把买的房出租是不是更能省税？

本来打算买的房自己住，可最近查了一下发现，如果这套房当成投资房处理，房子的几乎所有开支都能抵税，包括房货维护折旧等等，还可以和standard deduction叠加，每年立省上万刀。卖房之前住两年还能转成自住房，这样卖房利润的前50万也不用交税了。所以是不是说，从省钱的角度，买房前几年应该把房子租给别人自己租房住，等还完货款再搬进去？

随便说几点。

1. 刚买的房自己还没进去住就出租，你这个是primary residence loan吧，close 60天之内要搬进去，至少自住一年，否则属于mortgage fraud，当然没人查你就没所谓，查你的话lender有权收回mortgage loan让你立马付清，其他后果可以google一下。

2. 房贷利息和维护可以省税不假，折旧这个问题是个双刃剑，你现在省税了，之后卖房的时候recap是按照ordinary income来收税的，1031可以避免这个事情但是说实话很难在time frame里做到，而且除非一直1031一直hold到临死然后给后代step up，这个recap几乎不可避免

3. 卖房之前住两年还能转成自住房，这样卖房利润的前50万也不用交税了：这是很多人的误解，哪有这么好的事，但是其实很多CPA也搞不清，所以IRS不查也就没所谓，查了扯不清。正确的理解是，只有前5年当做自住房自住了2年出租了3年可以前50万不用交税，出租3年以上再搬回去住2年要按照自住年份除以总年份的比例来计算，比如你租了8年再搬回去住2年，你的免税额度是2/10*50=10万。

买第一套房不就是为了提高生活质量的吗？为了点钱，不少人分拆租房间出去，跟合租一样。这竟然还有一个帖子让把买的房租出去，自己租房住？？？地里码农都是赚小几十万的，这样省钱真的太服气了。

认真点回复，如果你自住的话，其实你的房贷利息（本金的75万以内产生的利息）和房产税都能抵收入税。出租的话，房贷利息房产税hoa还有折旧和各种维护都可以抵税。

你出租你买的房子，如果是在湾区和西雅图的话，绝对远远cover不了你的贷款和地税。你另租房子，又是一笔很大的开销，经济上绝大概率不划算。除非你租房降级，还有一丝丝可能。如果你把你买的两三千尺的房子租出去，自己租个偏远的五百多尺的studio，那有一丝丝可能经济上还真能划算点？

另外，你贷款首套房肯定是按自住（primary rensidence）的利率，当然你要首套房拿投资利率当我没说。为了拿自住房的低利率，你必须贷款close后60天内入住，自住满一年，不能出租（能不能分租的话得看具体条款，虽然说一般没啥问题，但你肯定也不想）。

另外，1031操作上其实不容易，楼上也有人详细说了。反正总的来说，没啥操作性。

qyqzyd 发表于 2021-11-08 16:13:23
你说的对。但加州买个2M多的房子，地税加利息前几年每年就要七八万了（30年2.5%的利率你前几年一大半还贷也都是在还利息），肯定比两万四还是高不少。

利息抵税已经极度鸡肋了

Cap 75w，如果利率2%，选arm就有，利息一年1万5，加上一万州税，正好是standard deduction。。。一分钱都没有抵到

是。   

投资房利率比自住高。

几年就还完了吗😂我好像看过，五十万免税不是说一直出租到最后两年自住就一定能拿到的，可能会按照年份计算，出租年份里的涨幅正常纳税，自住年份里的涨幅属于可免税。具体要咨询税务，但出租个二三十年最后住两年，房价涨了很多钱，好像是不能直接用那个50万涨幅全免税的。

ninecloud 发表于 2021-11-08 11:26:18
几年就还完了吗我好像看过，五十万免税不是说一直出租到最后两年自住就一定能拿到的，可能会按照年份计算，出租年份里的涨幅正常纳税，自住年份里的涨幅属于可免税。具体要咨询税务，但出租个二三十年最后住两年，房

我查了下，好像先自住半年再租，或者自住一个房间租剩下的房间就可以？

补充内容 (2021-11-09 03:42 +08:00):
或者用1031 exchange，免税置换更大的投资房，直到最后变成遗产税？

好像卖房之前住两年的话按比例免增值，不能全免

acheles 发表于 2021-11-08 11:56:59
好像卖房之前住两年的话按比例免增值，不能全免

1031 exchange条款了解下？
1031同类交换 (1031 Exchange) 是一种非常神奇的，可以让资本利得税无限延后 (Defer) 的避税方法。


当你卖出某一类资产（例如房产），只要在45天内把钱再投资到同类的资产（例如另一处或多处房产），那么之前卖出资产的利润可以延后 (Defer) 缴纳资本利得税。

wqc2010 发表于 2021-11-8 12:10
1031 exchange条款了解下？
1031同类交换 (1031 Exchange) 是一种非常神奇的，可以让资本利得税无限延后  ...

您不是要卖之前convert成自住房吗？

wqc2010 发表于 2021-11-08 11:35:13
我查了下，好像先自住半年再租，或者自住一个房间租剩下的房间就可以？

补充内容 (2021-11-09 03:42 +08:00):

1031有很严格的时间限制，买房卖房要在半年内完成，压力挺大的。从省钱的角度来说，首先自住贷款要满一年，所以第一年总归是要自己住。其次，分租一定是可以省钱的，但是整租出去+自己外面租，还是把几间卧室分租出去更省钱，不一定，看当地租售比的情况。很有可能你整租给别人扣去自己租房的钱，不如把房子分租出去几个卧室赚的多。最后，房子涨幅省税这个事情，有些时候未必很重要，要看房价涨了多少，或许你折腾半天省的税，还不如出租两年收来的租金高。全盘统筹规划会更好些，如果投资的目的是房价涨幅获利，那么五十万免税挺重要的。如果是房租平房贷，然后进行重贷套现再投资，那完全不用考虑卖房的事情。贷款不一定需要还完，可以重贷再投资下一套房。