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[买自住房] NYC买condo自住房流水帐分享

    |只看干货 |房地产, 大纽约地区
glenridge | 显示全部楼层 |阅读模式
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本帖最后由 glenridge 于 2021-4-18 11:34 编辑

也来提供一个dp,住泽西一年开始想念纽约市的人间烟火,去年年底决定买房。在地里看前辈的帖子学习很多,心怀感激,以下分享。

1. 看房
Zillow, Street Easy (被Zillow收购), Redfin看到的listings基本相同,一开始用Zillow设条件然后放alert。接下来做了个Google Sheet column放所有需要考虑的features,然后把有眼缘的房贴进去。另外对feature正规化就可以加权打分,rank就很方便。再把文件分享给agent team让他们直接在上面comment, highlight。这样很快就把40个listings收敛到10个,最后就分几次进城看完,offer下在Manhattan。合作下来觉得每个人适合的agent不一样,可以多和几个谈过选择合适自己的。纽约的buyer's agent不向buyer收费(REBNY有默认和seller's agent分成)。好的buyer's agent最重要的是可以和seller's agent扯皮,维护buyer的权益,后面会提。要清楚让自己的agent知道预算上限是多少,deal breakers有哪些,才不会鬼迷心窍去下没法负担的房。

2. 贷款
有些房约viewing要preapproval。这个很简单,就准备statement一类的财务文件让银行pull credit。找银行也就是多和几个loan officier谈,找合适自己的情况的。交了down payment双方签了合同后才开始走正式的贷款程序,本来想只有一个人,没有海外gift money应该比较简单,事实上没有想到要准备的文件挺多的,例如underwriter会要求文件证明工资变化的原因等。Appraisal也是在这一步做,本来担心纽约房市表现平平,有做不到价格的风险,幸好低空飞过。做完后还收到一大本appraisal report,看看学习影响房价的要素,相当有意思。Rate这几个月一直上上下下,pre-approve的时候是2.75%,中间一度到3.25%,最后锁在3%附近30-year fixed。

银行也会要home insurance。这只能多打电话问,本来贪方便想用Lemonade结果一比发现比其他家贵很多。quote要仔细看,抓到有一家给的annual比monthly*12贵,一问他们才发现两个数字都算高了,摊下来差挺多的。

3. 合同
Buyer's agent的功能就发挥在这,可以帮buyer谈到合理的价格,而不是要求buyer追价bidding war。另外就是要求放各种contingencies和抓房子的毛病,如果seller不修,可以要额外的credit做维修。靠谱的律师很重要。除了过合同,律师还会向board要楼过去的财务资料,看有没有可能的财务危机,也分析bill structure,例如assessment fee的数额和频率,抓出seller没说的开支。律师确定合同没问题,就可以wire down payment到IOLA (Interest on Lawyer Accounts),双方签字。这个过程大约两周。

4. Board
本来想着买condo比较省事,但事实上condo的board review也不简单。除了和贷款类似的财务文件,还需要employer, personal, landlord reference letters以及mortgage commitment letter,提交后等了三周。不过和primary residence tax abatement, STAR tax relief文件也是在这一步提交给board。

5. 成本
除了down payment以外 ,buyer大约要准备purchase price 3%的额外成本,最大成分是NYC Mortgage Recording Tax,是loan的2.175%。一百万以上还有个Mansion Tax。其他主要是loan proceeding, title fee, appraisal, 律师费等。但还有些没想到的,例如board申请费、和board要资料的request fee (一个几百刀!!)、租房的termination fee等。最好算purchase price 4%比较保险。

五个月下来往来过百封email,不知道几通电话,算是对得起十年前那个心中想着,总有一天要凭自己的力量,拥有这疯狂城市裡一方之地的年轻人。

以上是个人的经验,也许不全面,抛砖引玉,有想到新的再来分享。谢谢各位阅读。

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maserita 2021-4-18 12:19:39 来自APP | 显示全部楼层
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k1938slll 2021-4-18 15:19:25 来自APP | 显示全部楼层
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写的很详细,感谢楼主
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zhoubt2002 2021-4-18 22:27:48 | 显示全部楼层
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谢谢分享!想问一下关于PRIMARY RESIDENCE TAX ABATEMENT 是要自己在BOARD APPLICATIO那里面提交吗?我的BOARD APPLICATION PACKAGE里面没有这个。 谢谢
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 楼主| glenridge 2021-4-18 23:48:51 | 显示全部楼层
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本帖最后由 glenridge 于 2021-4-19 00:09 编辑
zhoubt2002 发表于 2021-4-18 22:27
谢谢分享!想问一下关于PRIMARY RESIDENCE TAX ABATEMENT 是要自己在BOARD APPLICATIO那里面提交吗?我的BO ...
我的package裡面给了一个verification form确认unit是用作primary residence,真正的application form (Cooperative Property Tax Abatement Renewal and Change Form,package裡给个PDF但我没填)照DoF的解释是必须由board or management corp提交的,参考:
https://www1.nyc.gov/site/financ ... rds-coop-condo.page

可以问问buyer's agent和lawyer和board确认一下。如果有其他在NYC买房的朋友有经验也请分享,也许我的是特例也说不定哈,希望有帮助。
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zhoubt2002 2021-4-19 10:20:15 | 显示全部楼层
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glenridge 发表于 2021-4-18 23:48
我的package裡面给了一个verification form确认unit是用作primary residence,真正的application form (Coo ...

非常感谢
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