Loan快做完了Underwriter把贷款额度突然调低了怎么办？

楼主一个月前左右进了新房合同，BOA的pre-qualification批了80%的listing price。我们没有在市场上竞争很popular的SFH，所以楼主和队友还还价了一点，所以最终进合同的purchase price比刚开始做pre-qualification的listing price还低。Appraisal也木有任何问题，跟purchase price一样。

但是！！！今天的conditional approval被underwriter调低了贷款额度，只能贷给我们大约～77%左右。据说是因为debt to income ratio。道理我也懂，但是为什么当初做pre-qualification的时候listing price更高，也没出问题，现在跟我说做不到了。现在也没啥额外的cash，可能有如下几种办法，想请教地理小伙伴还有什么建议可以尽快close吗？
1. 转资产去Merrill/BOA账户，用rate discount。每25万降0.125.。。这样可以小小的减少一些debt，但估计杯水车薪 （现在在转的途中，资金冻住了，卖不了股票变现，等能卖了整个流程下来至少两周多）
2. 队友base近两周刚涨了一些，重新update一下income来run一下。。。这样可以小小的增加一些income，但估计也是杯水车薪 因为base涨幅连通胀都没跑过
3. 有办法跟loan officer或者underwirter argue吗？

你可以试着argue，但是真正mortgage比pre-approval低也是很正常的。。。能不能跟亲戚朋友借一借，写个gift letter，然后你们股票卖掉再还回去？

你们已经过了financial contingency date吗？如果还没有过， 可以拿着押金退出；如果过了，因为没有办法直接和UW面对面argue，我觉得补齐差额比较可行

是不是loan officer经验不是太够？感觉有经验的loan officer基本上都是有把握的，不过现在这市场太疯狂，估计局势也是一天一个样。
Pre-approval时你们只是提交了很基本的信息，后续具体审批的过程中提交了更多的信息，underwriting是最后负责把关的，一般会有一些rule， LZ可能没通过一些underwriting rule。

debt to income ratio算是个硬指标，但这个指标loan officer就应该检查确保过了。
有没有一些W-2以外的收入？或者在美国以外的收入？就拿出报税时所有的income来源来试试看吧。
如果financial contingency没有waive，也可以考虑是否要退出。

实在不行，还可以考虑做401K的loan，也算是一条出路，当然这个是下策，见过白人买房会用这个。

如果只是3%的diff，从401k里借出来或者卖点股票？

直接问他你们有没有hit 43% DTI ratio?让他把他手里你们的debt和income掰开了分别告诉你，你自己算。问他之前读一下这个官方解释：https://www.consumerfinance.gov/...-important-en-1791/

我覺得DTI部分是要看 UW 有沒有把RSU算進去？
另外你是跟哪一個銀行.. 看看能不能找別家問問

出preapproval就是你联系的loan officer看一下你提供的资料，pull下credit就出了。但是conditional approval这一步是需要unnderwritter。出了差值我猜可能是你们的loan officer对于你们的情况没估计好

对于策略，个人愚见：
1）如果转钱过去到账的时间不太影响closing date，可以等一下，到时候卖点股票了。如果已经估计要delay，叫你们的agent赶紧和卖家联系，看他们是否OK这个delay。（而且本来你想拿到discount也需要股票到merill账上才算数。到了马上卖，会增加很多额外delay吗？）
2）当然可以更新材料，能加一点是一点吧。does not hurt。这个需要和你们的loan officer沟通确认。
3）看样子楼主其实都能凑出股票25万，应该蛮qualify的感觉。push你们loan officer去考虑argue的可能性。（不过我也没经验）
4）实在不行想尽快close的话，的确还不如问朋友借钱。还好Boa收gift letter。你还要庆幸你找的不是别的银行，不然可能根本连这个策略都不能考虑

买家真不容易，到这个阶段，卖家，银行，你的agent都是希望你不管多么stretch都把首付搞出来然后close。祝你们好运。

江枫渔火对愁眠 发表于 2021-3-16 14:10
是不是loan officer经验不是太够？感觉有经验的loan officer基本上都是有把握的，不过现在这市场太疯狂，估 ...

谢谢你哈，应该是loan officer没把好关，从一开始做loan到现在，我们的基本情况也没变debt没增加，income只增不减，如果他好好把关，不太会出问题。

应该是最近利息涨了，所以你贷款额度不够了