分享NJ新泽西Jersey City / Hoboken 小Condo远程下Offer经历

因为有了在NJ长住五年的计划，第一次研究买房，在地里收获了很多关于OPT身份贷款/买房的信息，来回报一下！

动机：2021年年初确定搬家之后动了买房子的念头，之前念书的时候就很喜欢纽约，想着如果能在纽约周边有个属于自己的房子还是挺快乐的！加上现在工作的公司remote first forever，对工作地点没有限制，暂时也不考虑跳槽，还算稳定。

投资性质：自住为主，只要沉没成本能cover掉同类型的租房成本就算合适，没有家庭需求，五年之后如果搬走看房地产市场可能卖掉可能出租。

看房过程：因为买房动力并不是很强烈（看过地里大家分析买condo如何如何不如买SFH哈哈哈），整个过程我都很佛系，打算一切以计算为标准，算下来合算的买得到就买，买不到就继续租。于是我从二三月就开始在Redfin上逛房子，也在现在暂住的密苏里去了几个open house找找感觉。事实上看过小别墅之后就发现SFH还是真的香！空间大，设计也不会千篇一律，那些富人区的砖头小房子加上院子就算过了五六十年还是非常精致可爱啊，最重要的是不到40w可以有得挑。 不过既然搬家已定，后期看房就把区域一缩再缩，在研究了racial map、crime map、交通系统之后，目标定在了NJ的河岸两个区：Hoboken和JC downtown（78号公路和河岸围起来的部分）
在认真算了一些沉没成本后（这里推荐New York Times 的 Buy or Rent calculator，非常细致），我把买房预算卡在了65w，买1B1B/2B1B/2B2B，手头的积蓄扣掉按3%来算的closing cost的话，只能申请10-15% downpayment的贷款，再加上我今年没抽到H-1B，还是OPT身份，这让本不富裕的打工仔真是雪上加霜啊TAT
市场研究到这个地步，我意识到进入了瓶颈，网上的信息和经验基本都看过了，所以决定正式开始联系Loan Officer和Buyer Agent，寻求一些专业帮助（如果专业人士觉得我买不了就算了，继续租房也没损失~）第一次摸着石头过河，在纽约没有认识的买过房的朋友推荐，所以我的Loan Officer和Agent都是网上看rating找的，到目前为止体验还不错，希望之后两个月closing也可以顺利！
Agent的MLS系统非常好用，她帮我在市面上的库存里整理出十来套condo，我自己又根据软喜好（采光 户型 停车位等等）做了一遍筛选，最后整理出五个candidate约了周五周六两天集中看掉。看房的时候因为我人不在新泽西，所以agent是用Facetime一边解说一边视频，我有什么问题都可以让她帮忙拍（个人执念就是拍拍窗户外面、拍拍关灯之后的室内效果之类的）。所有的视频我都有用手机翻录下来，每个unit单独放好，之后做决策的时候可以一帧一帧拉着回看。
看完房之后心里的top choice更坚定了，是一套位于Hoboken的2B1.5B，listing price $630k. 虽说是30年代的老楼，但18年刚翻新过，带阳台带客卫带parking，屋顶还能看到曼哈顿天际线，tax和HOA加起来不到$800，是看房这么久唯一一套落在我预算内的2B unit。周五看之前就去找Loan officer要pre-approval，周一拿到手之后立刻联系agent下offer，结果得知卖家周日open house开完立刻收到两个很好的offer，我心凉了半截..但还是抱着试试的心态给了我的max $650k 10% dp, 第二天得知fail了也不意外。
这次经历让我意识到抢房中我有两个最大的劣势：dp比例小和身份问题不得不使用Citi贷款。前者让卖家怀疑买家会不会出幺蛾子，后者则是纽约地产界公认的shiti服务......competitive market上的房子应该跟我无缘了哈哈。
得知offer fail的那天我立刻让agent开始联系second choice的seller。这是一个downtown JC边缘、靠近78号Highway的小区 2010年建造 顶层的1B1B带Den带covered parking。Agent最开始没把这一套加进list，是因为"a bit far away from everything", 是我在对照Redfin list时发现的，考虑了下离path步行10-13min也还可以，主要是每平方尺单价最低，Den还有改成另一个bedroom的空间。这个房子挂了三十多天，中间成交过却因买家问题back on market，agent问过后说他们目前还没有offer，于是我们就开开心心开始砍价，最后成交价比挂牌价低了5k。contract 刚签过开始attorney review，希望夏天能顺利搬家~

啰啰嗦嗦码了好多，求加米哈哈

Suebaker 发表于 2021-5-7 10:48
我最后买的JC downtown的房子其实不是一开始的心动选择哈哈，所以预算就往下压了压，每个月利息+PMI+tax+ ...

自己买了房子幸福感不是金钱能衡量的，可以布置，买喜欢的东西不用顾虑搬家麻烦，养猫狗。而且现在利率很低通胀在即，股市本就估值过高后面一加息也不会太好，币市也风险大只能资产配置，现在这个时间我想不出来比买房更合适的选择了，手握现金风险也很大。。。。哈哈哈

BMOBMO 发表于 2021-5-7 10:11
请问您是怎么做出买房的决定的。JC downtown这边租房的话非常便宜。630k的房子算上贷款利息，tax，HOA之类 ...

疫情之前并没有这么便宜啊 新一些的1B就3000+了 2B貌似4500-5500都正常

jeremy4519 发表于 2021-5-7 11:07
我们也主要在看jc和Hoboken的房子，不过最近好一些的房子都抢得很快...

经验是刚上市就要下手快，但不要被各种威逼利诱牵着走，划算就买，要卖贵的和历史成交不可比果断就walk away。

请问您是怎么做出买房的决定的。JC downtown这边租房的话非常便宜。630k的房子算上贷款利息，tax，HOA之类的每个月也要3400左右？ 但是这边租房的话疫情前2B2B也就3200左右，还是5年内的房子。

在jersey不买waterfront感觉有点失去了在这的部分意义。。。以及 离河稍远的地方治安感觉并不是太好 这些没有实地看房感觉不出来

xixixixi007 发表于 2021-5-7 10:18
疫情之前并没有这么便宜啊 新一些的1B就3000+了 2B貌似4500-5500都正常

3200确实少了。不过疫情前一般也会送1个月左右。所以感觉2B2B，4000左右？

xixixixi007 发表于 2021-5-7 10:17
在jersey不买waterfront感觉有点失去了在这的部分意义。。。以及 离河稍远的地方治安感觉并不是太好 这些没 ...

Waterfront确实很美好哈哈！Hoboken的话只有靠河比较近才能避开洪泛区，所以Willow st往西都基本没考虑...JC的话靠河那一块确实很繁华，但我主要是预算限制，加上家里有需要车子通勤所以parking是刚需，实在没看到合适的房源唉

BMOBMO 发表于 2021-5-7 10:11
请问您是怎么做出买房的决定的。JC downtown这边租房的话非常便宜。630k的房子算上贷款利息，tax，HOA之类 ...

我最后买的JC downtown的房子其实不是一开始的心动选择哈哈，所以预算就往下压了压，每个月利息+PMI+tax+HOA在1800以下，比较起居住条件（850+sqft、 带Den、带阳台、室内烘洗、车库、十年左右的房龄）的话比租房还是便宜，按Zillow预估的话租售比是4.5% ~ 不过几年之后卖掉可能还是会因为交易成本亏一点哈哈哈

Suebaker 发表于 2021-5-7 10:48
我最后买的JC downtown的房子其实不是一开始的心动选择哈哈，所以预算就往下压了压，每个月利息+PMI+tax+ ...

1800的话确实非常划算了。恭喜楼主！

我们也主要在看jc和Hoboken的房子，不过最近好一些的房子都抢得很快...

是 liberty harbor, 大华周边吗