人在加州，想买亚特兰大的投资房：两个州报税、1031、卖房预扣，这几件事先弄清楚

利益相关：我是亚特兰大的持牌地产经纪，也是佐治亚和加州的持牌贷款专员。最近好几个加州的朋友问要不要去亚特兰大买出租房，把容易忽略的几件事整理一下。都是公开规定，不是税务建议，具体请问你的 CPA。

• 为什么有人看亚特兰大 8 月大亚特兰大中位成交价 $423,000（Atlanta REALTORS®），同月加州独栋中位价 $901,420（C.A.R.）。佐治亚州法律（O.C.G.A. § 44-7-19）不允许县和市搞租金管制。但价格便宜不等于每套都赚钱，账要一套一套算。
• 成本别漏

出租房没有自住房的 Homestead 减免，房产税要按没有减免的税额算。 要买房东保险，不是普通的 homeowners 保险。 有的 HOA 限制出租（最短租期、出租名额），买之前看规约。 人在加州，多数人要请物业管理公司，还要预留空置和维修的钱。

• 两个州都要报税

佐治亚税务局：非居民有佐治亚来源的收入（租金算），要报佐治亚州税。 加州居民的州外收入，加州也要报。在佐治亚交的州税，可以在加州的 Schedule S 申请抵免，FTB 的说明里列了佐治亚。

• 用 1031 把加州的房子换成亚特兰大的 FTB 要求，把加州的房产换成州外的同类房产，交换当年和以后每一年都要报 FTB 3840，一般直到递延的加州收益实现为止。1031 本身的时限很严，交给专业的交换中介和 CPA。
• 以后卖房的预扣 卖方不是佐治亚居民时，买方一般要按成交价预扣 3% 交给佐治亚州。卖方提供收益宣誓书（IT-AFF2）的，可以改按收益的 3% 预扣。成交价低于 $20,000 不用预扣。
• 贷款 报税收入低的自雇投资人，可以看 DSCR 贷款：主要看租金能不能覆盖本金、利息、地税、保险和 HOA，不看个人收入，也可以用 LLC 名义申请。个人名义还是 LLC 持有，先和律师、CPA 商量。
• 押金 按佐治亚消费者教育网站的说明，租约结束、租客搬走后，房东一个月内要退押金（扣掉双方确认的损坏或欠租）。用管理公司或者有 10 套以上出租房的房东，还要在租客搬走后 3 个工作日内做检查、列损坏清单。

有具体问题跟帖问。
Zion Chen｜Virtual Properties Realty｜NMLS #2869394