房產投資理財101模型 - NPV和IRR

我按照投資理財101的理論
做了一個計算房產投資回報率的模型
可用於購房者使用NPV和IRR客觀衡量投資收益
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基本概念
NPV（淨現值）同IRR（內部收益率）是最常見的財務和金融分析指標用于評估項目是否應該被接受或放棄

• NPV通過把項目中所有流出同流入現金流進行折現 得出項目淨現值 NPV正負是決定一個項目是否值得投資的評估方式 如果一個項目NPV為正 說明項目中嘅現金流入嘅現值大於現金流出嘅現值，即該項目係值得投資。
• IRR計算在複雜現金流的投資中 項目內在的收益率 IRR數值可用於比較不同投資 比如通過比較購房的IRR和股市收益 可以判斷應該賣房炒股 還是賣股炒房
• 參考 Net Present Value vs. Internal Rate of Return (investopedia.com)
  

使用方法
鏈接中有兩張表 分別對應30年貸款和15年貸款的場景 用戶可根據需要決定使用哪張

• Input一欄填寫基本房產信息 貸款信息 同類房屋租金 等客觀信息
• Assumption一欄填寫你對未來的假設 包括房價漲幅 hoa漲幅 和你對整項投資的預期年收益
• Result一欄會自動顯示結果 主要是NPV和IRR
  

使用場景

• 如果你看中一套房子 糾結首付多少比例最划算 可通過輸入不同的downpayment percentage值 比較NPV IRR來做決策
• 如果你想比較糾竟租房划算還是買划算 NPV/IRR結果可以給你一目了然的結論
• 如果你想通過房產投資獲得比如5%的年收益 可以用此表算出房價年漲幅須達到多少才能滿足你的預期
  

例子
樓主最近看中本小區一處2b2b condo 標價$97萬 HOA每月$1225 本市地稅2.1% 同戶型房屋月租$4500 當前30年固定貸款利率7% 假設我要求投資年收益為4% 我們通過30年表分析各種情況下的投資收益

• 如果房價年漲幅2% 結果顯示該房產NPV$-124325,IRR=3.02%
• 通過嘗試不同輸入 我發現首付比例越高越划算 如果付全款 NPV最高可達$-11萬 IRR最高可達3.47%
• 通過嘗試不同輸入 如果要NPV為正 房價年漲幅至少達到2.8% 或者房屋售價最高不超過$82萬
• 鑒於當前4周國債年利5.5+% 考慮到持有房屋的流動性風險 我需要IRR>=短期國債 通過嘗試不同輸入 我們發現 房屋售價最高不超過$71萬 才能達到這個要求
  

侷限

• 本表不適合對買房有剛需的 比如因 擇偶 小孩上學 RMB資產轉移等原因買房的 但是對這些場景 NPV可以顯式的反映你為這些需求實際支出的$成本
• 本表沒有考慮複雜的現實情況 比如房價/HOA漲幅可能每年
• 本表沒有考慮複雜的貸款情形 比如浮動利率
  

点赞！推荐在HOA上面加上repair/Capex