关于买投资房，自住和出租对报税时抵税的影响

最近找了CPA帮忙报税，其中包括一套去年自住一部分时间，出租一部分时间的townhouse。看了税表，分享一下信息。

房屋的地税，mortgage interest 如果itemize 报税，是可以抵税的，但是是按照自住时间的百分比。例如去年自住8个月，那么只有2/3的 地税+mortgage interest可以抵税。 换句话说，如果买了房子租出去，那么租期中地产税和mortgage interest就不能抵税了，但是可以抵掉房租收入所应该交的收入税。

房屋出租收入是需要报税的，income tax，但是操作的好，其中很大一部分收入可以用出租的expense和房屋的depreciation 抵掉，所以推荐所有出租房的房东，房租这部分是要填税表的，其实收入税却交的很少。

MarsFreewill 发表于 2018-5-5 04:23
请问楼主一个问题，自己住在里面有两间客卧出租，是算自住还是出租？

自住和出租按比例算的可以用房间数也可以用面积算. 假设用房间数分摊你有三间房间租两间出去那就是1/3自住2/3出租. 地税房贷利息也就按这个比例分别抵个人税和房租收入

请问楼主，我自己的出租房报税的时候

1. 没有贷款的话是不是就只有property tax能抵税？
2. 我的房子是2月份开始出租的，是不是只有2月到12月可以抵房租收入的税？
3. 如果出租房子，不想交税的话，是不是都算到房子的deprecation里面就好？然后卖房子的时候，如果近5年内住满2年就有每个人25万的增值免税，deprecation是不是可以到时候算进去？

有一点补充一下，出租的expense和depreciation 的对抵税影响的上限是出租的收入，例如租出去三个月，报税时报了10k租金收入，但是报expense和depreciation 如果超出了10k租金收入，超出部分对抵税是没有意义的。

请问楼主一个问题，自己住在里面有两间客卧出租，是算自住还是出租？

请问如果没有mortgage，自住房还可以用itemize抵税么？

圆滚滚的panda 发表于 2018-5-25 04:29
请问如果没有mortgage，自住房还可以用itemize抵税么？

不可以吧，因为没有income啊，自住房子没有可以报税的条目

MarsFreewill 发表于 2018-5-5 04:23
请问楼主一个问题，自己住在里面有两间客卧出租，是算自住还是出租？

按照比例算的。例如1/3算自主，2/3算出租

有个问题问lz，像这种自住房, 比如自己住一间, 出租一间, 是还定义成自住房么。问这个是因为卖房时候Capital Gain免税的25W(单身)50W(夫妻)只apply在自住房这种类型， 出租房是没有这个免税政策的

你好，方便推荐一下这位CPA的信息吗？