西雅图房托的一些奇葩观点 加上 最新预测

Buyer agent跟Buyer之间存在严重利益冲突，买得越贵，他们赚的佣金越多。所以才有lz提到的各种话术。

不想说了 发表于 2022-05-28 14:35:17
bothell那地方10年前就值50万， 不能再多了

10年前brk大部分区域都是50万

piglet404 发表于 2022-5-28 15:34
因为一旦跌，大家都冷静观望了。agent没生意了。不过我觉得主要还是前几个月FOMO狂bid的人，看见房价降了 ...

那些朋友 如果站岗了 应该有自信点，这票亏了，最多白干几年。清醒认识自己以后还是条好汉

Buyer agent做得CMA有一定的缺陷，根据最近3-6个月的交易，根据使用面积、lot面积和bedroom数量等进行调整。这个没有考虑房子本身的价值到底是多少，参照的是别人(亢奋)的估值，在市场下行的时候misleading。在市场这么有趣的turning point，我觉得还有几个估值方法要辅助决策：

（1）租金收益率。年毛租金/购买价格，年净经营收益/购买价格。

（2）鉴于Fed在收水(2020年3月份之后放的滔天洪水)，我认为对buyer比较fair的价格（或者大概率稳赚不亏的价格）是这样的：看2020年3月及之前的历史可比交易。可比的定义：房子建造年份前后差5年以内，使用面积大小差距不超过125sqf，lot大小差距不超过1250sqf的房子。对于历史的可比交易分别算尺价，然后算出各自交易时间对应现在年份的时间差距（算得精细的话可以季节调整，粗一点就算年份差），用各自当年的尺价乘以1.06或1.10的年份次方，得到现在的尺价，然后把这些现在的尺价算平均和中位数，作为bid房子的参考价格。6%是美国30-40年房价的年均涨幅，10%是考虑湾区、西雅图等发展快的地区给溢价。

（3）做一个持有房子10年的DCF估值，记得考虑抵税的效果，当然这个有些复杂。

SunShineForK 发表于 2022-05-28 18:25:35
那些朋友 如果站岗了 应该有自信点，这票亏了，最多白干几年。清醒认识自己以后还是条好汉

你不是谎称自己也买房站岗了吗？现在被看穿了变成了“那些朋友”？说漏了。

看图说话：大家觉得现在我们处于cycle的哪个位置？；-）



图片出处：https://financialhorse.com/psych ... re-we-in-the-cycle/

踩的人都是中介吧。。

个人认为，agent毛用没有，除非就是传个话，扯扯淡，一点价值创造不了，这种职业应该抓紧全部消失，，该回家种地去种地，我知道很多人骂我，但这个就是事实

s666999s 发表于 2022-5-28 21:32
Buyer agent做得CMA有一定的缺陷，根据最近3-6个月的交易，根据使用面积、lot面积和bedroom数量等进行调整 ...

buyer agent的cma其实并不是计算房子的fair price的 他们cma的真正目的是计算出你多少钱可以买到房子。 在非理性的卖方市场你通过以上方法计算的价格的确可能公允，不过是永远买不到房子的。 当整个市场参与者（其他买家，尤其是刚需）都是非理性的时候，你除了不参加没有别的选择。股市如此，房市也是如此。。。

多伦多折翼天使 发表于 2022-5-28 18:37
你不是谎称自己也买房站岗了吗？现在被看穿了变成了“那些朋友”？说漏了。

我指那些站岗了还嘴硬不承认的那些朋友。

我属于愿赌服输，听信了上面某些观点站岗了 心服口服，愿意拿出来晒晒的那种。没毛病吧？