那些年在硅谷买新房踩过的坑

今天来讲讲那些年我在新房身上踩过的坑，希望对在2021年身处如火如荼抢房大战中的你一点帮助。毕竟都是自己踩过的坑，吃过的亏，说起来都是血泪史。

首先在自爆血泪史之前，先说下买房之前怎么确定自己要买什么房。众所周知，疫情以来，政府印了一次又一次的钱，导致物价飞涨，通货膨胀。在这种把现金存在银行里相当于损失钱的情况下，如果你没有赶上2020年股市抄底的大好机会，你也得有个固定资产用来抵抗高达1.8%的通货膨胀率，想办法跑赢大盘才行。这就导致2021年开年以来很多人在硅谷哄抢房子。注意，我这篇笔记都在说硅谷南湾和东湾的房子情况，不适用于其他地区的房市情况。很多人Single house抢不到，就开始转头买新房。毕竟新房都是先到先得。比二手的single house容易买点。

那到底是买single house还是买新房上算呢？新房townhouse在经济不好的时候不抗跌 三层楼跑上跑下很累。南湾地大的小黑屋涨得比townhouse快但是需要大量资金投进去装修 还要打理院子很累。相比之下 首先你得看下你手头的现金流情况。如果你是一个刚毕业没几年的年轻人，也不是富二代，但是有一份稳定的工作，手头的现金流只够付勉强首付的话，我建议你去买新房（多指townhouse)或者Condition很好的二手townhouse. 因为买硅谷地大的那种小黑屋的话，你的装修费是无底洞。你想啊，这房子都屹立在硅谷风吹日晒几十年了，水管啊，地基啊，墙壁啊都需要修了。除非是flip过的小黑屋，当然flip house都是价格不菲的，不然人家怎么赚大钱呢？别说50年代的老兵房了，我上一套房子房龄也就30年，我都花了6-7万的钱装修了，卖房前NND木头围墙还坍塌了，先不说在寒风中等着师傅工人赶来抢救，用人肉苦苦撑起围墙，因为我是街角房，很容易砸到行人，单是换围墙费用就花了我一笔银子，心痛。新房和condition很好的二手房（10-20年之内）一般来说不会需要大笔资金投入到装修上。也不需要打理面积很大的院子，适合工作繁忙的上班族。

但是买新房也不是都能质量保证的。众所周知，新房一般来说是建筑商装修好房子再卖给你，当然你也可以选择不upgrade,自己装修。但是你别忘了，新房都有物业管理，特别是townhouse这种小区，里外你想搞个大装修啥都要向物业报备申请。当然每个小区物业的严格批准标准也是不一样的。你想，如果是自己买材料自己找师傅自己监工，肯定质量能保证。但是新房都是建筑商找外包公司统一装修的，自然少不了偷工减料的猫腻。而且我那个建筑商很恶心，验房只给你15分钟，过户后再发现啥问题，得你求着他来修理。我的地板也是装得一塌糊涂，地板质量很差，一些地方踩上去会吱吱响，家具放上去会左右要换，因为地板不平。车库的水泥地满地裂缝。后来问了其他买新房的朋友，发现不管什么建筑商，都有这个那个的问题，还有人的空调是坏的，天花板漏水，甚至有人验房的时候发现橱子油漆涂了一半，橱柜把手也装了一半，门也关不上等等。记住一定要在过户前发现这些严重的问题让建筑商修好，不然过户后建筑商就开始装大爷了！因为他们已经拿到钱了。我不知道大家的经纪人会不会在买房时候都会告诉你这些买新房有可能出现的问题，如果你是第一次买房的话，那么你现在知道了，新房的装修质量的确堪忧。因为建筑商为了尽可能利润最大化，都是选择最便宜的外包公司，俗话说便宜没好货，羊毛出在羊身上，价格是压低了，外包公司势必会偷工减料。所以大家买新房要做好心理准备。我也在这期笔记里给大家列了一张过户前检查新房的check list.希望能给大家有所帮助。所以条件允许的话，你可以在选择upgrade时候选择什么都不upgrade,然后自己装修。只要物业批准你的装修项目即可。

好了说了这么多，最后提醒大家下买新房最好找有返现的经纪人。因为买新房没有啥技术含量，建筑商一般会给经纪人1-3%不等的经纪费用，如果你不找经纪人，那么建筑商也不会因为你不带经纪人而给你房子打折的。如果你找了一个不给你返现的经纪人买新房，那你就大大吃亏了。

买二手房的话建议找经验丰富的经纪人，没有返现都行，好的经纪人能帮你抢到好的二手房。

说了这么多大家也看累了。希望这个唠叨的笔记能给手机屏幕前要买房的人一点帮助。

补充内容 (2021-1-23 00:43):
新房检查Check list
1 检查橱柜里面外面有无裂缝
2检查网络箱
3检查地板有无裂缝 踩上去会不会吱吱响 拿一个钢球放在地板上 看钢球会不会滑动 用来检查地板是不是平
4 检查楼梯地毯上有没有凹凸不平
5 检查浴室淋浴门是否摇晃
6 检查天花板上的吸顶灯里面是否有黑色灰尘 有的话要让建筑商清理 吸顶灯有没有比较暗或者闪烁
7带上手机和充电器检查每个插座是否有电
8 检查厨房的墙上瓷砖是否有划痕
9 检查所有窗户是否移动正常
10 检查车库水泥地有没有裂痕
11 检查天花板上的空气净化器和厕所的抽风系统是否正常工作
12 检查每个开关控制的灯是否正常

muroqy 发表于 2021-01-22 00:08:17
感谢分享，很有帮助！请问您说的新房验房前的checklist在哪里看呀？

不好意思我刚添加进去

新房检查Check list
1 检查橱柜里面外面有无裂缝
2检查网络箱
3检查地板有无裂缝 踩上去会不会吱吱响 拿一个钢球放在地板上 看钢球会不会滑动 用来检查地板是不是平
4 检查楼梯地毯上有没有凹凸不平
5 检查浴室淋浴门是否摇晃
6 检查天花板上的吸顶灯里面是否有黑色灰尘 有的话要让建筑商清理 吸顶灯有没有比较暗或者闪烁
7带上手机和充电器检查每个插座是否有电
8 检查厨房的墙上瓷砖是否有划痕
9 检查所有窗户是否移动正常
10 检查车库水泥地有没有裂痕
11 检查天花板上的空气净化器和厕所的抽风系统是否正常工作
12 检查每个开关控制的灯是否正常

买新房面试agent我觉得还可以问问他们对各大builder用材，质量，售后的看法，湾区近十年新建了这么多th，有经验的应该知道一些…
有一个盘从没见agent强推过，那个builder一提高agent返点小红书上就天天刷到agent去看房录视频了……感觉略不适。也曾经遇到过agent带我看房说因为疫情不陪我进门，开了门让我自己去看，墙角线一看那房子都是被水淹过的，我出来问agent这房有啥问题吗她说挺好的我们看一下disclosure pkg就知道了，催着我下offer……inspection里说房子状况完美btw，回家一刷手机就发现agent已经把看房视频发网上了……后面还老把这人推来我时间线，成天都是带个googler 看房拍的照片啊之类的，也不知道被agent全程直播自己看的房上网感觉如何…反正我接受无能，吐槽结束。

GuanguanG 发表于 2021-01-21 23:17:50
想问下如果现在买新的TH将来会贬值很多吗，总感觉TH不抗跌

18年最高点时候sunnyvale的新th到去年年底为止跌了20多万

想问下如果现在买新的TH将来会贬值很多吗，总感觉TH不抗跌😂

分数太点不了赞，去小红书给你点赞了

感谢分享，很有帮助！请问您说的新房验房前的checklist在哪里看呀？

aloya 发表于 2021-01-21 23:49:12
买新房面试agent我觉得还可以问问他们对各大builder用材，质量，售后的看法，湾区近十年新建了这么多th，有经验的应该知道一些…
有一个盘从没见agent强推过，那个builder一提高agen

一边带客人看房一边录视频的确很不专业。还不如去当网红算了

cleargrass 发表于 2021-01-22 08:44:17
不好意思我刚添加进去

新房检查Check list

非常感谢！！！

GuanguanG 发表于 2021-01-21 23:17:50
想问下如果现在买新的TH将来会贬值很多吗，总感觉TH不抗跌

看我发的另一个贴，你要是加价很多抢的话基本5年回不了本。