卖房时的房屋折旧税

看了隔壁的帖子才发现卖房还要扣折旧税，不知道以下理解是否正确：假设SFH一年折旧2W，10年就是20W，那么卖房时要扣约6W的税(30%税率算)？而且是上不封顶，理论上持有越久扣的税越多？

封顶就是折旧扣没了啊

acheles 发表于 2022-11-11 13:28
封顶就是折旧扣没了啊

折旧理论上可以扣到整个房屋的建筑价值吧，所以最坏就是扣 建筑价值*所得税率？

xrong_john 发表于 2022-11-11 13:36:21
折旧理论上可以扣到整个房屋的建筑价值吧，所以最坏就是扣 建筑价值*所得税率？

一般出租时房子的价格分27.5年折旧，如果27.5年后卖房那就是出租时的价格都折旧没了，这部分就用recap 税率缴税

自己住的房子有25万的免税

非专业人士, 只是初步了解, 总结的我的理解:

折旧 和 增值 两部分的税是加起来不变的, 只是区别在你怎么交税. 最终还是 买入价 和 卖出价 的差.
1. 比如房子 1.2M 买的, 如果折旧一直啥都没报, 到 10 年后 2M 卖了. 那就是 这 0.8M 的部分算税 (再减去自住房 credit 等等那些)
2. 同样 1.2M 买的房子. 你一直报折旧. 一路报到 1M. 免下来了 0.2M 的税. 然后同样 10 年后 2M 卖. 那你的增值部分就是 2 - (1.2 - 0.2) = 1M 了, 要这部分都交税. 抵上之前折旧省下来的 0.2M 的. 那最终还是 0.8M 的部分交税了.

计算只是说的很粗, 而且具体还有算什么税率等细节. 但是重点是: 房屋的增值和你报的折旧是抵消的, 不是说报折旧就空手套白狼. (报房屋折旧和企业财报里的设备折旧一样 - 不管每年报多少, 最终的钱是一样的, 除非设备用到永远 / 房子永远不卖.)

(有过有理解错误, 请指出)