讲讲在新泽西Jersey City, Harrison的投资房以及回报率

最近几年有帮家人亲戚陆陆续续投资了几套新泽西的房产，就和大家介绍下经验，互相学习。

他们买房产是以投资为目的，主要考虑出租现金流，房价未来潜力等。一开始是想在纽约投资，但是在纽约出租很难做到breakeven，而且成本太高，就把目光投向了新泽西。因为目标是出租给去曼哈顿通勤的学生和上班族，就必须要考虑通勤方式。新泽西通勤去曼哈顿主要有几种方式，PATH，火车，Ferry，公交。PATH就是地铁，24小时运行，可以到达下城和中城，转曼哈顿地铁非常方便，年轻人单身和学生都主要住在PATH沿线。PATH覆盖范围主要是Jersey City, Hoboken, Harrison和Newark。火车通勤覆盖范围比较广，以有家庭的上班族为主，我就剔除了。Ferry覆盖范围很小，乘坐人数远远低于其他方式。公交去曼哈顿时代广场这个线路非常发达，主要范围是Union City，North Bergen，Weehawken等地。由此我就基本锁定了PATH沿线和公交线路附近。

首先介绍第一套投资房所在的Jersey City。

Jersey City, Hoboken这些地方离PATH站近的地方都是condo为主，从我17年开始看房，那时候已经非常贵，2B2B就要80万，而且户型都是细长条，只有头尾有窗户。地税也是贵的离谱都要1.2万以上，HOA也是贵的要死。不过后来18-19年Jersey City调整了一次地税，南部house的地税都降了好多，PATH沿线的condo地税还是很高。Jersey City在二三十年前整个区都很危险，大华超市附近的房子很多一楼二楼窗户都安了铁栅栏，我在美国也只在JC一处见到过。近十年PATH附近的地方高档公寓如雨后春笋般冒了出来，居民素质提高了不少，但是南部整体还是很rough。整个城市是由北向南逐渐发展变好。大家可以看这个网站https://jerseydigs.com/all-jersey-city-development-map/，这里面是JC所有批准的在建的房地产项目，如果看到哪个地方有很多高级公寓在建，我觉得周围的房子就是个不错的投资点。JC还有lightrail，在选房子的时候可以沿着这些线路选。目前来说JC南部还是很危险的，我之前去看房子，都有点害怕，很多路口的警车都是24小时停在那里的。

后来亲戚花了不到50万买了一套7B5B的2家庭的house，房龄10年，地税一年5000-6000，租金收入大概4200每月，离lightrail走路5-7分钟。新泽西的地税在全美都是最高的，5000-6000这个真的算是NJ比较低的了。租金现金流还算不错，才买了一年多，我搜7B以上的房子差不多新旧程度的目前没见到低于65万的。但是也有缺点，就是这个区居民素质不会特别高，对房屋损害比较大。我们挑租客的时候就特别小心，宁可空着也一定要选信用好的人。目前为止租客都很好，covid 19也没有出现赖房租的情况。所以就打算之后不涨或者小涨房租，尽量keep现有租客。
我个人觉得JC南部还在发展，是可以持续关注的一个地方。而且地税比周围都低很多很多，如果房价上涨，应该涨幅比持有成本高的要大。

还有个区是Harrison，也是PATH沿线，但是比JC更靠里。这个区离PATH附近原先都是工厂，最近四五年也是在疯狂盖高档公寓，但是都是四五层楼的，没有JC的那么高。并且这两年Harrison新建了PATH站，感觉想打造成第二个JC downtown。Harrison这个区北部都是house，我17年看的时候有很多新建的5B5B的2家庭house才卖60多万，离地铁站都在走路10-20分钟左右。这个地方除了住的通勤曼哈顿的人，还有很多Rutgers和NJIT的学生。Rutgers和NJIT都在Newark有校区，但是Newark非常危险，大多数人都住在Harrison。新建的5B5B差不多租金都在5000+，我知道有些房东稍微改改，比如客厅隔一下，一楼隔一下，租给留学生可以租到接近6000。不过当然这个不合规有风险，我不推荐大家这样做。这个区我是听同事推荐的，她14年买的5B5B的新房是45万，17年差不多涨到65万，现在我看同样户型的listing是在73万左右。

这个区比JC南部要安全很多，也可以自主，但是户型都属于狭长型的，采光不是很好，卧室多但是比较小，属于很典型的出租户型。这个区还有的缺点是地税很贵，新房差不多要1万6（旧房就很低），也就是每月1400 的地税支出。不过我们最后算了各种费用，还是觉得租金现金流有剩余，并且这边的房子还有上涨空间，就还是在这里投资了。其中一套60多万买的7B的比较划算，正常年份租金可以到6000+（疫情期间我把JC的房子退租，自己搬来住了一个unit），减去各种房贷费用还能剩2000+的现金流，这个还没算房子的capital gain。今年由于疫情，没有留学生，所以租房市场有很大影响，不过也有一些从曼哈顿搬过来的上班族稍微缓冲一下。

说下我为什么没选公交沿线的Union City，North Bergen。这两个区我也看了很多房子，和Harrison的感觉比较像，就是西语人的社区。但是那边新房比较少，房龄10年以下差不多户型的都比Harrison要贵个十几万（那边很多房子面积都比Harrison大，但是从租金来说并没有很大差别）。Union City还有rent control，North Bergen很多看上的房子通勤其实并没有Harrison方便。个人感觉至少Harrison的房价会涨到和Union City，North Bergen一个水平吧，至于能不能超过就无法预测了。

另外讲一个在西雅图看房的插曲，当时是19年在Bellevue附近看房，就一直计算租金收益和新泽西进行对比，总觉得很难达到breakeven不划算。哪知道2020年疯长成这个样子。。。所以个人感觉像湾区，纽约，西雅图这些地方就不能太计算现金流收入，capital gain才是王道。

谢谢分享！看19年JC税率有略微下降，不知道现在的税率大概是多少呢？

Harrison 那块做Path上岛也太远了吧 😂 走到Path还要10-20分钟.. 真的有曼岛上班族住那个附近吗？
PS： 谢谢lz提供的map， 这么看来JC在建的新楼盘好多啊

Harrison的地税crazy 房价无上涨空间 jc 南部是之前枪战的地方 也不看好

请教楼主是在哪里找harrison新房的房源？

Devy 发表于 2021-1-23 07:14
Harrison 那块做Path上岛也太远了吧 😂 走到Path还要10-20分钟.. 真的有曼岛上班族住那个附近吗？
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JC河边和downtown 在建的很多都是租的 卖的其实就那么几栋

Devy 发表于 2021-01-22 15:14:16
Harrison 那块做Path上岛也太远了吧  走到Path还要10-20分钟.. 真的有曼岛上班族住那个附近吗？
PS： 谢谢lz提供的map， 这么看来JC在建的新楼盘好多啊

很多呢，坐上path，开到WTC就20多分钟。path班次很多，高峰期3分钟一班。至于去path站要多久，depends on 房子的位置。骑个自行车或者scooter可以大大缩短时间。

harrison 5b 新房现在已经卖到85w左右了

感谢楼主分享！ 请问楼主还用什么其他source收集信息？