一篇文章调和湾区地主/等等党/房托/房黑各路人马之间的矛盾

TL;DR 租SFH，签长租，租客花钱装修。


首先声明只适用于湾区，特别是南湾地区，其他地区不了解情况，不值得参考。


地里关于现在该不该在湾区买房争执不下，我先罗列两方基本能互相认同的共识：

租房：目前高利率情况下，首付可以吃利息，买房贷款反而要付利息，加上房产税，对于2M以上的房子一年里外里能差出10W以上；
买房：自己的房子住着舒服。


双方不能达成一致的是：关于未来——什么时候降息，未来房价是否能继续高速增长等。


我在这里不调和非共识，因为关于未来的事情两方肯定谁也不服谁，我只是假设上述两条租房/买房的优势无论是什么立场都是有共识的，那么我的建议可以解决租客既规避利息等成本，又能住自己装修的房子：


如果你现在手握一些首付犹豫不决，想熬过这个经济周期再说，可以试试在南湾租一个SFH，跟房主签一个较长时间的租约（如3年），同时在协商好的情况下自己付钱对房子进行一定程度的装修（预算各自斟酌）。


简单算下费用：
如果你攒了80w首付，想贷款1.5M，打算在Sunnyvale买一个2.2M左右的SFH（留10w cash）
租房：这个水平的房子租金按5k一个月，3年租金18w，装修花8w(毕竟不是全屋大修，丰俭由人），总成本26w，另一方面首付80w按5%吃3年利息=12w，扣除40%税，总费用26-12*0.6 = 18.8w。
买房：利息1.5M * 6% * 3 = 27w，房产税2.5*3 = 7.5w，总费用34.5w，这里不考虑保险维修等成本，同时忽略前3年还的利息的逐年减少。


两者在组略计算下差了近16w/3年。


对于等等党来说，你显然觉得赚了，而且房子住着也不错，也能按你的想法等等再说（3年后还等的话可以商量继续租，进一步摊薄成本）。
对于现在的地主来说，有人帮你装修，至少不亏。


对于未来房价涨多涨少，不在讨论的范围内。


当然这里面还是有些问题需要进一步考虑，比如你认为未来3年利率变化范围，贷款能抵多少税，你愿意花多少钱装修，房租涨价等等（一般来说南湾sfh租金这几年涨幅似乎不大），可酌情修改。而且最关键是租客毕竟要非常控制成本地装修，跟住自己的房子还是不一样。另外要花钱给别人装修，也需要一定的决心。


存在的风险是，首先房主不一定同意你给他装修或者签长租，这需要你多找几个房主商量。另外为了避免租客刚装修完房主就赶你走的风险，你可能需要咨询律师签订特定合同再开始租房装修。


希望这个帖子能解决一些朋友的实际问题，至少提供一个思路。

现在的矛盾是湾区地主囤了不少房，现在想找高位接盘侠，和接盘侠们不想高位接盘之间的矛盾。

关于装修，根据湾区装修师傅的尿性，就算是简单翻新的工程，说不定给你拖3，4个月，那装修期间的房租谁来付？
一个黑屋扔给你，装修费用是没法精确估计的，你现在预算8万，装下来9万，10万或者更多都有可能，
比如，灰板拆开了，里面木头烂了，电线烂了，换还是不换，多的钱怎么算又是个问题

房东房客都说太麻烦了，不租了。

关于利息，如果是打算长住下去的房子，这个利息是你早晚要给的，早开始几年和晚开始几年的区别，早开始早付完
临时的上车房，过几年就置换的，那利息就是纯成本

湾区自住房居住舒适？又黑又小，8尺屋顶，屋外电线飞来飞去。。。对了，还有无尽的修理，木头老房，你懂的。

sfbayhome 发表于 2023-07-05 18:58:01
关于利息，如果是打算长住下去的房子，这个利息是你早晚要给的，早开始几年和晚开始几年的区别，早开始早付完
临时的上车房，过几年就置换的，那利息就是纯成本

都叫利息，2%和6%的利息，区别可大了去了，一不留神，几年就白干了。

Everseen 发表于 2023-7-5 19:07
都叫利息，2%和6%的利息，区别可大了去了，一不留神，几年就白干了。

这个没法精确计算的，变量太多了，取决于后面利率怎么变

不过2%肯定是过去式了，最乐观的估计也不认为未来几年内会再出现

sfbayhome 发表于 2023-07-05 19:13:01
关于装修，根据湾区装修师傅的尿性，就算是简单翻新的工程，说不定给你拖3，4个月，那装修期间的房租谁来付？
一个黑屋扔给你，装修费用是没法精确估计的，你现在预算8万，装下来9万，10万或者更多都有可能

您说的时间这个事确实是个问题，我没有考虑到。装修的话，租客一般比较介意卫生间和地毯，也不会全屋翻新，比如心理预算x，装的时候按0.7x的装，应该能包的住吧。

bbrsher 发表于 2023-7-5 20:04
您说的时间这个事确实是个问题，我没有考虑到。装修的话，租客一般比较介意卫生间和地毯，也不会全屋翻新 ...

你这个想法的优势是为了按照自己想法来住着舒服的话，就算是只装厨房，卫生间，地板/地毯，举几个例子看你舍不舍得花钱

50年代的黑屋厨房，卫生间布局都不合理吧，你想把水池/洗手台/淋浴移个位置，改造下水都是另外加钱，不动位置原地换用了又不爽
这个墙放在这里客厅就小了，敲掉？
看上的橱柜价格是2倍，还要等几个月发货，等吗？
瓷砖便宜的2块钱一尺，气派的十几块钱一尺
地板是便宜的vinyl还是上好的实木？

都是怎么便宜怎么来的话，那你不如住别人装修好的房子，因为便宜货肯定不是自己喜好的款式

另外装修期间你每天跑去监工也是很费神的，除非你像flipper一样扔给师傅自由发挥

补充内容 (2023-07-06 15:01 +08:00):

另外可能的问题有，
费几个月功夫装好的房只住了3年，被房主赶走后重找一个房子装修？
动水电结构的部分申permit吗，房主负责申你负责监工？
以后的liability怎么算，比如你装修期间换的电路漏电了，房主的责任还是你的责任？

这么做其实也调和不了的。地主说肯定涨主要是为了说服自己买自住，再买一套好区SFH只为了租出去肯定是不愿意的。