我这个70万的multifamily投资房回报还可以吗？还值得持有吗？

小亩-7528 发表于 2026-06-29 11:25:27
是的zszszs

我觉得你当时可以少放一下首付，这样cash on cash回报率更好，应该是比投股市大盘强，不过你远程管房子不太方便，15%应该是除了管理费还有维修的费用，要不然管理费太贵了，我在worcester也有投资房，自己管没有管理费可能好一些

youyoudabao 发表于 2026-06-29 11:42:32
我觉得你当时可以少放一下首付，这样cash on cash回报率更好，应该是比投股市大盘强，不过你远程管房子不太方便，15%应该是除了管理费还有维修的费用，要不

如果租金能有正现金流，投资房的首付应该越少越好，这样你可以有更多资金进行下一个或者别的投资，比如cash on cash回报率能有10%，利率如果5%，你40%首付放在同一个房子里，相对于25%的首付，多出来的15%不如用来买另一个房子拿10%的收益或者投资股市，再说利息本身也能抵税

有名人士 发表于 2026-06-29 10:00:49
给个不成熟的建议。如果价格合适先出售其中一个单元，剩下两个继续出租，回笼的资金看看投些什么别的。我觉得一旦当地租房市场恶化，你三个单元有一个找不到租客就会有亏损

Multi family应该不能只出售一个单元，除非做condo convertion把所有unit转成独自的condo，condo convertion并不好做

楼主的10%我猜你大概是把租金减掉一些直接成本然后除以首付算的，但这个数字其实没那么乐观，账要拆开看。

先算cap rate：年租76800，扣掉地税8900、保险（MA三家庭老房保险一般2800-3500）、PM+维修11520，水电下水道一般landlord出（MA很多老multifamily一表到底）大概2000左右，空置准备金按3%算（你附近有大学，实际空置低，但留点buffer），capex储备（屋顶、boiler、电箱、外墙这些东西平均15-25年一轮）按5%留，OpEx打到三万出头，NOI差不多45000。Cap rate大概6.4%，对MA外州multifamily算中规中矩，不算白菜价。

再看现金流：贷款42万、5.6%、30年，月供本息大概2410，年还28920，前几年绝大部分是利息（第一年利息大概23500，本金还回去5400左右）。NOI减掉debt service，年净现金流大概16000多。$280K首付的cash-on-cash算下来5.8%左右，不是10%。你能算到10%估计是没把保险、水电、capex储备这些算进去，外州持有这些容易被忽略但都是真实开销，特别是capex那种十几年一次但单次几万的支出，每年不预提的话哪天来一下能把好几年现金流抹平。

要算total return得把principal paydown加上（你这两年还在前期，每年还回去5000-6000，越往后越多），再加appreciation。你说扣掉交易摩擦基本没涨，那真实total return大概 (16000+5400)/280000 ≈ 7.7%。

跟SPY比要公平：你这个7.7%是2.5倍杠杆下的，房产真正威力在appreciation。假设这个房子未来十年年均涨2%（MA核心区不算激进），$14000/年的appreciation摊到$280K首付上又是5%的杠杆回报。加上贷款本金还的越来越多（第十年是头几年的两倍多），后期复利才出来。SPY没杠杆，280K放进去就是280K的risk exposure，过去两年是跑赢了，但拉长到10-15年很难讲。

要不要卖先把卖出成本算清：MA agent commission现在基本5-6%（35000-42000），transfer tax 0.456%（3200），律师过户修缮一起大概砍5万。然后depreciation recapture这块要疼一下——你过去几年报税抓的折旧要按25%税率补回去，按$700K里建筑物部分大概$500K、27.5年直线折旧、持有四年算，大概要补$4500左右联邦税。如果房子真没怎么涨，capital gains不多，但recapture这块逃不掉。除非1031换出去，不然现金落袋要再被砍一刀。

留学生政策这事看你具体在哪个submarket。Boston/Cambridge/Worcester/Lowell那一片大学多元化、本地需求也强，单一政策影响有限；如果是靠某个小镇上的私立liberal arts，国际生占比高又在缩招，那是真要紧张。新公寓供应这个分产品段——老multifamily走的是学生、年轻情侣、要灵活和便宜的unit，新建Class A公寓抢不走这批人，但租金天花板会被压住，你换租客只涨100-300就是这个信号在显化。

如果是我会先做两件事：一是查清楚你靠的那个学校未来3-5年招生计划和submarket里的permitted/under-construction pipeline，判断是结构性恶化还是周期性的；二是跑一下refi可能性，5.6%在现在的环境如果能refi到5%出头，月供省一两百，现金流直接好看一截，整个持有论证就翻盘了。如果地段OK、空置低、能refi下来，我倾向于继续持有让本金继续还、慢慢吃appreciation；如果学校确实缩招+新房pipeline一堆+你又懒得管这个PM，就1031换到sunbelt cap rate7.5%+的地方，免税滚雪球。

顺便说一句，我自己做了个免费的小工具 nestlyze.com，可以按地址精确查学区边界、逐ZIP对比租金/房价/税率/收入、跑真实月供和持有成本（地税保险HOA capex这些经常被忽略的都算进去）、还有洪水和环境风险图层。你这种外州持有要评估卖出换房、或者1031去其他州的时候挺好用，能比较直接看到不同城市真实持有成本和学区/风险情况，比只刷Zillow Redfin那两个估值靠谱。

dm00 发表于 2026-06-29 13:40:01
楼主的10%我猜你大概是把租金减掉一些直接成本然后除以首付算的，但这个数字其实没那么乐观，账要拆开看。
先算cap rate：年租76800，扣掉地税8900、

牛 加米了

值得的 你这个房子现金流好 不影响你其他的资产放sp500。。sp500没有这么好的现金流 dividend常年1%出头 你这个以后贷款还的差不多了能到4%甚至更高。。

麻州房子维护成本太高了，气温变动大，屋顶管道hvac 都要提前budget 一点钱

假设你的hoa=0,30年利率
那根据https://www.1point3acres.com/bbs/thread-1003530-1-1.html，irr=19%,NPV=$923k
很值