浅聊买卖有 HOA 的房子时需要注意的“坑”

浅聊买卖有 HOA 的房子时需要注意的“坑”
坐标WA的agent。最近帮一个客户看西雅图城里的一个luxury condo。遇到一些HOA的问题。发现里面的水挺深的。在这里浅聊一下。
客户看中的condo被判定为non-warrantable。什么意思呢？简单来说就是不符合Fannie Mae或标准的公寓。这种 condo 贷款难度更高，大多数传统贷款银行不愿意做，通常只能找 portfolio lender或接受更高利率。有很多原因会造成non-warrantable，例如投资比例过高，有诉讼风险，有HOA 财务问题，尚未完工或部分未售出， 等。
这个房是2016年完工，2017年HOA formed。随后他们请第三方建筑公司评估建筑质量并出了一份500多页的报告。我最后要到那份报告，其中列出了所有的大大小小的问题，但是没有结构性的问题。HOA随后跟builder开始交涉，并寻求解决方案，但是一直未能解决。于是2024年初，他们把builder告上法院，并且在同年5月赢了这个case。builder赔偿近$5M，钱也很快顺利到账。估计今年暑假确定最后方案后开始修复。所以在目前，这个房子还属于non-warrantable。我客户的loan broker可以做贷款，但是利率会稍微高一些。插一句，如果有结构问题，那就不是$5M能解决的问题了（比如这个著名的SF的豪华公寓https://www.sfgate.com/local/art...-sells-20049645.php）。
我需要强调的是，我挖出来的这些细节在resale certificate都没有反映出来。为什么呢？Resale certificate 是 HOA 提供的二手房销售披露文件，包含财务状况、诉讼、房主比例、HOA 费用等信息。但它本质上是一个信息汇总披露文件，并不会直接标明“warrantable”或“non-warrantable”。主要原因有：HOA 无权定义贷款合规性：判断 condo 是否符合 Fannie Mae/Freddie Mac 标准是贷款机构的职责，不是 HOA 的职能。标准复杂且变化快：Warrantability 是根据一系列贷款规则评估的，可能随时间、政策、市场而变，HOA 不具备专业能力或法律义务作出判定。HOA 避免法律责任：如果 HOA 错误地标明了 condo 是 warrantable/non-warrantable，可能被追责，所以他们一般只如实披露数据。
那我是怎么发现的呢？通过查看他们HOA的过去两年的meeting minutes。其中有提到lawsuit和胜诉。但是没有纰漏细节。于是我联系了两个我客户感兴趣的units的listing agents，然后慢慢的拼凑出来这个全貌。
那lender会怎么查到这些信息呢？这个就要看lender了。我客户的loan broker很仔细，她主动找我要了HOA的meeting notes。她告诉我自从florida那个著名的condo倒塌案后，他们对condo审查就变得很严格，会要很多资料，尽可能还原全貌，同时他们也要求HOA完成一个questionaire （form 1076，一般要额外付费）。 
我也想提醒大家，选择loan的时候，不要只看利率。比如我客户也quote过 wells fargo，他们利率很好，但是其实按warrantable给的。我最近知道另外一个case （不是那种高层condo，而是东区某townhome小区），offer接受后都两个多礼拜了，某大银行CD都出了，最后drop了， buyer需要临时换lender。因为rescale cerfiicate里有sepcial assessment，尽管跟这个unit的没关系，而修复资金尚未到账。银行认为风险高，所以drop了。
小结
在购买带 HOA 的 condo 或 townhome 时：

• 不光看 resale certificate，还要深挖 HOA 的会议记录（meeting minutes）
• 提前找靠谱 lender 做 condo review
• 对诉讼、财务、特殊费用等问题保持敏感
• 选择贷款时不要只看利率，要确认 lender 是否清楚项目风险。

如果您在准备卖有HOA的房子，需要提醒你的agent找HOA要资料，详细了解目前这个社区里的大大小小的问题，做到心里有数。

HOA的存在，就是一个巨坑。