[自住房] 买房流程和心态变化

很多第一次买房的客户不太了解流程，这里开个贴说说买房的时间线和心态变化。
买房的时候心理就像过山车，充满了期待、激动、紧张和沮丧。
了解买房和哪些阶段，并预期心态有哪些变化，可以让我们全程保持主动和冷静。
 


第一阶段：准备
1. 
*决定买房*
这个时候期待值Max，毕竟是一个million dollar business，直接决定接下来若干年的住所和投资回报。
第一次买房的朋友会尤其激动，这个时候，你在路上开车，就会发现路边仿佛一夜之间长出了好多open house sign。
 
2. 
*摸清预算*
建议不要自己瞎猜，有的朋友喜欢看看银行账户里的钱，加上家里人的赞助，然后x5（20% down payment） ，这样算是不准的，建议尽快找loan agent咨询。
买房的上限由两部分决定：一是手头现金，其中一部分要用来做cash reserve（Lender的规定），一是贷款能力。这两部分缺一不可（All cash buyer除外）。
现金部分如果来自海外父母，建议咨询贷款agent。一般来说建议尽早转，因为有些银行对于最近几个月的转账用来买房会有限制。
贷款能力跟收入有关，尤其需要注意的因素有两个，一是股票，不同银行对股票的算法不同。第二是房租，很多银行会要求齐全的合同、银行转账记录、报税记录等等。
 
3. 
*决定在哪里买房*
大家都喜欢通勤方便、学区优秀、社区安全。但每个社区房子的均价不同。
给定预算，如果一味追求location好，可能房子就不那么优秀。需要自己根据需求决定tradeoff的点。
很多时候大家会从公司旁边的好学区看起，结果一看怎么都是歪瓜裂枣，越看越心塞。
这个时候可以适当往外走一走，当你看的区域对的时候，你会发现有不少合适的选择。
不妨打开Redfin，多了解一下各个区域的特点，多看看各处的open house。
 
4. 
*决定要什么样的房*
房子很难完美（房型、采光、内装、院子、社区），如果房子完美了，价格就可能不那么美好了。
不管你的价位是多少，都需要对优点有所取舍，想一想哪些是一定要的，哪些不那么重要。
第一次买房的小伙伴很容易对着亮闪闪的内装看花了眼，但房子本身的底子更重要，内装每过5-10年就过期了，可以根据自我喜好再改。
但房子本身的房型、布局、层高很难改变。
 


第二阶段：选房
5. 
*选Agent*
决定要买房后，可以找一个气场合适的买房经纪（留牌子，赐香囊~），这个阶段可以找几个人了解一下。
选定之后最好可以告诉落选的agent（撂牌子，赐花~），节约双方时间。
跟你的agent聊一聊你的需求，TA很可能会给你一些之前没想到的建议或区域推荐，并且帮助你弄清楚你的需求。
之前有调查显示，整个买房过程中，选Agent其实是整个买房过程中最紧张的部分，你选的这个人是不是可靠？能不能帮你顺利拿下合适的房子？
 
6. 
*看房*
平时可以多看open house，找找感觉，也可以让经纪一起private house tour（经纪有电子钥匙，可以打开几乎所有房子的门，只是有些房子需要预约，有些不需要预约）。
好的房走得很快，比如学区顶级的Somerset社区一般长得还算周正的房子在市场上待不过一周，不少甚至24小时就pending了，看到合适的可以尽快下手。
 


第三阶段：买房
7. 
*Offer & Mutual*
搞清楚自己在交易中的权益，想清楚各种contingency是否需要。一般带contingency越多，需要的出价也会相对高一些。
给喜欢的房子递一个offer，然后让经纪人negotiate，这个时候是情绪的低谷，既紧张又期待。
每递一次offer对买家，尤其是第一次买房的买家来说，就不免有一些感情的投入（Seller，选我！选我！）。


这里有两个极端：


有些买家在多次不中之后，就开始不认真考虑、胡乱加价或者随意remove contingency，最后买到房子特别贵、或者发现有大问题。有点赢了offer小战役，却输了买房大战争的意思了。建议一定要戒骄戒躁，稳打稳扎。


而另一个极端，则是生怕买贵了，一直期待捡个大deal。我朋友有个客户下了40个low ball offer，现在还在买房的路上。如果一直差很远，连第二轮都进不了，就需要考虑适当听从agent的出价建议。


在递交offer之后，有三个可能结果：
一个是seller签字mutual acceptance；
一个是seller counter，让你修改价格或terms，可能会反复拉扯几轮；
还有一个是seller直接reject，不想拉扯。
 
在你合同mutual前的任何一秒，你都可以撤回合同。
抓紧这一天去附近的社区走走，去那个房子再看看，去看看谷歌地图、搜搜学区，去仔细看看手头的房子资料，有时候你会有新的发现。
你的Agent也会帮你查找各种资料，尽量帮你摸清这个房子的情况。
 
8. 
*Inspection & Financial*
在mutual之后，根据你offer的terms，需要在规定时间内做inspection，申请loan等等。
买家把Loan搞定之后，就可以按期close，由Escrow主导，买方交钱、卖房交房，一般是30天左右close，如果loan办的快，双方同意的情况下可以把closing date提前。


如果带了Inspection contingency，则需要在规定时间内完成inspection，并提出自己的诉求：退出合同、Seller出Credit或者Seller修缮。
如果带了Financial contingency，则一定要和你的经纪人了解清楚退出的具体操作（4大要素：申请贷款日期、贷款类型和首付金额、之前有足够funds、之后做不下贷款是出于good faith reason），有些客户不小心就自动waive了financial contingency，最后贷款办不下来，还丢掉押金。


交房前几天会再约一个final walkthrough，让你看看和之前相比有没有什么损坏和改变。这个时候没有了staging，房子就像卸了妆，乍看上去没那么漂亮了。
 
9. 
*Close*
Seller会负责Close date之前的水电费和地税，Buyer负责close date之后的。如果Seller需要rent back，则双方转为房东和租户关系，其中风险也需要和你的经纪人咨询清楚。
过户之后要及时设好水电网账户，以免出现断水断电的情况。如果是没有带inspection contingency的，也强烈推荐找一个inspector检查一下，他们能对你维护房子给出很好的建议。
如果之后需要改造（加建、装修、挖坑、砍树等），一定要查清楚Permit的需要，挖土的话记得提前几天拨打811搞清楚地下的管线位置。



补充内容 (2024-10-14 15:18 +08:00):
有小伙伴私信问联系方式，这里统一回复一下：vx号同地里id，邮箱zaralirealtor at gmail.com.

我觉得看房那一步，一定要自己先把当地open house 看个最少半年到一年。自己把学区弄明白，高压线、垃圾填埋、sex offenders、土壤liquification、航空线路图 弄明白，哪个城市 自己确定并缩小范围。并且自己设立严格底线，比如必须几个房间，必须没有游泳池，必须后院low maintenance，必须主卧有view，必须门前没有 power line，必须不能是路冲、必须门前没有 stop sign等等。不然时间长了 底线越来越低。没有符合标准的，那就不买，不买也死不了人。
不要听agent的挑城市。听也是让他挑毛病，让他估算估算 这个房子需要多少钱装修。尤其拿到屋顶、地基、白蚁的disclosure使劲看。夸的一概不听。再有 不要怕今年联系完agent，3年后再买。agent得找有经验阅历的，周末和晚上都能随时接电话的。 尤其不能颜狗，非挑长得好看的年轻刚入职的帅哥美女，认为刚干的纯洁 有学生气不会套路 就大错特错。。。agent 绝对是干的越久越有良心，5年以内帅哥美女类的 基本可以直接刷下去。打电话 发短信 3小时以内不回的，可以直接刷下去。一次严重不满意 就要刷，别给他们找任何理由。

zarali308 发表于 2023-8-30 18:41
上面的帖子再补充一点：

Agent这份工作其实是people business。

楼主说的很好。我再稍微解释一下。
（1）- 这么说可能矫情了， 但是买对一套房，尤其这第一套自住房还是 买在湾区、纽约、西雅图这些热门地区，真的就是一个人这辈子 最重要的事之一。我甚至觉得和结婚找对对象一样。。毕竟大部分人的经济能力是有限的，100w-200w刀这么大额的钱，我们又不是地产商，一定要全力以赴地花在刀刃上。。没买到没关系。就像没遇见对的人，那咱就先不结婚。但是一旦买错了，买完之后 住着不舒服、是会用5年-10年去后悔这件事的。5年内买了别扭 又卖房换房，绝对是要伤筋动骨的。尤其在比如湾区这种遍地小黑屋、各种坑的地方。
所以 我才强调，买房的过程一定要强势，要事必躬亲。想象自己是一个暴君。不能凑合，任何一个你在意的底线 都不能碰。人都是有磁场的，你越在乎你的底线，最后的结果越倾向于 你的坚持。这样才能越不被agent忽悠，你喜欢A这个城市，但A市没有房源 想等一等的时候，agent肯定会说BCD 有房源 也很好这种话。让他停，听你自己的。你出价150w，他说再追加5w 10w，让他停，听你自己的。你在这几个附近城市看了80套 open house，youtube上搜了无数个相关地区介绍的视频，你就知道这个区域的价位在哪了，他忽悠不了你。你捡漏都比他捡的准，因为你像看股票一样 就盯着这几个感兴趣的区域。其实agent初期的训练 也是去不断看open house 实地看房源。所以你就是专业的了。

（2）- 我还是倾向于 在经得起时间检验的agent里去寻找。快速筛掉只有1-2年经验的年轻生瓜蛋子经纪人，是最简单粗暴的方法。一方面 刚开始干的经纪人，是会经历很长一段时间没什么收入、或者分成微薄的，我们不要考验人性 挑战底线，在饿狼身上去做小白鼠。 另一方面，其实有经验人脉的经纪人 在后期找靠谱贷款loan agent（比如你发现四大行 都不行的时候）、找靠谱验房师傅、找靠谱装修师傅、甚至入住时候找靠谱的人帮你做清洁 都会无比有帮助！能省下极大的精力。很有可能你去搜了一圈 最后也没一个靠谱agent给你介绍的他自己长期用下来的人好。尤其是 单打独斗的国际生H1B 一路走来苦逼兮兮的这帮。你居住环境周围没有一个靠谱的熟人亲戚介绍。你又不想跟你同事老板聊买房装修的事。那咋办？我觉得这时候，才需要有资源 有经验的经纪人。好的经纪人 绝对是要在方圆百里的社区里build reputation，他不在乎某一单的入账，在乎的是长期客户关系，不能坏了口碑才能做大做长远。你10年之后还找他买第二套房，20年后甚至还能想起来找他卖房。这种维持客户关系，虽然表面上好像都懂，但是20年的周期 只有在有历练的agent那儿 才理解的最深。

concessions 发表于 2023-10-30 13:49
老夫也不是站楼主，但是老哥说的理想经纪人老夫有几分钱想探讨，老夫接触的老油条agent有这么几个问题：
...

谢谢回复。我稍微澄清一下。我从来没有说过 越大牌时间越久=越好。我的意思是“在有经验的里去挑选”，aka“别再没经验的里挑选”，aka“挑选的标准 也不是看谁从业时间长”。

我自己是当初没钱的时候开始看的房，open house认识了几个经纪人，其中一个年龄上也就25-30岁的样子，交流起来 感觉能聊得来也感觉比较踏实，能听懂我的意思。当时他没干几年也没结婚，我当时也没有多信任他 反正自己没钱，就加了wx。然后 我算是亲眼看着他扛过了疫情，结了婚有了娃，逐渐有了起色。经历了这3年 我又找到的他，而且又聊过，他也还记得我当时对房子的要求和自己的想法。最后用的这个经纪人。并且买的时候帮我谈下来比listing 还低将近10w刀，也一直劝我 虽然老房保养不错 但是几个重要的地方都没升级改造，不用加价他有信心。

所以不是说 一个一年卖50套的大咖老大爷 就一定比这个好，我从来没有那个意思。而且我前面也不断强调，一旦觉得这个经纪人在pua 脑控或者push，让你不舒服了，就换人，谁也别迷信，选房是自己的事。经纪人是帮你托底的，别出大的没发现的问题的。。。对于rebate，我不做什么评论，每个人有自己认为更重要的方面。毕竟加州 成交价即税基，我可能更看重后面能给我省的房产税 而不是返点数的那些钱。

人类人类 发表于 2023-8-30 12:35
我觉得看房那一步，一定要自己先把当地open house 看个最少半年到一年。自己把学区弄明白，高压线、垃圾填 ...

谢谢回复！

全都弄明白其实还挺费时间的。与其每个人都弄明白一次，可以让Agent带着介绍，自己一开始有个大概的概念就行。

有时候也没有那么多必须，比如学区好、交通好，没有view也不是问题。
反而是追求一些luxury feature，住的太远了，每天通勤都辛苦。
我觉得engineer群体还是比较务实， 一般不会是颜狗~

上面的帖子再补充一点：

Agent这份工作其实是people business。
除了跟房子打交道，还要跟卖方，买方打交道。
和卖方negotiate，让买方出价。
大家跟agent打交道的时候，可以感受一下，ta的这三块里（对房、对卖方、对买方）有哪一块比较好。
入行多久倒是其次，有时候碰到Agent对买家特别能忽悠的，让买家出了很高的价格，还觉得很高兴。
这当然也算是一种本事，可以快速促成成交。
不过我认识的大部分agent，不管入行1天还是10年，都会不屑去这样做。

心态最重要的变化就是多赚钱

人类人类 发表于 2023-08-30 13:35:52
我觉得看房那一步，一定要自己先把当地open house 看个最少半年到一年。自己把学区弄明白，高压线、垃圾填埋、sex offenders、土壤liquification、航空线路图 弄明白，哪个城

半年、一年可能已经涨了10～20%

人类人类 发表于 2023-08-31 01:39:25
楼主说的很好。我再稍微解释一下。
（1）- 这么说可能矫情了， 但是买对一套房，尤其这第一套自住房还是 买在湾区、纽约、西雅图这些热门地区，真的就是一个人这辈子 最重要的事之一。我甚至觉得和结婚找对

真和人性格有关。类似有志不在年高 无志空长百岁

湾区这么p大的地方，要有意识攒人脉需要2年以上？

时间就是金钱，真的有一些人找3年以上的，最后多花很多钱。做功课也要尽快，基本信息入门，有心人3个月应该够了，再加上三个月实践，撑死半年。

Felomeng 发表于 2023-8-31 03:52
真和人性格有关。类似有志不在年高 无志空长百岁

湾区这么p大的地方，要有意识攒人脉需要2年以上？

个人觉得经验和是否合适并不是强相关。
跟程序员差不多，也不是说工龄越老越好，而且新人挺多也会有rebate，提供的服务也差不多。

而且房地产变化蛮快的，不管是法律法规和还是社区规划，需要不断学习。
与其找老的，不如找学的快的、一直在学的。

you12345 发表于 2023-8-30 20:12
心态最重要的变化就是多赚钱

这个是真的影响挺大。

很多人不再做科研、决定转码起因就是因为买第一套房的时候发现贷款贷不下来……

平时节衣缩食都无所谓，开始买房，发现就差几万的时候就觉得不爽……