我这个70万的multifamily投资房回报还可以吗？还值得持有吗？

几年前我在麻州70万刀总价买了一个multifamily，三个单位
downpayment 28万，贷款利率5.6%，
三个单位出租每月租金一共$6,400，当地租金没怎么涨，两年换租客的时候小涨$100-300
地税今年$8,900，
房价估值涨了但对比同类型实际成交价也就涨了一点点，考虑到买卖交易摩擦可以忽略不计。
因为在外州所以请了PM，maintenance费用按照租金15%算。好处是附近有大学，房子基本没有空置期。
这账合理吗？这样算我年回报是不是10%？ 感觉不如当时把28万首付放SPY500啊

考虑到不友好的留学生政策，和越建越多的新公寓，是不是不值得继续持有了

楼主的10%我猜你大概是把租金减掉一些直接成本然后除以首付算的，但这个数字其实没那么乐观，账要拆开看。

先算cap rate：年租76800，扣掉地税8900、保险（MA三家庭老房保险一般2800-3500）、PM+维修11520，水电下水道一般landlord出（MA很多老multifamily一表到底）大概2000左右，空置准备金按3%算（你附近有大学，实际空置低，但留点buffer），capex储备（屋顶、boiler、电箱、外墙这些东西平均15-25年一轮）按5%留，OpEx打到三万出头，NOI差不多45000。Cap rate大概6.4%，对MA外州multifamily算中规中矩，不算白菜价。

再看现金流：贷款42万、5.6%、30年，月供本息大概2410，年还28920，前几年绝大部分是利息（第一年利息大概23500，本金还回去5400左右）。NOI减掉debt service，年净现金流大概16000多。$280K首付的cash-on-cash算下来5.8%左右，不是10%。你能算到10%估计是没把保险、水电、capex储备这些算进去，外州持有这些容易被忽略但都是真实开销，特别是capex那种十几年一次但单次几万的支出，每年不预提的话哪天来一下能把好几年现金流抹平。

要算total return得把principal paydown加上（你这两年还在前期，每年还回去5000-6000，越往后越多），再加appreciation。你说扣掉交易摩擦基本没涨，那真实total return大概 (16000+5400)/280000 ≈ 7.7%。

跟SPY比要公平：你这个7.7%是2.5倍杠杆下的，房产真正威力在appreciation。假设这个房子未来十年年均涨2%（MA核心区不算激进），$14000/年的appreciation摊到$280K首付上又是5%的杠杆回报。加上贷款本金还的越来越多（第十年是头几年的两倍多），后期复利才出来。SPY没杠杆，280K放进去就是280K的risk exposure，过去两年是跑赢了，但拉长到10-15年很难讲。

要不要卖先把卖出成本算清：MA agent commission现在基本5-6%（35000-42000），transfer tax 0.456%（3200），律师过户修缮一起大概砍5万。然后depreciation recapture这块要疼一下——你过去几年报税抓的折旧要按25%税率补回去，按$700K里建筑物部分大概$500K、27.5年直线折旧、持有四年算，大概要补$4500左右联邦税。如果房子真没怎么涨，capital gains不多，但recapture这块逃不掉。除非1031换出去，不然现金落袋要再被砍一刀。

留学生政策这事看你具体在哪个submarket。Boston/Cambridge/Worcester/Lowell那一片大学多元化、本地需求也强，单一政策影响有限；如果是靠某个小镇上的私立liberal arts，国际生占比高又在缩招，那是真要紧张。新公寓供应这个分产品段——老multifamily走的是学生、年轻情侣、要灵活和便宜的unit，新建Class A公寓抢不走这批人，但租金天花板会被压住，你换租客只涨100-300就是这个信号在显化。

如果是我会先做两件事：一是查清楚你靠的那个学校未来3-5年招生计划和submarket里的permitted/under-construction pipeline，判断是结构性恶化还是周期性的；二是跑一下refi可能性，5.6%在现在的环境如果能refi到5%出头，月供省一两百，现金流直接好看一截，整个持有论证就翻盘了。如果地段OK、空置低、能refi下来，我倾向于继续持有让本金继续还、慢慢吃appreciation；如果学校确实缩招+新房pipeline一堆+你又懒得管这个PM，就1031换到sunbelt cap rate7.5%+的地方，免税滚雪球。

顺便说一句，我自己做了个免费的小工具 nestlyze.com，可以按地址精确查学区边界、逐ZIP对比租金/房价/税率/收入、跑真实月供和持有成本（地税保险HOA capex这些经常被忽略的都算进去）、还有洪水和环境风险图层。你这种外州持有要评估卖出换房、或者1031去其他州的时候挺好用，能比较直接看到不同城市真实持有成本和学区/风险情况，比只刷Zillow Redfin那两个估值靠谱。

房地产最容易被低估的就是持有成本和很多隐形成本。比如，如果房子老旧，水管电线等很可能出问题，一旦出问题，需要开挖，开销很容易上万。并且期间租客的临时住宿还可能要房东负责，淹水可能造成的财产等损失，房东保险可能还不包，租客保险也许包括但是有cap。
持有10年以上，很多东西可能都会到寿命需要更换。比如空调、热水器、地毯等。
蓝州还要特别小心遇到租霸或者碰瓷的人，遇到一个，5年甚至10年白干。

不如买股指回报率高，但你这个有正现金流还算可以的

你一个月能有多少现金流？这个很关键

xdtyt1zx 发表于 2026-06-28 22:22:45
你一个月能有多少现金流？这个很关键

正$2000的样子

按照你的描述我算了下现金回报率9.78%。考虑到基本没空置，以及property depreciation和你贷款利息能抵税，即便不考虑长期的房产增值，我觉得这投资挺好的，要是能自己来管理那起飞了。

28万一年4%收益损失1万多没算，房贷利率那么高，能回本嘛

感觉不错呀，算上房贷抵税呢收益有多少？

lkz4618 发表于 2026-06-29 00:21:06
感觉不错呀，算上房贷抵税呢收益有多少？

出租房只能schedule E吧，不能抵税

是Worcester吗?

小亩-7528 发表于 2026-06-28 22:27:27
正$2000的样子

那我觉得不错了，可以留。