我用DeepSeek 4.1 Flash 也做了一个 十二城 买房 VS 租房+VOO 16年收益比较

我用了原文的提示词（https://www.1point3acres.com/bbs/thread-1193922-1-1.html），让DeepSeek 直接生成一个研究报告。
结论和原文差不多，计算方法和原文略有不同。DeepSeek把买房省的房租也投入VOO拿投资收益，所以在结果中买房会多出一块VOO收益。我认为这种比较更公平，因为租房就是把所有可用资金都投入VOO的。

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美国 12 城「买房 vs 租房 + 投资」16 年复盘
2010 年 8 月 – 2026 年 8 月 · 税后净资产口径 · 名义美元（另注明实际美元）

摘要
在 2010–2026 这个「美股 + 美房双牛」的样本里，12 个城市中有 10 个是买房更优：税后净资产差的中位数为 +$7.7 万（优势中位数 +16.7%；2026 年实际美元约 +$5.0 万），平均为 +$10.0 万（实际约 +$6.6 万）。但结果分化极大：

• Miami：买房多 +$30.7 万（+98%）
• Atlanta：买房多 +$27.5 万（+110%）
• San Jose：买房多 +$16.7 万（+13%）
• Los Angeles：租房 + VOO 多 +$4.8 万（买房 −4.8%）
• New York：租房 + VOO 多 +$10.0 万（买房 −11.3%）

核心结论不是「买房一定赢」或「租房一定赢」，而是：

• 房价租金比越低、房价涨得越快，买房越有利。 2010 年房价租金比与买房优势的相关系数为 −0.71；房价年化涨幅与买房优势的相关系数为 +0.48。
• 股票机会成本是买房的最大隐性成本。 样本内 SPY 年化总回报约 15.2%。若未来股票年化达到 16%，10/12 城仍买房胜；达到 18% 时仅 3 城买房胜；达到 20% 时仅 Atlanta、Miami 仍胜。
• 结论对房价路径极度敏感。 如果房价每年少涨 2 个百分点，买房胜率从 10/12 降到 6/12；San Jose 会由 +$16.7 万转为 −$7.7 万。
• 短持有期不利于买房。 仅持有 5 年时，平均优势只有 +$1.6 万，5/12 城为负；10 年时平均 +$7.6 万，11/12 城为正。
• 2010–2026 是特殊样本。 起点接近美国房价周期底部，随后是长期低利率与美股大牛市；不能把回测结果直接外推为未来预测。

1. 研究设计
1.1 研究问题
同一起点、同一笔初始资金，在 2010 年 8 月买入一套典型住房并持有 16 年，与「租房并把首付、买入费用和每月现金流差额持续投入标普 500 指数基金」相比，谁的税后净资产更高？
模型用 SPY 的月度价格与分红近似 VOO 的标普 500 总回报。所有现金流为名义值，最终用 CPI 折算为 2026 年实际美元。
1.2 基准情景假设

项目	假设
买入时点	2010 年 8 月末
卖出时点	2026 年 8 月末（持有 16 年）
首付	房价的 20%
买入费用	房价的 2.5%
卖出费用	房价的 6%
房贷	30 年固定利率，2010 年 8 月均值 4.428%
再融资	基准情景不进行；另设 2020 年 12 月再融资情景
房产税	各城 0.85%–2.0%/年；CA 按 Prop 13（评估值年增 2%），FL 按 3% 上限，其他按当年房价
房屋保险	各城 0.35%–1.3%/年，按当年房价
维护	房价的 1.0%/年
租客保险	$20/月起，年增 3%
租金	HUD Fair Market Rent 三居室，按年更新、月度平摊
所得税	综合边际税率 40%
长期资本利得税	25%
自住房资本利得免税额	单身 $25 万（基准）；已婚 $50 万（敏感性）
SALT 上限	2018–2024 年 $1 万；2025 年起 $4 万
股票分红税	每年按 25% 缴纳
股票资本利得税	卖出时按 25% 缴纳
通胀	2010-08 至 2026-08 CPI 累计 +53.3% （因子 1.533）

各城市的房产税、保险与州所得税基线假设见附录 A。
1.3 计算口径
买房者：

• 初始现金 = 20% 首付 + 2.5% 买入费用。
• 每月支付房贷本息（P&I）、房产税、房屋保险、维护。
• 每年可抵扣的房贷利息与房产税（SALT，受上限约束）超过标准扣除的部分，按 40% 计算税收优惠；只计入正收益。
• 卖房时：税后房屋净值 = 卖出价 − 6% 卖出费用 − 剩余贷款 − 资本利得税；资本利得税 = 25% × max(0, 房屋增值 − 免税额)。
• 若某月租房成本高于买房成本，买房者把差额投入 VOO；此外每年获得税收优惠后也投入 VOO。
• 买房者最终净资产 = 税后房屋净值 + 买房者 VOO 账户（扣资本利得税）。

租房者：

• 初始现金 = 与买房者相同的首付 + 买入费用，全部投入 VOO。
• 每月支付租金 + 租客保险。
• 若某月买房成本高于租房成本，租房者把差额投入 VOO。
• 最终净资产 = VOO 账户（扣每年分红税与最终资本利得税）。

关键点： 两条路径的总现金流被对齐——谁更便宜，谁就把差额拿去投资。因此比较的是「同样的钱，放在房子里还是放在股市里」。
1.4 数据来源

数据	来源/口径
房价	Zillow ZHVI，Metro，SFR，中间价位，季调，月度
租金	HUD Fair Market Rent，1983–2026，三居室，核心县
股票	SPY 月度收盘价与分红
通胀	CPI-U，2010-08 至 2026-08
房贷利率	30 年期固定房贷利率，取 2010 年 8 月均值
税率/保险	脚本中按城市设定的假设值

2. 基准结果

城市	2010 买入价	2026 卖出价	房价 CAGR	租金 CAGR	2010 房价/租金	买房净财富	租房净财富	差额	差额 %
Miami	$194.3k	$567.5k	6.9%	4.5%	10.5	$620.9k	$313.5k	+$307.3k	+98.0%
Atlanta	$155.3k	$383.0k	5.8%	4.3%	11.7	$525.7k	$250.5k	+$275.2k	+109.8%
San Jose	$540.6k	$1,662.7k	7.3%	5.1%	21.8	$1,473.8k	$1,306.4k	+$167.4k	+12.8%
Dallas	$151.7k	$360.7k	5.6%	4.7%	10.9	$389.8k	$245.0k	+$144.9k	+59.2%
Seattle	$322.7k	$753.1k	5.4%	5.0%	18.0	$714.1k	$582.4k	+$131.7k	+22.6%
Boston	$352.0k	$763.4k	5.0%	5.0%	18.1	$806.4k	$727.8k	+$78.6k	+10.8%
Houston	$154.2k	$306.7k	4.4%	3.7%	10.8	$324.5k	$248.8k	+$75.8k	+30.5%
Chicago	$204.1k	$373.4k	3.8%	3.9%	13.7	$426.3k	$364.0k	+$62.2k	+17.1%
Philadelphia	$222.7k	$395.1k	3.6%	3.1%	13.9	$434.1k	$373.2k	+$60.9k	+16.3%
Washington	$340.0k	$614.2k	3.8%	2.4%	14.7	$644.2k	$594.8k	+$49.5k	+8.3%
Los Angeles	$423.4k	$1,009.3k	5.6%	3.5%	18.5	$958.2k	$1,006.0k	−$47.8k	−4.8%
New York	$394.5k	$752.1k	4.1%	5.0%	19.7	$783.6k	$883.7k	−$100.0k	−11.3%

注：净财富为税后名义美元；差额 = 买房净财富 − 租房净财富。按 2026 年实际美元计，差额中位数约为 +$5.0 万、平均约为 +$6.6 万。
2.1 怎么读这张表

• Miami、Atlanta 是「低房价租金比 + 高房价涨幅」的典型：2010 年房价/年租金只有 10.5 倍和 11.7 倍，而 16 年房价年化涨幅达到 6.9% 和 5.8%。低门槛加高杠杆，放大了买房收益。
• San Jose 是「贵但涨得更多」的典型：2010 年房价租金比高达 21.8 倍，但房价年化涨幅 7.3%，且加州 Prop 13 限制了房产税上涨；最终买房仍小幅胜出。不过它的优势（+12.8%）远小于 Miami/Atlanta。
• Los Angeles、New York 是「高房价租金比 + 股票机会成本」的典型：LA 房价 16 年涨了 5.6%/年，并不算差，但起点房价租金比 18.5 倍；NY 房价年化只有 4.1%，而租金年化 5.0%，且租房者的 VOO 账户在 15.2% 的股票年化下跑得更快。
• Boston、Seattle 属于「高房价租金比但房价涨幅尚可」的中间地带，买房仅小幅胜出，安全边际很薄。

3. 钱从哪里来：财富构成与路径

3.1 杠杆与强制储蓄
买房的优势主要来自三件事：

• 杠杆：用 20% 首付控制 100% 的房子。Miami 买房者初始现金只有 $4.37 万，最终税后房屋净值 $41.5 万；Atlanta 初始现金 $3.49 万，最终房屋净值 $28.2 万。
• 强制储蓄：每月还本付息，本金部分是「存下来的钱」；租房者必须自律地把差额投入 VOO，才能复制同样的储蓄。
• 税收优惠：房贷利息与房产税在 itemized deduction 下可抵税。16 年累计税收优惠 San Jose 约 $11.8 万、New York 约 $8.5 万、Boston 约 $7.4 万、Washington 约 $6.8 万。但税收优惠不足以单独扭转 NY/LA 的结论。

3.2 城市之间的巨大差异

• San Jose：买房者房屋净值 $110.2 万 + VOO $37.2 万 = $147.4 万；租房者 VOO $130.6 万。买房胜出，但优势只有 $16.7 万——因为租房者的股票账户同样吃到了 15.2% 的年化回报。
• New York：买房者房屋净值 $49.6 万 + VOO $28.8 万 = $78.4 万；租房者 VOO $88.4 万。租房者胜出 $10.0 万。
• Los Angeles：买房者房屋净值 $67.0 万 + VOO $28.8 万 = $95.8 万；租房者 VOO $100.6 万。租房者胜出 $4.8 万。
• Boston：买房者 $80.6 万 vs 租房者 $72.8 万，买房仅胜 $7.9 万（+10.8%），属于「赢了但不多」。

3.3 路径与反超时点

• 大多数城市在 2013–2018 年完成「买房者反超」：San Jose 2012-12、Miami 2013-10、Atlanta 2014-03、Houston 2014-07、Dallas 2014-09、Washington 2014-12、Seattle/Boston 2016-01、Chicago 2017-05、Philadelphia 2018-10。
• New York 直到 2020 年才首次反超，但随后多次易手，最终仍落后。
• Los Angeles 在 2014–2016 年曾短暂领先，2026 年又被租房者反超——说明「曾经领先」不等于「最终胜出」，终点时的股票/房价相对表现很关键。
• 图中买房线在起点低于租房线，是因为按「立即卖出」计入了 6% 卖出成本；这是交易成本的直观体现。

4. 为什么赢或输：三个关键变量

4.1 房价租金比：越贵越难赢
2010 年房价/年租金与买房优势（%）的相关系数为 −0.71，是三个变量中最强的。

• 低房价租金比城市：Miami 10.5、Houston 10.8、Dallas 10.9、Atlanta 11.7——这些城市买房大多明显胜出。
• 高房价租金比城市：New York 19.7、Los Angeles 18.5、Seattle 18.0、Boston 18.1——买房优势普遍较薄或为负。
• San Jose 是例外：房价租金比 21.8，但房价年化 7.3%，靠极高的房价涨幅抵消了高估值。这说明房价租金比不是唯一判据，必须结合当地房价增长与租金增长。

4.2 房价涨幅：买房收益的核心引擎
房价年化涨幅与买房优势的相关系数为 +0.48。

• 涨幅最高的 Miami（6.9%）、San Jose（7.3%）都买房胜出。
• New York 房价年化仅 4.1%，是 12 城中最低，同时租金年化 5.0%，买房自然吃亏。
• Los Angeles 房价年化 5.6% 并不低，但起点估值太高，且股票机会成本太高，最终仍小幅落后。

4.3 租金涨幅：影响较弱，但在 NY 很关键
租金年化涨幅与买房优势的相关系数只有 +0.16，整体影响较弱。原因是模型把租金上涨同时传导到「租房成本」和「买房者的相对节省」两条路径，方向不完全一致。
但在 New York，租金年化 5.0% 高于房价年化 4.1%，意味着「租房的成本在快速上升，而房子的资产增值跟不上」，这是 NY 买房落后的重要原因之一。

5. 敏感性分析：什么情况下结论会翻转
5.1 股票回报：最大的不确定性

样本内 SPY 年化总回报约 15.2%。模型对股票回报非常敏感：

股票年化	买房胜出城市数	平均买房优势
4%	12/12	+$403.9k
8%	12/12	+$345.3k
12%	12/12	+$238.7k
14%	11/12	+$157.8k
15.2%（实际）	10/12	+$100.5k
16%	10/12	+$51.3k
18%	3/12	−$88.3k
20%	2/12	−$269.9k

各城市的「股票回报盈亏平衡点」（线性插值）：

城市	盈亏平衡股票年化	城市	盈亏平衡股票年化
New York	13.8%	San Jose	16.3%
Los Angeles	14.5%	Chicago	16.8%
Boston	16.1%	Philadelphia	16.8%
Washington	16.1%	Seattle	16.8%
Houston	17.9%	Dallas	19.6%
Atlanta	>20%	Miami	>20%

解读： 如果未来标普 500 年化只有 8%–12%，买房在 12 城全部胜出；如果年化达到 16%，买房优势已明显收窄；如果升到 18% 以上，多数城市的买房优势会迅速消失。股票预期回报越高，买房的机会成本越大。
5.2 房价涨幅：方向性风险

在基准房价路径上每年加减涨幅：

房价调整	买房胜出城市数	平均买房优势
−3 个百分点/年	4/12	−$39.6k
−2 个百分点/年	6/12	+$2.4k
−1 个百分点/年	9/12	+$49.9k
0（实际路径）	10/12	+$100.5k
+1 个百分点/年	11/12	+$157.9k
+2 个百分点/年	12/12	+$222.3k
+3 个百分点/年	12/12	+$295.4k

• 平均而言，房价每多涨 1 个百分点/年，买房优势增加约 $5.6 万。
• San Jose 最敏感：+3pp 时 +$72.5 万，−3pp 时 −$17.0 万，6 个百分点区间的摆动接近 $90 万。
• Atlanta、Dallas、Houston 相对不敏感：即使房价每年少涨 3 个百分点，仍能靠低估值和租金节省维持正优势。
• 房价每年少涨 2 个百分点时，Los Angeles、New York 仍为负，且 San Jose、Boston、Washington、Philadelphia 也转为负值，买房胜率降至 6/12。

5.3 按揭利率：每 1 个百分点约 $4.6 万

30 年期利率	买房胜出城市数	平均买房优势
3.5%	11/12	+$143.5k
4.43%（基准）	10/12	+$100.4k
5.5%	9/12	+$47.6k
6.5%	5/12	−$4.7k
7.5%	3/12	−$59.2k

• 利率每高 1 个百分点，平均买房优势减少约 $4.6 万；各城差异约 $2.7 万–$9.1 万/百分点。
• 利率 7.5% 时，只有 Miami、Atlanta、Dallas 仍明显买房胜出。
• 高房价城市（San Jose、Los Angeles、New York、Boston）对利率最敏感，因为贷款绝对额大。

5.4 持有期：交易成本需要时间摊薄

持有期	买房胜出城市数	平均买房优势
5 年	7/12	+$16.1k
10 年	11/12	+$76.4k
16 年	10/12	+$100.5k

• 买入 2.5% + 卖出 6% 的往返成本约 8.5%，5 年持有期很难摊薄。
• 5 年时，Boston（−$13.7k）、Chicago（−$18.7k）、New York（−$63.8k）、Philadelphia（−$26.6k）、Seattle（−$25.1k）均为负。
• 但不是持有越久越好：San Jose 的 10 年优势（+$266.2k）大于 16 年（+$167.4k）；Los Angeles 从 10 年 +$64.6k 变为 16 年 −$47.8k。原因是最后几年的股票与房价相对表现不同，路径依赖很强。

5.5 维护成本：高房价城市的隐形杀手

维护率	买房胜出城市数	平均买房优势
0.75%/年	11/12	+$145.9k
1.0%/年（基准）	10/12	+$100.5k
1.5%/年	7/12	+$9.6k

• 维护率从 1.0% 提高到 1.5%，平均优势从 $10.0 万降到不足 $1 万。
• Boston、San Jose、Washington 在 1.5% 维护率下转为负值；Los Angeles、New York 本来就为负，且进一步恶化。
• 高房价城市绝对维护金额大，1% 的假设差异就足以改变结论。

5.6 税务：已婚 $50 万免税额帮助有限

城市	单身 $25 万免税额	已婚 $50 万免税额	变化
San Jose	+$167.4k	+$229.9k	+$62.5k
Los Angeles	−$47.8k	+$14.7k	+$62.5k
Seattle	+$131.7k	+$163.5k	+$31.8k
Boston	+$78.6k	+$105.3k	+$26.7k
Miami	+$307.3k	+$328.4k	+$21.1k
New York	−$100.0k	−$86.9k	+$13.2k

• 12 城中有 6 城不受影响（增值低于 $25 万），6 城受益。
• 免税额翻倍可以让 Los Angeles 由负转正，但无法让 New York 转正。
• 模型还计入了 SALT 上限、标准扣除与房贷利息/房产税的 itemized deduction 价值；这些税收优惠对高税率州和高贷款额城市更有利。

5.7 2020 年再融资：平均增厚约 $1.9 万
若在 2020 年 12 月以 2.68% 利率再融资（成本 2%，滚入新贷款，重置 30 年期限）：

城市	基准买房优势	再融资后	变化
San Jose	+$167.4k	+$198.8k	+$31.4k
Los Angeles	−$47.8k	−$23.2k	+$24.6k
Seattle	+$131.7k	+$155.9k	+$24.2k
New York	−$100.0k	−$77.2k	+$22.9k
Boston	+$78.6k	+$99.0k	+$20.4k
Washington	+$49.5k	+$69.2k	+$19.7k
Miami	+$307.3k	+$324.6k	+$17.3k
Philadelphia	+$60.9k	+$74.9k	+$14.0k
Houston	+$75.8k	+$89.4k	+$13.7k
Dallas	+$144.9k	+$158.4k	+$13.5k
Chicago	+$62.2k	+$75.1k	+$12.8k
Atlanta	+$275.2k	+$286.0k	+$10.8k

再融资平均增厚约 $1.9 万，高贷款额城市受益更大，但不足以扭转 Los Angeles 和 New York 的负结论。

6. 结论与决策框架
6.1 主要结论

• 买房不是普适最优，租房 + 投资也不是。 在本样本中，10/12 城买房胜出，但 NY/LA 两个高估值、高机会成本城市是明确反例。
• 低房价租金比 + 强房价增长 = 买房的黄金组合。 Miami、Atlanta、Dallas 是典型；San Jose 靠极高的房价涨幅单独成立。
• 高房价租金比城市需要更强的房价增长或更低的股票回报才能让买房胜出。 Boston、Seattle 只是勉强正收益，安全边际很薄。
• 股票回报是最大的隐性变量。 如果未来股票年化达到 18%，多数城市的买房优势会消失；达到 16% 时优势已明显收窄；如果只有 8%–12%，买房在 12 城全面胜出。
• 持有期、维护成本、利率和税制都会改变结论。 5 年持有期平均优势仅 $1.6 万；1.5% 维护率下平均优势几乎归零；7.5% 利率下仅 3 城买房胜出。

6.2 给购房者的检查清单

• 先算房价租金比，再算月供/租金比。 如果房价/年租金明显高于当地长期均值，需要更高的房价涨幅才能「回本」。
• 用股票预期回报做压力测试。 至少测试 8%、12%、16% 三种情景；不要只假设股票会跌。
• 计划持有至少 7–10 年。 8.5% 的往返交易成本需要时间摊薄；短期买卖大概率不如租房 + 投资。
• 利率敏感度测试。 利率每高 1 个百分点，平均少赚约 $4.6 万；高贷款额城市更敏感。
• 不要低估持有成本。 房产税、保险、维护、HOA 都是真金白银；Florida 的保险和 Texas 的房产税尤其要注意。
• 把税收优惠算进去，但不要依赖它。 SALT 上限、标准扣除、资本利得免税额都会影响结果；$50 万已婚免税额对高增值城市有帮助，但救不了所有城市。
• 考虑非金融因素。 买房提供稳定性、改造自由和消费效用；租房提供流动性、灵活性和职业选择权。这些不在净资产数字里，但真实存在。

6.3 一句话总结
在这个样本里，买房赢在「低估值 + 高杠杆 + 房价上涨 + 长期持有」，输在「高估值 + 高股票机会成本 + 短持有 + 高维护」。

7. 局限性与注意事项

• 样本偏差：2010 年 8 月接近美国房价周期底部，之后是长期低利率与美股大牛市；SPY 年化 15.2% 远高于长期历史均值。回测结果不能直接外推。
• 房价指数是城市平均：Zillow ZHVI 不代表具体某套房；实际房屋的位置、学区、房况、谈判价格都会造成偏差。
• 租金是区域 FMR：HUD FMR 是区域市场租金近似值，不等于个人实际租金；也没有建模租金管制、空置期、换租成本。
• 持有成本简化：维护按房价固定比例，实际维修支出高度 lumpy；保险和房产税按固定费率，未建模气候风险、保险拒保/涨价、报税重估等。
• 没有 HOA、PMI、重大资本开支：20% 首付避免了 PMI，但 HOA 和屋顶/空调等大额支出未单独建模。
• 税制简化：综合边际税率 40%、LTCG 25% 是简化假设；未建模 AMT、NIIT、州资本利得税、遗产税、1031 交换、自住转投资等。
• 没有流动性/信用约束：假设双方都能无障碍地按月投资差额、不会被迫卖出；现实中失业、疾病、搬家可能打断计划。
• 没有消费效用与灵活性价值：买房带来的居住稳定性、改造自由、社区归属感，以及租房带来的职业流动性，都未折算成美元。
• 再融资是外生情景：基准不再融资；现实中再融资时点、利率、成本、贷款余额限制都会不同。
• 「税后净资产」不是全部：没有考虑遗产传承、step-up basis、房产作为抵押品的期权价值等。

附录 A：城市假设

城市	州	房产税率	保险率	州所得税 SALT 基线
New York	NY	1.20%	0.50%	$13,000/年
Los Angeles	CA	1.10%	0.40%	$15,000/年
Chicago	IL	2.00%	0.60%	$12,000/年
Dallas	TX	1.80%	0.80%	$0
Houston	TX	1.80%	1.00%	$0
Washington	DC	0.85%	0.50%	$14,000/年
Philadelphia	PA	1.40%	0.60%	$8,000/年
Miami	FL	0.90%	1.30%	$0
Atlanta	GA	0.90%	0.70%	$12,000/年
Boston	MA	1.10%	0.50%	$12,000/年
San Jose	CA	1.10%	0.35%	$15,000/年
Seattle	WA	0.90%	0.50%	$0

注：州所得税为 SALT 基线假设，不是边际税率；房产税与保险为年化费率，按模型规则作用于房价/评估值。
附录 B：关键指标定义

指标	定义
买房净财富	税后房屋净值（卖出价 − 6% 卖出费用 − 剩余贷款 − 资本利得税）+ 买房者 VOO 账户税后余额
租房净财富	租房者 VOO 账户税后余额
买房优势	买房净财富 − 租房净财富
买房优势 %	买房净财富 / 租房净财富 − 1
房价 CAGR	(2026 卖出价 / 2010 买入价)^(1/16) − 1
租金 CAGR	(2026 年租金 / 2010 年租金)^(1/16) − 1
房价租金比	2010 年房价 / 2010 年年租金
实际美元	名义值 / 1.533（2010-08 至 2026-08 CPI 累计涨幅 53.3%）

本报告为历史回测与情景分析，不构成投资建议。所有假设、数据与代码均可复核；实际决策请结合个人收入、负债、职业规划、风险承受能力与当地市场情况。

补充内容 (2026-10-25 13:14 +08:00):
看到留言有不少质疑，我来澄清一下：
其实我做这个是因为我有些怀疑原先第一篇做这个16年12城盘点的结论，因为我也是信仰租房+标普500的。于是我就用免费的DeepSeek 4.1 flash 重新做一下这个研究，我用的提示词没有包含任何数据，只是有12个城市还有2010-2026年的时间范围。所有数据都是大模型在网上抓取的，计算方法和假设都是大模型自己搞出来的。最后结论竟然和原文差不多，打了我自己的脸。
大部分读者都是码农，住在纽约，湾区，洛杉矶，西雅图，波士顿居多，从这个研究看出这几个城市都是买房和租房+voo收益差不多或者略输。真正能在2010抄底房子的是极少数，2020年后买房的更是输惨租房+voo。所以大家的体感我认为是对的，这不过这个研究的时间段太特殊。

其实2010年基本是房价最低点，2026年基本是房价最高点，买房也是7个城市只是小幅跑赢租房+VOO，只有三个城市大幅跑赢（>50%)。如果买房在2020以后，那基本就是输惨租房+VOO了。

🏠还有管理的成本 虽然很多人都是自己管理 但是比voo繁多了

吹买房收益高的在这个论坛没有任何生存空间哈

现在不同以往，买房已经没收益了

拿以前的数据推算未来买房/租房收益意义不大。就好比国内在2021年前绝大多数城市房价都是闭眼买一定赚的，但现在绝大多数城市是闭眼买一定亏。时代不同了。

如果没了房价以后可以涨过通胀这个假设，那怎么买房很难有净收益的。

数据准吗？

San Jose/或者说湾区应该是年化6%左右。
房产税-1.2%。综合回报5%就不错了还有动不动就要维修。

voo不太行，也应该换成qqq。

alfonept 发表于 2026-10-23 14:24
数据准吗？

San Jose/或者说湾区应该是年化6%左右。

都是大模型自己找的数据，它用的San Jose的房价年化增长是7.3%，而且由于Prop 13，房屋增值后实际房产税低于1.3%。

lizhaojing1985 发表于 2026-10-23 14:12:19
其实2010年基本是房价最低点，2026年基本是房价最高点，买房也是7个城市只是小幅跑赢租房+VOO，只有三个城市大幅跑赢（>50%)。如果买房在2020以后，

今年已经下跌了，湾区除旧金山外高点是2022年中

应该把2010年之后到现在每一年的对比都加进来，因为买房的timing其实还挺重要的，尤其在湾区。

纯backtest 像开高速只看倒视镜😅
美債4年20到30萬億，4年30到40
美国有能力一直发债QE吗