投资房靠近公寓和教堂？

大家好！我是投资房小白第一次买投资房。已经有一套房子进入close阶段了。是3b2b sfh在Hayward。会出租但是更看重长期market appreciation。但是有些问题想问问大家：

1. 房子对街就是一个很大的catholic church，这是加分项还是减分项？
2. 房子周边有很多公寓（状况不错，走进一个旧一点的也很干净），这是加分项还是减分项？
3. 房子已经把车库改装成了只带bathroom的adu，但没有permit（其实做工也很一般），相比于带一般车库的adu，这是加分项还是减分项？

我说一下自己的理解，但最近看其他帖子文章才发现自己的理解可能是完全错误的：

1. 关于教堂，我买房时认为是加分项，因为有很多停车位可以方便租客，（同时比较祥和？至少海岛大亨这个游戏里面教堂周围住宅幸福度加五，我可能被游戏坑了loll）。但是近期学习到美国人一般认为是减分项，因为教堂events会导致街区拥挤，同时privacy不好。

2. 关于靠近公寓区，我买房时认为是加分项，因为公寓密集代表这个区租房市场好，同时人口密度大生活也会更便利。但看到很多文章是不建议在公寓多的地方买sfh的，因为公寓多会导致高犯罪率已经拥堵。

3. 这个我认为是加分项同时中介也很推荐。因为这个改建投入折价算进了price里（3b2b变成了unlawful 4b3b但失去了车库），我们申请下来permit可以分开出租。但近期看到不少文章说stay away from unpermitted remodel。

这个房子已经close了，所以我们也不会再反悔或怎样。但是想问问大家这几个open question也当作是给我们上一课，谢谢啦！

补充内容 (2021-10-10 03:00 +08:00):
问题三说错了，是相比于带正常车库的sfh，不是adu，哈哈

1. 肯定是减分项，道理你已经想明白了。基本上紧邻教堂学校商业设施这种都是减分项，privacy是重点。

2. 妥妥的减分项。投资房说到底不是看现金流就是赌增值。你把房子买在湾区，那现金流基本肯定不是首选必然是赌增值。但一个社区增值的重点前提是要gentrification，而出租公寓密集的地方往往低收入人群多犯罪率高，真正自住买家也会犹豫搬入，所以gentrification速度肯定相对慢。

3. 个人认为也是减分项。虽然短期内对你出租房子可能可以多几百现金流因为多了一个bedroom，但是其实有不少麻烦事。一是你不知道他当时有没有遵守code（水、电、隔热、等等），你现在再重新去申请permit大概率会被要求做出不少修正，这花费就看具体情况了。说实话但凡前owner当时如果是好好做的话不可能不申请permit，他最后选择没permit而直接卖肯定是有一些问题的。而如果你不去申请permit，这间房间一旦出租，对你就是个定时炸弹。碰到无赖的租客，反手去city告你没有permit，他白住很久不说，你还要被罚钱整改，搞不好还要赔钱给租客。另外到了以后卖出的时候，如果周围邻居都是带完整车库的话，那对大部分潜在买家来说你没有车库的房子大概率是个deal breaker。至少我认识的朋友基本上没有车库的话自住是肯定不考虑的。

你这个中介以后不要找了，只会说好话的中介直接fire。买房子做好能买到普适房，也就是所谓没有硬伤房。没有硬伤指的是房子周围位置干净没有任何膈应，四平八稳平平无奇做好。有时候房子周围有东西，你觉得是优点但是大家不觉得。学校教堂plaza公寓town house路冲公园高压电双黄线cornerlot，任意有特色的位置皆为硬伤，都会被买家挑剔。
求米。

别的地方应该还行，但湾区真不好说，以前住redwood city的时候周围也都是公寓，但是边上SFH的房价照样刷刷的涨。

其实楼上的各种分析看起来都有道理，但不适用于湾区，移民对房子的需求量太大了，很多时候都是房地产稍一热就开始各种bid，而且基本都是全面的涨，有时候各个区稍微轮动下。不要有各种大硬伤就已经很不错了。公寓多一点，N mile外有个church这种的算个锤子。

教堂的停车位你随便停小心被拖走。你说的几个压根都是减分项。估计也是同样的原因，最终你拿下的房子。我只想说你的中介应该在你最开始看房的时候就给你分析这些。而不是快要Close了，才说。你这房子租也费劲，以后涨价程度也被拖累，不过可能你买的价格还算合适？

这三个肯定是减分项。楼上分析得很全面了，卖家不申请permit就卖出去说明申请permit遇到问题了所以急着找人接盘，lz是不是被agent给坑了啊。

谢谢大家的回复！我也是越想越觉得都是减分项，这房子买的太匆忙了，其实我心里也有点后悔，不过已经close了，就当是买教训了。

我们和agent只看了半天/两个房子就下手了，我也觉得这次买房太上头了。

其实我们还是挺信任这个agent的，但是的确我该多做功课的，比如agent说离教堂近是好事我也没多想，哎，到close了才感觉事情不对。

这个房子在st bede catholic church旁边，81w （需要全换屋顶和furnace），价格其实也不算便宜。留给时间和市场去judge吧，如果亏了只能当交学费了。

xuhaoxiang93 发表于 2021-10-09 18:18:20
谢谢大家的回复！我也是越想越觉得都是减分项，这房子买的太匆忙了，其实我心里也有点后悔，不过已经close了，就当是买教训了。

我们和agent只看了半天/两个房子就下手了，我也觉得这次买房太上头了。

我觉得1和2也还好啦。只要是别太影响停车和别太吵就行。3的permit得处理下。

现在住的地方就在教堂和公寓附近。
教堂：除了周日上午进出车辆较多，其他没发现什么问题。教堂停车场很大，没有影响街趴。
公寓：公寓一般都建在交通方便的地方。我们走路就可以去大华买奶茶，感觉很方便。当然公寓和公寓也是有区别的，有最小3B的luxury，也有rental control / affordable的。

1）减分。易证。
2）减分。易证。
3）加分。如果你想要车库，随时可以花几千块把它拆回车库。但拆之前的adu出租收益你白赚了。

补充内容 (2021-10-11 05:58 +08:00):
你大概很大可能申请不下来permit，或者整改成本很高。要是好搞，前房主早搞了何必留给你。