【1031 房产置换专题 】什么是反向1031 EXCHANGE 房产延税置换操作？利与弊？

什么是反向REVERSE1031交易?

反向交换允许投资者在出售脱手资产之前先获得替代资产；法律规定投资者不能同时拥有新的替代财产和将要被脱手的脱手资产；所以会有一位第三者（资产交换公司）的出现，做为交换投资不动产标的物的持有人，将所涉及的两个房产中的一个进行「持有」。反向交换应该在要交换的房地产过户之前联系资产交换公司。


优势
1. 策略性优势：


通过先获取替代财产replacement property，投资者获得了战略上的优势。他们可以在没有交易期限或市场波动的压力下锁定有利条件，从而获得理想的房产。
2. 减轻市场风险：

在波动或竞争激烈的市场中，获取替代财产可能具有挑战性。逆向交易让投资者可以绕过这些障碍，提前获取财产，而不必受制于财产销售的时机。这有助于减轻市场风险，增强投资的韧性。
3. 税收推迟优势：

与传统的1031交易一样，逆向交易也可以享受显著的税收优惠。通过推迟资本利得税，投资者可以保留资本用于持续的增长。这种税收推迟策略可以大幅提升投资回报，成为利用逆向交易的强大动力。
反向1031EXCHANGE 操作过程

虽然逆向1031交易带来了诸多优势，但其执行需要仔细的规划和执行。以下是反向1031有效操作过程的关键步骤：
1. 聘请专业人士：

逆向交易涉及复杂的法律和财务问题。与合格的中介、税务顾问和法律专家合作至关重要，以确保遵守IRS规定并优化交易结构。
2. 进行全面的尽职调查：

在确定替代财产时，进行彻底的尽职调查至关重要。投资者应该评估市场情况、财产价值和潜在风险，以做出明智的投资决策。
3. 制定交易策略：

制定战略性的交易计划至关重要。投资者应考虑时间、融资选项和财产选择标准，以确保交易与其投资目标一致。量身定制的交易策略可以提高效率和实效性。

通过充分利用逆向交易的灵活性和税收优势，投资者可以开辟新的增长路径并建立强大的房地产投资组合。通过仔细的规划、策略性的执行和专业的指导，投资者可以充分利用逆向1031交易的潜能，实现他们的财务目标。


如果有1031房产置换的问题，欢迎小伙伴们留言！ #Jenny北美地产说

我一直没明白1031的意义，既然净收入要投入到新房子里去。为啥还要花那么多卖房手续费去置换？ 一直保留出租房不是更好吗？为了把本金再拿出来？但是房子一买一卖手续费太高了。

反正增值在那里。做flip的就不讨论了，如果只是买出租房投资的，没事乱换房子都给agent 政府交手续费去了？ 我几个房子都一直留着，最老的20+了。

微信用户_0e2d375 发表于 2024-4-9 10:23
我一直没明白1031的意义，既然净收入要投入到新房子里去。为啥还要花那么多卖房手续费去置换？ 一直保留出 ...

因为没有depreciation, 投资房根本没有投资意义。

gezishanziyou 发表于 2024-04-09 10:53:55
因为没有depreciation, 投资房根本没有投资意义。

Depreciation 是27.5年，摊到房子上每年其实不多，如果短期持有又卖掉，也没拿到太多好处。

微信用户_0e2d375 发表于 2024-4-9 12:23
我一直没明白1031的意义，既然净收入要投入到新房子里去。为啥还要花那么多卖房手续费去置换？ 一直保留出 ...

很正常啊，房产跟房产是不一样的，你后面买的房产可能收益更好，那为啥不把有收益，但收益不太好的资产换成收益更好的资产呢？

weicheng_wh123 发表于 2024-04-09 18:51:36
很正常啊，房产跟房产是不一样的，你后面买的房产可能收益更好，那为啥不把有收益，但收益不太好的资产换成收益更好的资产呢？

除非换地点，否则同一地区房租是一样的，换有什么意思呢？

微信用户_0e2d375 发表于 2024-4-9 21:45
除非换地点，否则同一地区房租是一样的，换有什么意思呢？

只要是房地产，都能用1031换。就是说你可以从SFH换成TH，也可以从TH换成multi-family，也可以换成土地，甚至是换成hotel，厂库。换句话来说，你可以从什么都需要自己去负责打理的住宅类出租房，变成triple net净收租的商业地产。你可以把手上10个小的sfh换成一个大的租金收益更高的商业地产。

weicheng_wh123 发表于 2024-04-09 20:02:24
只要是房地产，都能用1031换。就是说你可以从SFH换成TH，也可以从TH换成multi-family，也可以换成土地，甚至是换成hotel，厂库。换句话来说，

我以前到没想过这些置换，不过现在的市场，商业地产风险太大吧

微信用户_0e2d375 发表于 2024-4-10 02:47
我以前到没想过这些置换，不过现在的市场，商业地产风险太大吧

风险大不大主要看购买价格，只要价格足够低，就是抄底的好时机

weicheng_wh123 发表于 2024-4-9 20:02
只要是房地产，都能用1031换。就是说你可以从SFH换成TH，也可以从TH换成multi-family，也可以换成土地， ...

你说的非常的好，也是我试图把这个模式和客户案例分享给大家， 我的一部分客户就是这样做的， 用1-2套个人住宅，换NNN商业地产！  租客缴纳房产税，地税和房屋维护费用。  前提是可以找到好的商业地产， 好的商业地产不容易买到。