买夏威夷房地产的经历…详细篇

上个帖子：https://www.1point3acres.com/bbs/thread-920321-1-1.html

1）为什么在夏威夷：从2021 2月开始在夏威夷WFH，在Oahu，Maui，Kuai，Big Island居住后，本人非常喜欢Maui，有点小城市加上到处都是nature，所以那时候以后将来想在Maui退休，这是其中的一个很重要的原因，为什么要在Maui买房。

2）买房过程：
Agent：先在Zillow上看到自己喜欢的并且在自己的budgets内，然后zillow帮联系了当地的agent。
可能是在夏威夷住的原因，agent真的好热心，friendly，穿着拖鞋就带我去看房。

Offering：我看好自己相中的房子，我就开始出offer（需要先拿到loan approval letter的），因为我开始买的时候是2021的8-9月份，那时候房子市场真的好热，几乎一星期内能卖掉。主要一个原因是rate很低。我2021 11月份拿到的是2.9%，（30年fix）。投了好几个offer几乎都被高很多的压住，所以就不停的找房，给offer。。。
这样一直持续到12月份，终于这个房东同意了我的offer，但是我后悔了，在14天内，我可以back out的，所以我没要那个condo。。后来那个房东一周后以高出￥20k的价钱卖了出去。
有那么一点后悔，主要是那时候没把握，后来跟妹妹谈，她说你买这一次就可以学很多东西，我认为有道理，就又开始招。。。

Offer Accpeted：这个2bedroom 在kahului，离airport很近的一个地方，价格还可以，我的agent告诉我刚刚上Zillow，所以建议我直接给offer，我都没有起实地看直接开了offer。
第一，我之前看过同样楼的别的condo，知道会是什么。第二，房地产市场真的是太火爆了没法等。
没想到，那个卖家的agent没等别的offer进来，直接接受了我的。。。我和我的agent笑掉大牙了，说他太傻了，应该等很多offer进来然后选最高的。。（所以选个很好的seller agent其实很重要）。

Loan：我就着手卖股票开始down payment，我交了25%的down，然后签了好几本的资料，选loan officer也重要，因为会给你最好的rate，（一定要shop around loan officer）

3）出租房，tax
Tenant：这个condo本来就有个tenants在住，我去验房的时候告诉她如果还想继续住的话，可以给我联系，后来在契约前她联系我，我们就定了一个新的一年的合同。我也没多要她rent，只是保持了之前的，但是这个rent 已经可以包含我所有的开支。（mortage，tax，maintance fee）

Short Long term rent：在夏威夷，很难很难买到能short term的房子，即使你买的到，你也要申请permit，据说permit需要很久才下来。（很多agent说可以做短租，但是他们不会说申请的事情，所以要留意这个）。 长租的话，半年以上就算长租（需要确认），因为我的直接签了一年所以是长租。

Tax：夏威夷有GET（General Excise Tax） tax，这个不是年终你收入的tax，这个是另外的。你可以最长每半年一次交一次，或者每个月，就是你租金的5%（长租，在maui）别的岛好像高或低，短租更多。你还要申请一个business license在夏威夷tax 网上，然后在网上交钱。我本人在交每半年一次。 就是每个月的rent*12*5% 再交。。

4）现在回答上个帖子的问题：
（1）如果太喜欢夏威夷，买房就应该自主啊？结果投资房买了还给别人住，有点说不过去…
我是很喜欢夏威夷，但是我得了island favor，我想travel更多地方，所以租出去对我才划算。
（2）信息量太少了而且3.75%的投资房rate是哪年的事儿呀！哈哈
2022 一月
（3）现在夏威夷还适合投资吗。租客赖账咋办。
从我只有一年的经历，我认为夏威夷一直都适合投资，游客太多了，旅游胜地，如果夏威夷不沉没，我认为没有问题的。不过看你做什么投资了，房产的话都是往上涨的。。
（4）有多點信息麽，夏威夷哪個島啊，是什麽類型的房產啊
Maui，2br condo
（5）能解释下什么是GET 5%的税吗
上面说了。
（6）每个月有正现金流吗？condo不怎么涨吧。
我的算是正的。我的现在涨了大约￥60-100K了已经。（主要我买的是个好的deal）
（7）请问有rent的限制吗？比如rental cap? 比如我知道waikiki那里很多condo都不能短租，只能长租。请问maui上面的condo有这种限制吗？谢谢！
有的， 上面， 有说。
（8）可以搞Airbnb吗
不可以，夏威夷airbnb非常难得。。。
（9）请问楼主买在哪个岛了呀？ 出租需要找租赁公司吗？
Maui，出租需要有租赁公司的，他们收10%-15%你的月租。但是你有认识的原因当你的island contact 是不需要的，我有island contact。
（10）多少钱啊 能回本吗
价钱就不说了，回本需要很久，但是即使现在卖我也不会赔钱的。

希望加米 谢谢大家，有什么问题直接问。

(配上一张夏威夷beach的照片，by drone DJI air 2s）

以为是自住，原来是投资。投资的话夏威夷也没啥优势了吧。


今年4月份去maui住了一个月，感觉就是偶尔去玩玩还行，长住真不行，太湿了，房子打理起来太麻烦，稍微懒一点不及时打扫干净就容易哪哪长霉了，用地毯基本是不可能的事儿，

从小在这种环境长大习惯了还好

谢谢分享，听君一席话

很多年前去夏威夷就想买了………当做退休的房子……现在真的是好后悔……25%downpayment也不多…唉………

感谢楼主分享 不过正现金流应该问的是收的租金能不能cover月贷？

kaixinguihaha 发表于 2022-08-17 22:36:25
感谢楼主分享 不过正现金流应该问的是收的租金能不能cover月贷？

哦 我的租金可以cover 月贷 和 maintaince fee

Vbloody 发表于 2022-08-18 08:38:32
很多年前去夏威夷就想买了………当做退休的房子……现在真的是好后悔……25%downpayment也不多…唉………

为什么没买

恭喜楼主买到好房，非常有用！
请问楼主想过长期如果不住在那，如果airbnb permit下不来的话，怎么维持租客缘稳定吗？长租市场如何？
condo的话hoa是什么范围呢？

ginues109 发表于 2022-8-19 01:22
恭喜楼主买到好房，非常有用！
请问楼主想过长期如果不住在那，如果airbnb permit下不来的话，怎么维持租客 ...

Maui的租房市场不愁租不出去。。。

HOA比较高，￥500-600/month。

twocold 发表于 2022-08-19 06:55:32
Maui的租房市场不愁租不出去。。。

HOA比较高，￥500-600/month。

应该是dollar sign吧？