看完蛋壳公寓的招股说明书，心里久久不能平静。。。

这种事情在绝大多数国家是不会发生的，因为：

1. 预付房租要放在独立第三方政府监管的不产生利息的信托当中。

2. 法律禁止年付，最多是押一付一，否则就是违法。

李浩泉 发表于 2020-11-30 09:16
这种事情在绝大多数国家是不会发生的，因为：

1. 预付房租要放在独立第三方政府监管的不产生利息的信托 ...

貌似不对吧！请教请教：

1. 预付房租要放在独立第三方政府监管的不产生利息的信托当中。
     不太可能吧，资本主义社会里，有人不让如此稳定的M0现金流，滚动起来产生收益？
     请问，有法律条款么？   
     一般，即使第三方监管，也有各种多样化框架的不同制度设计。
     但，如果是金融/融资诈骗，那确实难以监管，例如，2008年爆出来的Madoff，和近几年的Elizabeth Holmes，果汁机Juicero，德国支付公司Wirecard，还有Magic Leap。
     另外，如果监管条款过多，会抑制创新；所以，对于监管人员的技能要求，确实很高。

2. 法律禁止年付，最多是押一付一，否则就是违法。

    有这个判例 ，或 条款么？ 还是因为相比收入而言，欧美国家房租 远贵于中国吧，很少人，能一下子拿出这么多现金年付。
     这次蛋壳，是用大幅低于市场价的租金，over commitment，诱使年轻租客使用租金贷的。年轻租客不太懂法律，没有发现整套合同体系里的漏洞。

casco 发表于 2020-11-30 10:25
貌似不对吧！请教请教：

1. 预付房租要放在独立第三方政府监管的不产生利息的信托当中。

欧美日这些后资本主义国家都是这样。比如，保险的保费，买房子的押金，买车的押金，各种预付的学费，都是法律规定存入政府监管的律师管理的独立信托账号，除非是律师事务所携款潜逃，否则不可能出现滥用资金池的现象。

房租押一付一也是美加澳英法这些国家的规定，如果房东多收了押金，去小额法庭起诉，房东必败。大型的CONDO管理公司更是规范，押金都是律师监管的信托账号，产生的活期利息最后也归租客。

所以，西方国家法律上就不允许，类似OFO，蛋壳，这类的资金池出现。因为所有的资金池都是第三方信托存管，活期利息，利息归客户所有。商家无权支配管理不属于自己的未来资金池。

李浩泉 发表于 2020-11-30 12:16
欧美日这些后资本主义国家都是这样。比如，保险的保费，买房子的押金，买车的押金，各种预付的学费，都是 ...

欧洲是负利率，租客没脑子，才会预存一年的租金 ，给监管机构吧。
资本主义金融体系里，房东就会将这个债权，打包成ABS产品，反复加杠杆几十倍的。

另外，有点怀疑你说的“房租押一付一也是美加澳英法这些国家的规定，会被判定非法”这是法规？没看到相关判例啊。商业社会里，为啥要如此限制？而且，这样的限制结果，会抬高租价的。所以，怀疑，这是法规，还是只是大家的习惯？
个别公司，例如你说的CONDO管理公司，那只是个别企业的business conduct而已，不是社会法规啊。

例如，在美国规模裁员，就没有法定的 n+1赔偿 标准。但，各个企业在具体执行上有不同，有的几乎没有，有的是几周，有的远超n+1。
抱歉，更不太相信“西方国家法律上就不允许，类似OFO，蛋壳，这类的资金池出现”，日常中，我们并不是没有预付款过啊。通过银行按揭的各种预付款，最常见的就是iPhone打包的通信服务合约。


另外，看到微博爆料：

@pi1ot: 应该不少，甚至有蛋壳内部人员参与 //
@美剧猜猜MISR3OCT:看了下评论才明白。大致是，蛋壳给房东5000房租，但是租给租客只收4000的意思…房东纯赚1000，还能赚个装修。这个就很明显了，蛋壳怎么赚钱？

@Jason玺
我身边出现一个租蛋壳的朋友了。
不过他很奇葩的是……自己的房子租给蛋壳，然后女朋友租回来两个人住[允悲]赚了个差价。
问了一下还剩一个月的租期。
大概是赚了吧……
薅了资本主义羊毛 ​​​​

李浩泉 发表于 2020-11-30 12:16
欧美日这些后资本主义国家都是这样。比如，保险的保费，买房子的押金，买车的押金，各种预付的学费，都是 ...

搜到以下内容，没说是非法的！！！


The Advantages of Paying Rent Up Front
By Michael Roennevig

DO APARTMENTS OFTEN ACCEPT CO-SIGNERS?
There'll be no monthly payments if you pay all your rent when you move in.
Offering to pay a landlord rent in advance for the whole of your tenancy when you move into a property doesn't make any financial sense. The cash you hand over could be tucked away somewhere earning you interest. If you're having trouble finding a landlord who's willing to rent to you, though, paying your rent up front could be the only way of getting a roof over your head.

Credit
Paying rent for the whole of a tenancy agreement up front can help overcome any concerns a potential landlord has over your credit profile. Many landlords will be wary of renting a property to you if you've had problems paying your bills in the past. Taking care of your rent before you move in will make your credit-worthiness largely irrelevant. Stumping up rent in advance could also be a good idea if you can't prove your income or have just returned to the country without a job.

Speed Application
Offering to pay your rent in advance will make it more likely that a potential landlord will accept your rental application. Furthermore, the time it takes to process your application could be reduced if your landlord decides it won't be necessary to run a credit check in light of your offer. If this is the case, you'll typically still have to provide references from previous landlords attesting to your good conduct as a tenant.

Security
You might be able to negotiate a reduction in the security deposit you're asked to pay on moving into a rental property if you can pay your rent in advance. Although the security deposit you pay is primarily to cover any damage you cause to a landlord's property, it also serves as insurance that you'll pay your rent. This is why security deposits are almost always more than one month's rent. If there's no possibility of you falling behind with your payments, your landlord might be willing to lower your deposit.

Other Options
There's a good chance you might find coming up with the money to pay for a one year tenancy in advance a bit of a struggle. If you're having trouble landing a rental property due to your credit score or for any other reason, try offering as large an advance payment as you can. If you can't run to a year, put down nine months' worth of monthly payments. Talk to any friends or relatives who might be willing to act as your guarantor if you just haven't got the resources to pay your rent up front.

李浩泉 发表于 2020-11-30 12:16
欧美日这些后资本主义国家都是这样。比如，保险的保费，买房子的押金，买车的押金，各种预付的学费，都是 ...

建议你搜搜这句 "pay a year's rent up front"，看看那些搜索结果，显然没有你说的那些内容。

casco 发表于 2020-11-29 21:07:23
建议你搜搜这句 "pay a year's rent up front"，看看那些搜索结果，显然没有你说的那些内容。

https://www.avail.co/education/a...advance-a-good-idea

golden_doogler 发表于 2020-11-30 14:14
https://www.avail.co/education/a...advance-a-good-idea

是啊，完全没有，说预付租金是 illegal 的啊。

预付租金，一般源于两个原因：1，个人征信不够，需要预付租金或找个第三方担保。2，或者，趸交可以有个很好的价格折扣。


notes：趸交是一个保险术语，读音为dǔn jiāo，意思是投保时一次交清全部保险费。也常常用于 “批量预付并购买商品”的意思。