湾区房产经纪人永远不会告诉你的真相（卖房合同篇）

之前写了2篇房产经纪人不会告诉你的真相：


https://www.1point3acres.com/bbs/thread-716008-1-1.html
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-735454-1-1.html


这里说几个卖房合同过程中卖家经纪人不会告诉你的真相


1. 有几种不同卖房的合同


最常见是 独家代理， 就是不管是谁找的买家（包括自己找的），把房子卖掉了， 佣金都归卖家经纪人，湾区绝大多数卖房合同是这种。
还有一种是open listing, 就是几个卖家经纪人竞争，谁找的买家，佣金归谁，基本没有经纪人做这个。
另外一种是 net listing, 就是卖家设定一个价格，成交价格超过这个设定价格部分，做为佣金全部归卖家经纪人。
这种有时候会用，如果设定的价格太高，就比较考验经纪人的水平， 但是卖家经纪人有本事卖的更高的，就赚的更多。
但是如果设的太低，比如设了100万， 最后200万成交，经纪人赚100万， 就会出现卖家心里极度不平衡的情况。


2. 卖房合同上的合同过期日期

这个是合同最重要的之一， 合同过期日期一定要填的。
卖家经纪人一般希望合同时间越长越好，有些黑心经纪人会要签半年或者一年。
但是合同时间短对卖家有利， 如果对卖家经纪人不满意， 时间一到就可以换人卖。
比如湾区是卖方市场，一般房子从准备到上市， 到Close， 三个月可以完成了。
就是因为卖房合同有过期日期，所以卖家经纪人会希望房子越快卖掉越好，
最害怕的就是法律纠纷 导致房子不能及时卖掉， 所以卖家经纪人一般都不希望卖家买家因为押金纠纷走法律程序。


3. 卖房合同上的list price

这个是合同中最重要的，这个价格决定了经纪人是否能拿到佣金。
只有房子卖了超过这个价格的时候，经纪人才有佣金拿。 如果想卖高价，一定把这个价格写的高一些。
卖家一定注意这个价格不是上市价格或者开价, 上市价格和开价跟这个没有任何关系，这个价格买家看不到，
只有卖家和卖家经纪人知道。 卖家经纪人是希望这个价格越低越好。
所以很多经纪人会让卖家把市场价格写成list price，因为市场价格都比成交价格低，这样更容易拿到佣金。
面试卖房经纪人的时候一定问这个问题， 看经纪人会不会坑你。


4. 湾区中国经纪人卖房收多少佣金（不包括给买家的）？

因为湾区房价高， 一般Redfin收 1% ， 很多华人Broker经纪人收1% 到1.5%, 非华人broker经纪人会收2% 到 2.5%
Compass 经纪人一般会收2.5%。
佣金有时也会根据房子类型，新旧，地点， 房市好坏等变化。
很多收佣金2.5%的经纪人会说自己收的高，因为可以卖更高， 但是不敢把list price 写成超过最近成交的最高价， 这个就是在坑你。
所以想把房子卖的更高，就要首先可以把list price 写的最高经纪人。


5. 卖家如何决定给买家经纪人多少佣金？

给买家经纪佣金多少是卖家决定的， 想给多少就给多少， 可以给1%， 可以给5000 或者10000
湾区一般是给2.5%（新建房给的少一些）， 目前绝大多数人买房都找经纪人， 所以这个钱不能省。
给买家经纪人佣金的少的话，经纪人就会建议自己客户不买你的房子， 也不会带客户看你的房子。
按百分比给买家经纪人佣金的好处是，成交价越高， 买家经纪人赚的越多，买家经纪人就会想办法让客户使劲加价买了。


6. 卖家卖房过程中由于计划改变不想卖了还需要付经纪人佣金么？

需要，只要合同签了， 在合同截至日期前，只要卖家经纪人收到了比合同上listing 高的Offer，那卖家经纪人就有权拿到佣金。
就算卖家不接任何Offer， 也要付给卖家经纪人佣金，但是有些经纪人为了和客户搞好关系，就不会追究佣金。


所以对于卖家来说， 合同过期日期越短， List price写的越高， 佣金越低一些 是最有利的。
大家有什么问题可以回复，一一解答。
下一篇会讲讲卖家经纪人是怎么把房子以远高于市场价卖掉的


各位码工水平要远高于那些年入百万经纪人，赶紧考个执照， 不要找不如自己的人买卖房了！

怪不得之前我联系的某华人agent一直压我合同上的价格 我说我如果卖不到xxx万我就不卖了 她说那好你写xxx-10万。我当时就觉得不对劲，我让你卖xxx万你让我写低十万，是听不懂人话吗？我后来就没用她。

直到今天看到lz的帖子，我才明白怎么回事。真是黑啊。

allenhouse1 发表于 2021-7-31 17:02
按你的意思：

1. 卖房合同里面listing price 写多少都无所谓？ 写500万，1000万也可以，反正跟成交价 ...

这不是我的意思，是listing agreement的意思
你如果觉得不是这个意思，你就贴你的版本的listing agreement不就完了

这说的很多都不对啊。。
有点偏激了

那些卖低于listing ，卖家agent 没有佣金？

我一直觉得在这个信息爆炸时代，买家经纪早就失去作用了。房源可以上网找，找个好点的律师然后自己diy了解房子的基本知识。而且没有买家agent不是很容易中offer吗？

TDsomething 发表于 2021-07-31 12:27:00
我一直觉得在这个信息爆炸时代，买家经纪早就失去作用了。房源可以上网找，找个好点的律师然后自己diy了解房子的基本知识。而且没有买家agent不是很容易中offer吗？

什么意思？不用买家经纪更容易中？

weicai13 发表于 2021-07-31 09:26:25
那些卖低于listing ，卖家agent 没有佣金？

楼主说这个list price好像是合同里的价格，不是上市价格。我也不太理解，那设这个价格有啥用呢，楼主有reference吗？

weicai13 发表于 2021-7-31 09:26
那些卖低于listing ，卖家agent 没有佣金？

显然不是，这位lz明显不知道listing agrement长啥样

agent拿佣金的条件是，我摘抄一下原文

If during the Listing Period, or any extension, Broker, cooperating broker, Seller or any other person procures a ready, willing, and able buyer(s) whose offer to purchase the Property on any price and terms is accepted by Seller, provided the Buyer completes the transaction or is prevented from doing so by Seller.

austurela 发表于 2021-7-31 09:16
怪不得之前我联系的某华人agent一直压我合同上的价格 我说我如果卖不到xxx万我就不卖了 她说那好你写xxx-10 ...

不是那回事，看我上面摘抄的listing agreement原文

让你开低的，要么是压低你的心理预期，要么是为了钓鱼，都是为了顺利卖掉，不是因为怕卖掉还拿不到佣金

peauxseches 发表于 2021-07-31 12:44:20
什么意思？不用买家经纪更容易中？

因为卖家那边不需要分钱给你的买家经纪？

还真是处处是坑啊