把买的房出租是不是更能省税？

wqc2010 发表于 2021-11-8 15:32
自住的房产税抵税是只能itemized deduction和standard deduction二选一，相当于损失了两万四的standard de ...

你说的对。但加州买个2M多的房子，地税加利息前几年每年就要七八万了（30年2.5%的利率你前几年一大半还贷也都是在还利息），肯定比两万四还是高不少。

wqc2010 发表于 2021-11-8 15:25
请问前5年是哪里看到消息？ 我看到的说法是，只要最初不是当投资房买，累计5年住满2年就能转成自住房

您如果持有10年只有最后两年是primary residence那卖的时候只有2／10的gain是免税的，如果不超过25万／50万限额的话。只持有5年的话可以中间三年租出去。

concessions 发表于 2021-11-9 06:35
随便说几点。

1. 刚买的房自己还没进去住就出租，你这个是primary residence loan吧，close 60天之内 ...

请教一个问题。自住房，住了一年以后出租出去，被lender知道了会怎么样？会要求refinance成投资的利息吗？

LZ这想法不错，但是买来的新房先让别人住几年，住过之后自己为了卖房又临时搬进去两年，即使省税也太折腾了。。。

所以你买房为了干啥。。。不买最省钱。。

jby1797 发表于 2021-11-8 18:42
请教一个问题。自住房，住了一年以后出租出去，被lender知道了会怎么样？会要求refinance成投资的利息吗 ...

住了一年以后就随便你了，可以出租，不会要求refi成投资

qyqzyd 发表于 2021-11-08 16:13:23
你说的对。但加州买个2M多的房子，地税加利息前几年每年就要七八万了（30年2.5%的利率你前几年一大半还贷也都是在还利息），肯定比两万四还是高不少。

利息抵税已经极度鸡肋了

Cap 75w，如果利率2%，选arm就有，利息一年1万5，加上一万州税，正好是standard deduction。。。一分钱都没有抵到

房子折旧之后卖房也是要交税的，而且税率不低，和增值的50万分开算。

wqc2010 发表于 2021-11-8 15:25
请问前5年是哪里看到消息？ 我看到的说法是，只要最初不是当投资房买，累计5年住满2年就能转成自住房

楼上之前人家说的是对的。LZ所谓随随便便最后住两年就能拿到50万全部免税额的想法太天真，IRS早把这些想到了。

你一开始自住1年，出租3年，再自住1年，那没问题，满足条件可以50万免税全部拿到。
你一开始自住1年，出租5年，再自住2年，那抱歉，你能拿到的免税额是：50万 x 3/8。
你一开始自住1年，出租5年，再自住2年，再出租3年，那你拿到的免税额是：50万 x 6/11 (最后3年虽然出租但是是你的grace period)
你一开始就出租5年，再搬进去住2年，那免税额是50万 x 2/7。

tonyxug 发表于 2021-11-09 10:39:47
楼上之前人家说的是对的。LZ所谓随随便便最后住两年就能拿到50万全部免税额的想法太天真，IRS早把这些想到了。

你一开始自住1年，出租3年，再自住1年，那没问题，满足条件可以50万免税全部拿到。

依据是什么？ 有没有irs的说明或者原文？