湾区贷款Reserve和Gift money问题

房子已经in contract（押金已经交了），非常紧急地求助，碰见一个数学不好的lender可太闹心了！到现在连我们的资产都算不对，也不知道钱够不够，已经失去信任中，还有24天close不知道换人还来不来得及。。。

我们的情况是：
我们要贷30年fix的Jumbo loan，20% downpayment, loan amount 1.44M。
我和队友有33.5万的现金，5.5万的股票（随时能卖变成Cash的那种 ），7.8万401K，2.8万Roth IRA投资账户（我不确定能不能取出来）。然后就是爸妈准备给gift money7万多估计一个星期内会到。

我们预算本来就紧，结果和Chase做他们要18个月Reserve（算起来要14.5万）。打算把401K和Roth IRA都用来当Reserve，但是agent居然说401K和股票都可以当100%算。对这一点我强烈怀疑，因为考古发现一般401K都是按60%算，股票都是按70%算的，如果这样那我们reserve是差好大一笔钱呢！求助大家有没有401K和股票当reserve都按100%算的情况，不知道该不该相信这个lender，强烈地觉得不靠谱。。。
另外也很担心爸妈从国内给的Gift money那部分钱，如果直接汇给我们Chase除了要gift letter，还要donor（爸妈） 60天账单，然后他们还要拿去翻译（lender说会花14天。。。）！然后另一种是直接汇款给escrow/title company账户那就只要gift letter，然而爸妈国内问了并没有这种可能，外汇管理局对根本不会允许个人汇款给一个房产公司这笔钱基本会被拦下。。。

所以这个国庆假期我和队友过的是无比闹心，陷入无尽地猜测中，想了无数方案然而并找不到人联系。。。紧急求助论坛让大家帮忙出出主意。现在的问题是和lender交流不畅（日常联系不到人，只有每天晚上短信能reach到，并且这个lender的英语非常难懂，算什么都是错的。。。）并且她还非常不负责任地一直觉得我们钱够，然后我们怎么掰手指头算都实在觉得我们钱不够。。。

好像chase gift money就是很麻烦的事情 虽然到了可以用但是要在underwriter那里审查非常久 会造成delay 我们最后侥幸没用gift money 是用agent的rebate cover一部分reserve

立刻把股票全卖了取出来放银行账户，然后去股票账户开流水，写清楚卖股票的每笔交易，再去银行账户开流水，证明这笔钱在银行账户里。这样股票5万可以算100%

fengyefeidie 发表于 2021-7-5 20:23
你可以让你爸妈把钱打给一个靠得住的美国朋友，然后让他/她来帮你做gift直接到escrow

你这招儿不靠谱。。。。

你可以让你爸妈把钱打给一个靠得住的美国朋友，然后让他/她来帮你做gift直接到escrow

fengyefeidie 发表于 2021-7-5 20:23
你可以让你爸妈把钱打给一个靠得住的美国朋友，然后让他/她来帮你做gift直接到escrow

太感谢回复！我们也想过这个方法，但是一问agent她说现在Gift money只能收直系亲属的。。。
现在银行贷款审查之严感觉真是让人绝望。。。

fengyefeidie 发表于 2021-7-5 20:23
你可以让你爸妈把钱打给一个靠得住的美国朋友，然后让他/她来帮你做gift直接到escrow

那他朋友今年交gift tax要交哭。

fengyefeidie 发表于 2021-07-05 05:23:03
你可以让你爸妈把钱打给一个靠得住的美国朋友，然后让他/她来帮你做gift直接到escrow

Gift不是得交税的吗？

youblue1223 发表于 2021-7-5 20:25
太感谢回复！我们也想过这个方法，但是一问agent她说现在Gift money只能收直系亲属的。。。
现在银行贷 ...

不是现在严格，一直都很严格，做jumbo就会更严。另外你的钱应该是够的，只是如果追求低利率，那肯定要significant reserve，比如你现在的情况。利率稍微差一点点，可以把reserve降下来很多，反正以后可以refinance。
请查私信。

這種情形，我估計貸款沒辦法準時下來。我自己前兩年也被Wells Fargo 弄到差點沒法準時close。後來果斷找了之前合作過的broker 在八個工作日內作下來。

如果你想繼續跟Chase折騰，建議讓你agent 先去跟賣家提出延期的要求。看看賣家有沒有罰款或其他賠償的要求。不過最佳解應該是不要揪結於Chase 的促銷利率，順利地把房子成交才是最重要的。祝福你們。

401k和股票按多少百分比算每家银行不一样的
Gift每家银行的要求也不一样
房产Agent肯定搞不清楚的
具体还是要问办贷款的agent

楼上说的gift给美国朋友然后直接给escrow是靠谱的啊……而且就7万而已，没什么gift tax一说吧。我们上个月刚刚这么搞了，银行是pnc。