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[投资民用地产] Texas Austin南部小城买投资房经验(2)

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(1)第一个投资房在这里: https://www.1point3acres.com/bbs/thread-661103-1-1.html

第二次买投资房。利率又低了,接着买投资房。第一次是去年8月份买的,现在房价涨了不少,而且因为卖家少,竞争比较激烈。机会还是有的,需要点儿运气。和上一个投资房相隔开车只有3分钟的距离。最后房子成交价$266,500, ~2200 sqft, close以后4天就签合同租出去了。租金$1900/month, 我收了1 month deposit + X days rent prorated for March + 1 month rent for last month of the lease. 1 year lease. 贷款30年conventional, 25% down payment, Interest 2.99%. Monthly payment $1325.06 ($821.08 Principal & Interest; $463.98 tax+insurance; HOA $40) 这样 $1900-$1325.06 = $574.94/month. 如果非常保守估计每月$237的维修费,那每月现金流$337.94。房子2005年,3B,2.5B,质量挺一般的。学区也不好(毕竟房子便宜),但是租房子的人应该不会特别在意。距离Austin市中心 40 分钟。 和第一个投资房小区不是一个但是都有很大的公共游泳池,篮球场,野餐,健身,小孩儿娱乐设施。还是自己manage,第一个投资房平均每两个月出点儿啥事儿,不过都是easy fix.自己修不了的打个电话付一笔钱也就修好了。经常和租客保持沟通很重要。及时回复,该花的钱就花,让租客放心。比如我现在每年会schedule 空调Tune up,还有自己去搞pest prevention(房子周围喷上一圈药就完事儿了)。另外水电费我都是给租客们都按时交完。然后一个月发一个统一的账单,这样每月1号收房租,15号收水电费,管理起来也挺方便的。

未来打算一年买一个投资房。争取到10个。现在加上自己贷款一共三个贷款,好像还可以再贷一个,后面可能就要开LLC了。不过这些都是后话,以后再说。

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 楼主| yg4329 2021-3-10 14:45:54 | 显示全部楼层
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branson821 发表于 2021-3-10 11:00
337.94*12/266500 = 1.5% 年收益
活雷锋?
算上austin房价涨,十年后你卖掉减去算你4.5%的agent fee,最 ...

除了各位层主的回答本金是closing cost 25%意外,你还没有算每次还贷款有一部分是还本金,也就是每月都有钱存,你可以自己算下30年贷款每次的本金和利息。报税有tax credit。而且未来房子升值是加了杠杆的。房子每升值1%,投资回报率 ~ x4。当然每年还贷款相当于是去杠杆。另外这才是第一年,以后房租肯定会年年涨的,对吧?这些你再仔细算一下。举个最极端的例子:假设我不提前还贷款,房租30年后和今天没啥区别,也是仅仅做到0收益。那30年后是不是我就多了个房子呢? 正常情况,收的房租,30年后肯定比现在贵。但是我利率锁了30年,能涨的部分只有tax 和 insurance,每年我涨房租肯定会至少把这部分收回来。

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niming12138 2021-3-11 01:48:59 | 显示全部楼层
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我非常同意楼主的思路,买房子出租是个很好的开始。不过我有点小建议,希望楼主算账的时候能把一些隐形的花费算进去,这样可以保证计算cash flow的时候更精确些,避免采坑
1. vacancy rate,一般占房租的4%~7%
2. 楼主提到房屋的状况可能不太好,所以将来的大型开销是少不了的,比如HVAC寿命15~20年,如果房屋的HVAC还是original的,那么将来肯定要换新的,一次就是5000~8000,所以需要把这部分平摊到每个月。如果房屋的状况一般,这笔钱可能占到房租的8~10%。

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tldxk 2021-3-11 05:57:23 | 显示全部楼层
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本帖最后由 tldxk 于 2021-3-10 14:05 编辑
yg4329 发表于 2021-3-10 12:40
这是investment property,每年可以有总计25K的tax deduction. Depreciation,loan interest是大头。另外 ...

嗯嗯我知道,但是那个只能用来抵rental income,所以最多只能达到不额外交税,并不能真正减税。
我说的是个人w2工资税的部分,property tax+平时sales tax最多deduct 10k,这个一套房基本就deduct满了

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我叫小小猫 2021-3-10 06:38:19 | 显示全部楼层
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感谢分享!lz很厉害啊,一开始就是正的资金流。自己manage感觉也很好。
不知道加州大城市周边有没有类似的机会...
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gqffqggqf123 2021-3-10 07:36:46 | 显示全部楼层
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太厉害了!你这个title可以出个系列了
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akajin 2021-3-10 09:22:18 来自APP | 显示全部楼层
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LZ是我努力的目标,太厉害了一年一房.

请问上班情况下,怎么解决租客紧急报修这种问题?自己去修的话,是临时请假吗
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夕颜小妞妞 2021-3-10 09:45:48 | 显示全部楼层
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太强了楼主  我也在奥斯汀 麻烦楼主看一下私信 求加微信

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yg4329 + 1 私信我你微信我可以加你

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投资房 30年fix利率能做到2.99么? 真不错
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hiter8888 2021-3-10 10:36:05 来自APP | 显示全部楼层
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lz有微信吗加一下交了一下

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branson821 2021-3-10 11:00:28 | 显示全部楼层
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337.94*12/266500 = 1.5% 年收益
活雷锋?
算上austin房价涨,十年后你卖掉减去算你4.5%的agent fee,最多还是只有3%年收益,还是活雷锋?

UT austin附近18万的房子可以租出去$1600
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Luckytree 2021-3-10 11:14:53 来自APP | 显示全部楼层
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branson821 发表于 2021-03-09 19:00:28
337.94*12/266500 = 1.5% 年收益
活雷锋?
算上austin房价涨,十年后你卖掉减去算你4.5%的agent fee,最多还是只有3%年收益,还是活雷锋?
人家是25% down payment,你用266500总成交价去算收益是不对的
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branson821 发表于 2021-03-09 19:00:28
337.94*12/266500 = 1.5% 年收益
活雷锋?
算上austin房价涨,十年后你卖掉减去算你4.5%的agent fee,最多还是只有3%年收益,还是活雷锋?
不能这么算 楼主有贷款的 本金只有首付
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