买房的持有成本别忘记算上本金的利息

你算了SFH capital gain tax夫妻有500K的免税额度吗？你其他投资基本都要交满税的

140X0.06+200X0.013+2+60X0.05这里面+2是什么东西

貌似楼主忘算了租房成本，你如果不住这房子，还是得租房的，所以16w里面还得扣掉你愿意花在租差不多的房子上的开销。

补充内容 (2024-03-26 08:08 +08:00):

客观说，应该扣减掉的租房成本是 Math.max(该房出租公允市场价，你另外租房愿意花的钱），因为你住在自己的房子里面，感受应该比租在这套房子里面略好一点

上面说了，你要算房租。还有5%利息要交税，是按照最高那一档来交的。再有，现在利息高，往往意味着高通胀，房租，建筑材料，人工都是涨的。房价跟这些息息相关，大概率也跟着涨。

这不就是经济学101里的机会成本么。。。经济学里标准的决策过程是比较所有option的npv (net present value，净现值）。具体到买房这个决策的话，简化版本大概就是比较 1 买房 2 租房+投资 3 睡大街+投资。然后就是计算各自的npv比较就可以了，一般不需要在针对某个option的计算里考虑机会成本，因为它会出现在其他option的计算里。在某个option的计算里想要考虑到全部的机会成本是不容易的，但npv的方法避免了这个问题。

如果某个option的成本收益全是即期的，那倒是可以简化一下，把这个option的即期净收益直接化成“成本”带入其他option的计算就可以了，但那只是npv过程的一个特例。

lllxin37 发表于 2024-3-25 12:42
建议楼主去调查下，如果没有投资房产市场，多少人能把钱放进股市然后产生5%-6%的利息 ？ 实际情况是非常非 ...

你在开玩笑吧？我原来的老美房东，住在美东，已经3套房了，每套都是一两百万的那种，他很后悔买房，他说房贷就是美国最大的骗局，他对比他的朋友主力投资股票大盘的，20年来挣的不比他少，关键他们不需要应对快20个租客的麻烦事，比如如果出租给带娃家庭那你要配备安全处理，防止孩子受伤来讹诈起诉你，又比如租客吸食毒品或者搞性爱派对可能出人命(他运气好，前租客吸毒后来被赶出去，死在别的出租屋了)，又比如暖气坏了，要及时修，哪怕你在度假，也要改签回来修，不然租客用不安全的电暖器把房子点着了也倒霉(他说他看到朋友遭遇到的)，再比如还要自己建有限公司来持有房产，防止一个官司亏掉所有房产。这些都是他看过的一个个的案例，几十年来总结的经验。而大盘的收益平均每年在10%左右，这也是他后来卖掉一个房子，改买大盘的原因，就算房子卖了一百多万还哭惨，说政府税高，收税三分之一收益立马没了。他是运气好，买房子是地段还不错，房子升值快，如果那么大本金投资错地段，那不是哭死，而大盘的风险小很多，如果指望发大财，还不如去赌一赌其他的投资，如果只想稳中趋升，那是最好不过了。

大体是同意的，机会成本任何消费和投资都有的，买房大额支出机会成本算无风险利率也没毛病，唯一需要修正的是
1. 租房情况：租房成本+存款利息税-贷款利息抵税。
2. 二套房情况：所有二套房成本-首套房租金收入
另外你把机会成本算成美股收益呢？成本更高是不是
不过我认为高利率是会维持一段时间的，降息是很缓慢反复的过程

你这个算法是不是得把租金算上，一个月租金5000的话你其实涨10w就不亏

樓主正解
嚴謹的算法可以參見
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-1003530-1-1.html

kamia 发表于 2024-3-25 14:15
140X0.06+200X0.013+2+60X0.05这里面+2是什么东西

sfh维护成本 或者是th的hoa, sfh很多东西要修修补补和升级 草坪要维护