首次买房选中介一定要避开的坑

重要的事情说三遍：买家不要和中介签排他协议！
买家不要和中介签排他协议！
买家不要和中介签排他协议！


简单版：
Realtor签排他协议，然后工作不负责任，还推荐我他们自己卖的却不适合我要求的房子。合作关系破裂，没买成房子，甩也甩不掉。而且这个Realtor还有很多小弟在网上撒网，专门钓那些没经验的买房人，然后签排他协议。楼主为这种realtor感到可耻，提醒要买房的小伙伴一定擦亮双眼，避开这种Realtor。

详细版：
楼主20年初，因为疫情原因想赶紧买房，朋友介绍了他用过的Realtor给我，是个中国人, 当时是先给这个Realtor打了个电话说明我的需求，这个个Realtor当时把自己吹的挺牛的，说是帮其他人买到便宜的房子，熟悉我们这个地区所有小区什么的，然后她就发来了排他协议（一年期）过来。因为我是第一次买房，以为这个协议是行业惯例，而且加上是朋友推荐，也就没多想就签了。然后就是进入了无比心塞的看房过程。刚开始我先是在网上看房，有喜欢的就告诉Realtor想去看房，然后她以各种房子有问题，地段不好为由不带我去看，一开始我信了，毕竟第一次买房，也不知道房子好坏。但是有一天我看道一个小区的房子不错，而且我有朋友也住在那个小区，也咨询了一下，想着应该不错，也赶紧联系了Realtor带我去看房。谁知， Realtor又以这个小区是50+为由，决绝看房。我当时就纳闷，我朋友是年轻人，也住在那个小区，怎么会住在50+的小区，于是再次和朋友确认，结果是这个小区根本不是50+。当时我就很不爽的给Realtor打电话，告诉她朋友住在这个小区，我确定这不是50+小区，当时Realtor也就没说什么，然后安排看房的流程。满意，下单，但没买上。继续看房，然后看中了一个Townhouse，她也没敢拒绝，陪我看房，然后OH我自己又去看了一下，当时疫情期间，OH我注意到没有多少人来看，然后决定下单，问realtor这个房子在这周围怎么样，让他给我估个价， 她告诉我至少加4w，还要免房检。这都已经是房价的15%了，我觉得加的太多，就想让她出一份调研，告诉我这4w的依据是什么，如果合理，我加是没有问题的，当时她就在微信上甩给我几个周围House的连接，让我自己去看，我很懵逼。我也看不太懂，最后坚持说最多加2W，然后下单。期间我就催她去问问对方接到多少offer， 但她及其不主动， deadline前得知加上我才两个offer,  果断改offer 只加了5k. 结局是没买上，对方比我多了500块，我觉得是因为改offer让卖家不爽，然后就卖给另一个买家。之后Realtor开始主动向我推房子，说是很好，我也去看了几次，但都不满足我想的需求，不是town有问题，就是房子太小，或太老，我当时还比较高兴的，想着我Realtor工作开始比较主动了，好事。后来我查了一下卖方agent才发现，这些都是她公司名下的人， 再次刚到世界的阴暗。楼主并不反对Realtor内部交易，但是如果强推给买家明显对不上需求的房子，那就非常的不地道了。至此，楼主已经完全对这个Realtor失去了信心，因为她完全没有站在我的利益方。 我提出结束合作，但是她以排他协议为由，决绝终止。我向Association发了邮件投诉， 没有下文。

时间到了2021年初，与之前的Realtor合同到期，我继续house hunting， 根据以前的经验，我联系了几个Realtors，选了个觉得比较满意的，且不需要签排他协议。一切都很顺利，新的Realtor非常专业，而且每次下单都会对房子出一些评估报告，根据当前市场给出合理价格区间，虽然当时房市非常火爆，但是一直提醒我们不要过分盲目加价。最终在21年中下旬买到非常满意的房子。

第二次买房期间还发生了一些小插曲，我老婆在一些当地微信群里问买房的事情，就有人主动加她微信，并推荐她的Realtor， 并列举这个Realtor种种牛X交易，说是如何帮买家省钱，如何主动帮买家写信感动卖家抢到心仪的房子之类的事迹，虽然我老婆告知她已经有了不错的Realtor了，但是对方还是很强烈的推荐她的Realtor，于是我们也同意说联系一下这位“非常完美”的Realtor， 当对方Realtor加我老婆微信的时我们就傻眼了， 就是我们第一次用Realtor. 当时的心情真是有点像吃到了苍蝇。

最后，希望我的这个经历能帮要买房的小伙伴避开一些不必要的坑。我想说的是并不是谴责Realtor签排他协议，而是从我们买房人的角度来说，一个不签排他协议的Realtor是用专业细致的服务来留住客户，而需要签排他协议的Realtor，一旦签订了排他协议，买家就会陷入比较被动的状态。

作为Agent, 做个小科普：
签了排他你一封邮件也可以终止合作（至少华州是这样的）。只需要找到Agent所在Brokerage的Designated broker邮箱（找不到的话可以让新经纪人从MLS里找）。邮件内容具体是"I've decided to terminate my agency relationship with agent name: XXX. The signed excluded agreement shall null and void."，发给你的agent并且cc designated broker()。 收到邮件即官方生效，所以被上了枷锁的买家不用怕，有经验的经纪人除非碰到不靠谱的买家，否则都不会出动这个表。



补充内容 (2022-02-20 13:03 +8:00):
exclusive*

其实防agent坑很简单，教你们个小窍门。
去redfin上搜索房子，搜索设成近三个月或者六个月卖出的房子。
就算是考虑房价高涨的情况，正常情况下同一地区条件相同的房子的涨幅也应该是线性增长的。比如从1.3涨到1.32，再到1.35这样。但是有时候会突然出现一个断崖式的高价格房子，比如相同条件有3个房子最近售价1.5，但是突然横着跑出来一个售价远高于这个数字，比如1.6或者1.7的，去看看redfin上这间房子的bought with那一栏写的是啥，那就是buyer agent的名字，看见这类名字一定要谨慎再谨慎。
偶尔一次你也许可以理解为这个房子buyer本人非常想要在bid war里失去了理智，但是如果某一个buyer agent的名字频繁出现在这种卖出拔高价格的房子下面，那我建议你一定离这种agent远一点。正常情况下buyer agent是能对房子当下的市场价格做出一定预估的，他们很多时候就是靠同一地区甚至同一条街道附近，近几个月售出的房子来做出判断，再在局部进行调整，比如看看是不是多了一个卫生间啊，是不是挨着大道啊这类再做一些调整。或者他们有内部渠道可以了解到某个房子的offer下到多少。如果一个buyer agent在你给出不合理的价格去bid，或者干脆就是他忽悠你去出这个价格的时候，这种agent就是最坑爹的。你要知道这种超出正常价格的房子银行appraisal那边可是有很大风险的，如果appraisal做不下来而且差的太多你可能得去马上筹款的。而且我个人认为如果没有特殊情况银行给你做的appraisal比你买的价格低，那就说明你买贵了，而且是高于市场价的贵了。别听版里有人说什么银行appraisal价格跟不上涨幅，银行做的时候就是会去考虑最新的周边条件相似房子的售价的。
你说找这种buyer agent，然后你回过头来看周围房子一圈1.5M中间就你自己那房子孤零零低来个1.8M，你心里舒服么？而且房价就是这么炒起来的，一个不合理的高价出来之后，其他buyer agent / listing agent / seller这三家都盼着你买贵了的，会立刻把这个不合理的高价当作自己最新的预期的。然后你跟着把自己价码加上去，合着之前买高价的buyer agent凭一己之力抬高了这片区域的价格是么？你觉得这种涨幅是正常通胀能解释的了的吗？这不纯粹是自己给别人买单么？
顺便提一句，我这一个月来稍微研究了这种特别高价的房子，80%都是华人buyer agent，个别名字你们进这个板块还一眼就能看见，一方面说明了中国人真是专坑中国人，一方面也说明这最近有些买房的同志是不是有点过于人傻钱多了，能找的着那么好工作赚的着这么多钱的，去redfin上查查数据研究一下做不到吗？

首先这个系统存在严重的问题，在买卖房屋的六方中, buyer, seller, buyer agent, listing agent, loan agent, lender 这六方中，只有最后的lender在某种意义上实际和你的利益绑定不大，剩下的四方， seller, listing agent天然当然希望价格越卖越高，这个也无可厚非。loan agent本来跟这事没多大关系，碰巧隔壁贴看见个loan agent还在那冷嘲热讽持币观望的，把他们也加进去毕竟也是希望你买房子close好贷款他拿提成, buyer agent这个充满conflict interest职位，首先应该是帮助你去选择房屋，给出合理的对房屋预期价格的判断，在你出高价的时候给出提醒，在你出低价的时候告诉你不现实。然而buyer agent的提成是来自seller那一方，而所谓的top agent想要来钱快的办法就是最快速度结束和某一位buyer之前的合作，并且拿到最多的seller commision. 这种情况下你真的指望buyer agent能够为你考虑吗？
这种时候本身就必须存在一种制衡的力量让buyer agent在牺牲客户利益得情况下为自己牟利付出代价，然而现在除了口口相传没有形成系统的渠道可以让这类agent的名字挂出来让大家瞻仰。目前看到的所有review, 无论是狗家还是zillow这种评分几乎都是清一色的5分好评，这种评价就完全失去意义了。而且很多时候被buyer agent坑了的buyer们并不知道自己被坑了，或者并不相信自己被坑了。他们买高了价格之后会反复地自我心理安慰自己买的不高。当然像我之前那一层说的，断崖式的价格会带动未来对这一片房屋价格的整体上涨，所以后续有脑子不清楚地不乏可能会继续抬高价格，这个时候buyer认为自己并没有买贵的想法也没什么大错。
但是你们已经看到了，这种价抬价的行为本身就是一种击鼓传花的行为，历史告诉我们击鼓传花最后一定会崩，如果你打算短期入场迅速离场，赚中间一个上升期的价格，没什么问题。但是房子无论如何也算是一种长期投资了，你要想清楚自己现在在击鼓传花队伍里的哪个位置上。如果是仅以通胀考虑，2022年的房价对比2017年应该是多少，而现在的涨幅里有多少来自这种击鼓传花？自己去看看历史售价就明白了。
所以，关注那些appraisal给低了的房子，lender是最不care你是不是买贵了的一方，甚至它会害怕你买贵了。凡是购价比appraisal明显高出的情况，agent一律拉黑没商量。

曝光一下吧，在哪个broker 起码说一下吧

永远不轻易相信朋友推荐的中介

有些人被中介坑了， 买房买贵了， 就把中介使劲推荐给别人，让别人也买贵

湾区坑人中介四大金刚，生意反而越来越好， 越坑人，成交量越高

第一个房子没买到有点可惜。但是加价不是一般都是escalate offer吗？加4万并不是直接售价+4万。而是愿意出比第二名多x amount，上限到4万？  如果这样临时改offer确实不好。

briand 发表于 2022-2-19 08:57
第一个房子没买到有点可惜。但是加价不是一般都是escalate offer吗？加4万并不是直接售价+4万。而是愿意出 ...

取决于在哪里。加州一般不用escalation

不过楼主说4万是房价的15%，那应该既不在加州也不在西雅图

要改成，中介按照小时服务收费。
也不存在谁带着看的，就一定要那个人是该房的中介。
这样的billing方式简单明了，也少了很多矛盾。

一定避开这些坑!谢谢楼主分享