【帮转】佛罗里达奥兰多买房自住&投资攻略分享

【帮转】前言：
大家好，我是一位北美精算师&一位用数据说话的房产中介。今天，和一亩三分地的朋友们聊一聊佛州奥兰多的房地产。
那么我们就开始今天的主题吧!

一. 为什么我会成为一名房地产经纪人
经过两年在家办公的折磨，我彻底厌倦了窝在芝加哥公寓里的生活，迫不及待的想要有自己的院子去拥抱阳光和自然。于是，我将目光投向了sunshine state 佛罗里达州的旅游城市奥兰多（至于为什么选择这里，后文会详细说明），想要在那里买一套house。在买房过程中，我也找了很多Agent，但是都没有满意的。比如，有的经纪人上来就给你推度假屋，并告诉你度假屋长租、短租、自住都行，然后让你赶紧交证件排队；有的经纪人呢，满嘴跑火车，为了能让你快速下单，什么话都编的出来，甚至说过的话前后不对应。四字概括就是乱象丛生。
于是，我秉着靠人不如靠己的理念，花了1个月的时间迅速通过了房地产经纪人的考试。并且我也希望能将我在精算行业的经历与房地产相结合，相信这两个学科交叉能碰撞出不一样的火花。虽然不敢说能以一己之力改变这种荒诞的房地产经纪人现状，但是立志要为我的客户买房提供科学，准确的数据分析，买到最合适自己的房子。

二.为什么选择奥兰多
选择奥兰多，也是做了许多功课和资料。
第一，佛州的天气，众所周知的优点了。有人说夏季会很热啊。其实不然，奥兰多地区气温一旦偏高，就会有雷阵雨骤至，之后就又降温了。
第二，佛州城市“千千万”，为什么是奥兰多呢？首先，奥兰多在中佛地区，不会受到飓风影响。再者远离海岸线的话，我个人认为，地基回更牢固。（最近迈阿密的大楼坍塌大家一定还印象）
第三，因为是旅游城市，环境也会比较宜人，玩耍的去处很多，购物也比较方便。

三. 奥兰多房产的投资价值以及投资收益计算
除开自住，奥兰多我认为在美国很是值得投资的一个城市。大部分人可能认为奥兰多值得投资是因为游客人数多，当房东好赚钱。但我所看重的却是奥兰多每年人口迁徙流入大这一点。目前，由北至南的人口迁徙，逐渐成为美国人口流向的大趋势。人来了，就要买地，买房，需要教育区，商业区。由此，一个区域就会发展起来。一发展，房产增值就是必然的了。相比起房产增值所带来的收益，租金就比较微不足道了。
下面，我会通过奥兰多不同投资方式的收益计算来说明这一点。

先说结论：
1.        做投资应主要看房产增值（地区发展），租金收益能带来正向现金流就好。
2.        建议全款在发展区域买新房长租或者自住。
3.        预计优质独栋别墅将保持8-10%的增值速率，公寓为6-8%。
4.        新房比二手房性价比高，现在买二手房大概率因为竞价而overpay。
5.        可以考虑使用1031推迟缴纳房产增值利得税。
6.        贷款买房做投资，现金流压力大，除非40%以上首付或者降低利率。
7.        相比长租，短租属于高风险高收益。在保证65%的出租率的情况下，收益与长租持平。

具体计算：

避坑指南：
1.        如果有人和你说，投资出租房可以躺着赚钱，那么最好自己算一算收益和风险，市场不存在无风险套利机会。要是真这么容易，没人上班工作了。
2.        如果有人说他通过投资出租房有100%收益，那么他多半是指首付3万然后过了半年40万的房子增值3万。这个计算方法有误导性。
3.        如果有人说他能有20+%收益，那么他多半买得早或者漏算一些成本。三年前35万的房子现在可能要50万，现在进去就成韭菜了。短租维持平均一年出租率70%以上不容易，受市场影响波动很大。
4.        买房时相比考虑租金收益，更应该关心的是房产所在地区的发展。是否有人口大量流入？就业率，教育水平，城市建设规划，以及你是否喜欢这个城市。

这期内容到这里就结束了，希望对大家有帮助。

没算空租的钱，维护也少了

谢谢大佬帮转！希望这篇文章对大家有帮助！感兴趣的朋友可以私信我。

StanleyZhang28 发表于 2021-9-7 20:02
每月100块的property management怎么可能？250/month还差不多？

有的，大部分管理公司收租金的6-10%，也有收flat fee。比如Specialized Property Management Orlando和Orlando Rental Property Management - Mynd，$79-$179每个月，具体看plan

Hsiang95 发表于 2021-7-10 08:40
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二楼就是我朋友，大家可以关注他。

Hsiang95 发表于 2021-07-09 17:40:11
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请问怎么联系 发不了私信

LtqYQZN 发表于 2021-07-09 17:51:56
请问怎么联系 发不了私信

他主页有联系方式吧

FaFaCOOT 发表于 2021-7-9 21:28
没算空租的钱，维护也少了

长租空租说不准，短租按65%的入住率算了。新房长租基本不用维修，前几年建商都是保修，1000都算多了；短租算3000也差不多。不过二手房确实会多一点维修费，具体要看每个房屋。

楼主加我 想买投资房 annahappycoding

每月100块的property management怎么可能？250/month还差不多？