把买的房出租是不是更能省税？

房租算是passive income, 所有关于房子的开销只能deduct passive income,就是房租减去deprivation和利息地税之类的开销，这个负的净收入只能用来减少你被动收入的总额，被动收入只有银行利息，股息(不是股票增值)，版税之类的可以算，所以一般人很难有什么税收优惠，贷款利息不能算两遍，出租的话就算在出租cost里，没有75万贷款利息部分能抵税的这个福利

cececece 发表于 2021-11-08 13:34:27
房租算是passive income, 所有关于房子的开销只能deduct passive income,就是房租减去deprivation和利息地税之类的开销，这个负的净收入只能用来减少你被动收入的

1. 如果有证的话可以claim自己是real estate professional， 这样depreciation也就能是qualified bussiness income用来deduct。
2. 或者如果家里有一方收入低的话，也可以deduct最多25000
3. 不想折腾的话可以rollover到以后，等depreciation很低的时候用来deduct租金

qyqzyd 发表于 2021-11-8 15:11
买第一套房不就是为了提高生活质量的吗？为了点钱，不少人分拆租房间出去，跟合租一样。这竟然还有一个帖子 ...

为了拿自住房的低利率，你必须贷款close后60天内入住，自住满一年，不能出租

请问这个close后60天内入住怎么监控？我买了以后不出租但是暂时也不move in会有什么问题吗？

随便说几点。

1. 刚买的房自己还没进去住就出租，你这个是primary residence loan吧，close 60天之内要搬进去，至少自住一年，否则属于mortgage fraud，当然没人查你就没所谓，查你的话lender有权收回mortgage loan让你立马付清，其他后果可以google一下。

2. 房贷利息和维护可以省税不假，折旧这个问题是个双刃剑，你现在省税了，之后卖房的时候recap是按照ordinary income来收税的，1031可以避免这个事情但是说实话很难在time frame里做到，而且除非一直1031一直hold到临死然后给后代step up，这个recap几乎不可避免

3. 卖房之前住两年还能转成自住房，这样卖房利润的前50万也不用交税了：这是很多人的误解，哪有这么好的事，但是其实很多CPA也搞不清，所以IRS不查也就没所谓，查了扯不清。正确的理解是，只有前5年当做自住房自住了2年出租了3年可以前50万不用交税，出租3年以上再搬回去住2年要按照自住年份除以总年份的比例来计算，比如你租了8年再搬回去住2年，你的免税额度是2/10*50=10万。

sweetjoy1 发表于 2021-11-8 14:28
请问这个close后60天内入住怎么监控？我买了以后不出租但是暂时也不move in会有什么问题吗？

银行应该会派人来查吧，可能他们内部有个什么抽查概率，查到你出租或者一直空着不住可能就是mortgage fraud了。

acheles 发表于 2021-11-8 16:45
银行应该会派人来查吧，可能他们内部有个什么抽查概率，查到你出租或者一直空着不住可能就是mortgage fra ...

明白了，谢谢。
确实是准备作为primary residence的，只是小孩想上完整个学年之后暑假才搬家换学校。那我再考虑一下close后立即搬家的方案吧

sweetjoy1 发表于 2021-11-8 14:49
明白了，谢谢。
确实是准备作为primary residence的，只是小孩想上完整个学年之后暑假才搬家换学校。那 ...

您可以摆点家具开通各种utilities应该就没事

concessions 发表于 2021-11-08 14:35:56
随便说几点。

1. 刚买的房自己还没进去住就出租，你这个是primary residence loan吧，close 60天之内要搬进去，至少自住一年，否则属于mortgage fraud，当然

请问前5年是哪里看到消息？ 我看到的说法是，只要最初不是当投资房买，累计5年住满2年就能转成自住房

qyqzyd 发表于 2021-11-08 13:11:10
买第一套房不就是为了提高生活质量的吗？为了点钱，不少人分拆租房间出去，跟合租一样。这竟然还有一个帖子让把买的房租出去，自己租房住？？？地里码农都是赚小几十万的，这样省钱真的太服气了。

认真点回复

自住的房产税抵税是只能itemized deduction和standard deduction二选一，相当于损失了两万四的standard deduction. 投资房折旧的deduction可以和standard deduction叠加？ 如果租房收益是loss还可以一直rollover到下年吧.

sweetjoy1 发表于 2021-11-8 14:28
请问这个close后60天内入住怎么监控？我买了以后不出租但是暂时也不move in会有什么问题吗？

银行会抽查，不过概率挺低的。还有以后你再卖房或者贷款的时候，有时候可能会露馅。总之概率不高，但如果真被查到了，那真的很GG。这是挺严重的fraud，你要立马还清贷款，以后你贷款也会非常麻烦。这个险别冒。