纽约周边第一次买房的心得

我和我先生都在纽约地区工作，于是想抓住疫情期间房价+利率双低的时间点入场，但由于我们两人都是零经验第一次买房，期间踩了非常多的坑，所以分享一下希望大家可以少走弯路。

• new development vs. 二手房
  

      我们在刚开始search的时候，看了比较多的新楼盘，主要集中在long island city，在第一次onsite后我们在sales精湛的口才下当即决定给了一个offer，跟楼盘销售直接谈offer的好处在于developer可以省去buyer's agent的中介费，所以谈的好的话价格上可以多要到一些discount。然而就在我们准备签offer的时候问题来了，新楼由于还没完全建成，有诸多法律条款需要review，诸如大楼设施规划，周边预期楼盘对室内风景是否有影响等等，在听完律师给我们划了整整3小时的重点之后，我们还是发现了一些端倪，原来当初大楼销售承诺的房间面积为实用面积到了合同里就成了建筑面积，我们在floorplan上计算了房间尺寸预估后发现得房率仅为70%左右，在纽约室内空间本来就局促，这样的得房率让我们如何都难以接受，于是不得不放弃了这个offer，也因此丢失了律师费（50%的雇佣金）。
       不得以之下我们又转战了曼岛的另一侧，也就是jersey city，在NJ买房虽然地税平均要比纽约高，但jersey city地税是低于NJ平均水平的，基本和纽约市地税齐平。优势则在于住NJ不用交city tax，一年大约可以省下3-4%的income，另外在NY贷款还有mortgage tax约1%，这些都降低了在买房初期和未来的成本。最终我们选了一套二手房，整个律师review的过程相比于新楼就轻松很多，且这个大楼已经过了司法程序阶段（听中介说每个新楼都会经历业主为更换物业公司提出诉讼，期间房子交易贷款和楼内维修经费等会受到影响）。再就是和卖家讨价还价这事我们自认为做的不好，就不多说了，lesson就是不要期待buyer's agent会站在你这边替你砍价，因为他的佣金是直接和成交价挂钩的（纽约地区多为3%的成交价）。

• 贷款套路
  

      初来乍到的我们并不知道贷款利率除了我们通常看到的数字以外还有discount points这一说，也就是你提前支付一笔钱以获得更低的rate，通常换算方法是买1个point可相应减去0.25%的利率，而1个point则需要提前用1%的贷款金额购买，打比方我贷款1M原本利率是3.5%，那么我如果提前支付10k就可以让我的利率变成3.25%。这乍一看好像是赚到了，因为假设贷30年，大约10年以后你省的利息就会比你当初提前支付的要多，但事实上我们发现我们这个房子持有10年以上且中间不refinance的概率非常小，所以points对于不是严格要控制月供金额的小伙伴来说可能并不划算。正因为这样，我们当初选了看似利率较低的chase而错过别家“诚实”的offer，因此付出了不小的金钱代价。

• condo vs. 独立屋
  

      在纽约生活给我的感觉更像是国内的城市，城市里或者离城近的基本都是condo，而远一些的近郊则有house，我们当时选择公寓楼的目的很简单：交通便利度和安全性。具体应该买哪个我就不比较了，毕竟青菜萝卜各有所爱，我只陈述一下我们在买入condo后的一些思想改观。因为当初买入的是二手房，我们想或多或少在搬进去之前装修一下房子，这才发现condo装修的套路颇多，并不像我们之前以为的condo就可以随心所欲的做内部改造的天真想法。在确认好contractor公司后，我们经历了漫长的和大楼management斗智斗勇的过程（据contractor说我们这个楼并不是个例，home depot的一些上门装修项目甚至拒绝在condo作业），大楼在将近三个月的时间里收集了所有改装的details，contractor资质证明，保险还有签合同才同意动工，之后只有周中9-5可以工作，节假日除外。原本一个在独立屋装修只需两周的工程，在condo楼里被硬生生的拖了小半年，因此有装修计划的小伙伴还需提前打算，免得耽误了计划。

飞向月球 发表于 2021-2-2 00:52
地点很好啊，我前几周还去那里看过

关于讨价还价楼主有什么建议吗？我找的agent好像也不是特别上心这 ...

我们agent当时给我们的建议是不要谈成交价，要谈closing cost，原因就是他能赚成交价的3%，而且同时他还一个劲鼓吹我们有可能有bidding war要赶紧决定，最后导致我们接受了seller一个比较高的报价。

如果我们再买一次的话态度应该会更坚决吧，看好几家满意的再一个一个给offer，谈不拢或者被抢就move on，当时太年轻T T

飞向月球 发表于 2021-2-1 13:39
谢谢分享！楼主买的大概在NJ哪里？靠近path站吗？

还算靠近，走路到Exchange Pl大约5分钟

感谢楼主分享心得

想问下lic的那个是哪栋楼

谢谢分享！楼主买的大概在NJ哪里？靠近path站吗？

QDHoward 发表于 2021-2-1 13:23
想问下lic的那个是哪栋楼

Skyline Tower...

careerfirst 发表于 2021-2-2 00:32
Skyline Tower...

Skyline Tower看了几个floor plan感觉他构造太奇葩了 七拐八拐的..

careerfirst 发表于 2021-2-2 00:33
还算靠近，走路到Exchange Pl大约5分钟

地点很好啊，我前几周还去那里看过

关于讨价还价楼主有什么建议吗？我找的agent好像也不是特别上心这事情，但是我也不清楚她和卖房的沟通具体是怎样

我想问一下装修，Condo的management既然这样要求严格，那他们会帮你们检查装修质量吗？比如plumbing？电路？厕所厨房？还有就是你们有多大的改动空间呢？我猜水电布局啥的应该都不会让动吧，只能换换瓷砖地板canbinet啥的？