Turbotax报出租房的问题，有人遇到过吗？

一个是depreciation，这个似乎是只能在schedule E里把出租房加为asset然后报折旧？

另一个是mortgage interest，在schedule E里问到这个出租房的mortgage interest是否qualified，但又说只有是自住房或者vacation home这部分mortgage interest才qualify。这很迷惑。rental property的mortgage interest这里看来是不qualify的，反而无法计入成本了。

后续deduction的时候会再次遇到rental property，这时候可以说这栋房子是rental。但不知道会不会自动把property tax和mortgage interest算为运营成本

昨天刚用16刀的freetaxusa报完，包括房租股票HSA等，不懂的问题直接扔给AI，非常之丝滑。

以前用过turbo，如果贵这么多的产品界面抽象到AI搞不定，那Intuit股票这么跌确实不冤啊😂

miumuu 发表于 2026-02-22 09:34:25
我先问问你 你是不是full time agent并且fully particpate到这个出租房管理？ 如果是的话你就报depreciation expens

啊？那这样可能投资房还要交税？我记得chatgpt是说即便你不报depreciation，这个折旧照样算。

chatgpt的说法：

即便你不报折旧，将来卖房时也会按“应报未报（allowed or allowable）”计算折旧追回（recapture）。

这句话是税法里的关键原则：

Depreciation is allowed or allowable.
—— 不管你当年有没有申报，只要“本来可以报”，卖房时都要按应该报的金额算。

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这意味着什么？

假设：
        •        你每年本来可以折旧 $15,000
        •        连续 5 年
        •        但你一分钱都没报

卖房时，IRS 仍会认为你累计折旧 $75,000。

这 $75,000：
        •        需要按 最高 25% 的税率交折旧追回税
        •        不能用 121 自住房免税抵掉
        •        不能因为“当年没报”而免掉

而且你当年还没享受到任何减税好处。
👉 这就是双输。

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为什么很多人误解？

很多人以为：

“我不报折旧，将来 basis 不会下降，就不用交 recapture。”

这是错的。
税法默认你“已经享受过折旧”，即使你没申报。

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那怎么办？

如果你过去漏报折旧：
        •        可以通过 Form 3115（Change in Accounting Method）
        •        一次性把以前漏掉的折旧补回来
        •        合法修正，不一定要 amend 每一年

miumuu 发表于 2026-02-22 09:34:25
我先问问你 你是不是full time agent并且fully particpate到这个出租房管理？ 如果是的话你就报depreciation expens

昨天油管上一个视频说，不报depreciation出租房卖的的时候国税局都会自动给你算折旧费的稅，让你交。所以每年报税不报折旧就相当于给国税局多交税，除非这个出租房以后成为遗产，否则逃不掉。

我先问问你 你是不是full time agent并且fully particpate到这个出租房管理？ 如果是的话你就报depreciation expense 把房子的property tax bill上写的improvement部分按27.5年平分就是每年的depreciation expense   这样如果算下来rent loss是负数 你就可以抵扣。如果不是，你就别算上depreciation expense, 因为就算算出来是负数，你也不能抵扣那个loss. Depreciation expense如果你用了，以后卖房的时候要把你之前所有抵扣过的depreciation expense按recapture形式吐回去的哦。 所以你卖房时候就不划算了 具体你可以问chatgpt 他讲解得更加详细

miumuu 发表于 2026-2-22 09:34
我先问问你 你是不是full time agent并且fully particpate到这个出租房管理？ 如果是的话你就报depreciatio ...

depreciation expense好像不管你用不用，IRS都是默认你用了，不用就亏了。

在schedule E里把出租房加为asset然后报折旧，是正确的。要注意，建筑物可以折旧，土地不能折旧。
如果贷款是用这个出租房来抵押，并且贷款也是用于当时购买这个出租房，这样利息是qualified的。如果是用其他房子贷的equity loan，就要看情况分析了。