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分享一下我们家两口子买房的经历， 我们遇到的坑希望大家以后可以避开。我看已经有些帖子写了流程，网上还有很多英文手册，关于贷款的，各种利率的都有。我觉得这些比较简单general的流程，容易上手掠过不写。挑重点写体会和学到的东。
Agent 选择： 问朋友推荐，或者被捡。大概买房下单前一年七月份的时候我和老公随便在zillow app上看到几个open house就去参观。其中一个卖房的agent说愿意当我们的buyer agent 以后有我们喜欢的房子可以带我们去看。应为不认识其他人，就同意被捡了。被捡的坏处是我们不了解这个 buyer agent A也不知道他之前的performance，只能看见他年龄比较大，儒雅型的，看房相当准时，但是看完了还是不知道到要怎么选房子。大家尽量找人推荐，不要被捡。毕竞湾区的房子不便宜。另外，买房子也可以自己做agent 给自己下单，可以省下给agent的费用，需要考证能省几万块。有兴趣的可以自己去查，但这要求你自己对如何看房好坏要了解。认识的人最近到是有自己考的，但我是完全不想自己弄。
Agent 能用几个？这个我们开始是有concern的，觉得答应了一个人做我们的agent就不太好换人了，尤其是不知到该怎么说不用人家了。后来周围的人都用过不止一个，就果断换掉了不合适的。所以，用几个agent 没问题，尤其湾区房子难抢，只要时间没太大overlap 完全可以。
看房子： 带我们看房子比较多的agent B，她老公美国人，虽然她英语很一般，但是说话有自信。每每都能跟seller agent 打成一片。我们觉得很厉害也很信任，也因为是我表妹介绍的。大概看过大概两个月总共4-5个周末，。和她去看我们每次都会聊天，听听她对房子的价值，格局看法，她自己也倒房子，我们很受益。这个经验初始是无法代替的，后来房子看多了 自己自然也能明白。专业的内容有inspection report，开始读起来头疼，仔细读完一份，后来都一样，大家开始要有耐心。 湾区房子太火，我的agent 都不给读 也不怎么给讲 inspection report 结果，她说等拿到房子在看report。所以大部分都是我自己看。因为budget有限，不能看到一个房子非要买到手，没办法over bid 那么多，只能出自己的willingness to pay。这个经济学一般规律对我很试用。应为这个原因我们下过的offer不少大概十多个。现在想想她的策略不误道理，不然会浪费她好多时间在解释report 上，反正主要的利弊通过几次跟她参观open house 自己也能看出一二。后来发现了我们最终买的房子，是agent C帮我下的单， agent C比较independent。关于坑的那一节会讲为什么最终没用B。
贷款： 一般agent会比较积极建议你用她的推荐的，可能会有抽成或者合作关系。但是这事儿一般都是明着说的，你可以选择用，也可以选择不用。细节参见【坑2】的部分。有正式稳定工作的人不太难带到，关键在于利率，现在利率这么高。一般能带到两个人收入的10倍好像是。当时给我们的pre-approval letter写的挺高。当然不会照着上面的限额去买房子了，毕竞要还的。另外手里面要留几万备用，比如后面提到的装修。 【坑1】重点是首付，如果有父母帮忙就提前请他们打过来。这笔钱要至少在你的账户下面呆大概半年(每家银行不一样) 才能用作首付。首付越高越容易带到款。All cash palo alto， los altos的土豪请出门右转慢走。
治安、地震带等：
Trulia 看治安，refine看估价，google map 看周边
朝向： 朝南最好，我买的single family， 四面都有光，具体的随缘。我更看重地点。
关于学区： 越好越贵。好点儿的学区，周围邻居质量也高。学校信息暂时省略，有好多链接可以看， 有几个专业的，我得找找
噪音： 噪音测试给的值是取过log的。我不太抗噪音，快速车道经过会让人受不了。看过一个Cupertino的房子，high celling，价格好。但那个房子偏偏卧室靠快速车道，客厅朝小街。 buyer agent B说分贝很低，还拿出app 给我们测， 却是只有50左右（一般30算可以经受的安静了）。但是我和老公去试听过几遍都觉得卧室太吵，迟迟不想下单。 后来多亏老公发挥了工科男的优势想到了 取log这个trick，所以30 分贝到50分贝 差别是非常大的，我们的听觉没有错。
不喜欢的不能将就：还是这个Cupertino房子，其实是buyer agent B她们公司list出来的，貌似公司内部买卖有奖励，她很积极想促成这件事。碍于buyer agent的情面，我们下单了。因为是同公司交易知道价格，所以建议我们加价了几次，价格超过了我们的预算很多（房间也比我们计划的多一间）而且我们也是因为噪音，却是没有动力再去加价，后来没有bid中。那是一个好房子，学区，设计好，价优，也是我们唯一能看的起的Cupertino大房，如今也涨了不少。但是想想不后悔，应为接受不了噪音。建议大家买房大事儿，不能将就bid时候，价格要在自己能接受，选不了自己最喜欢，也要避免最不喜欢的。
【坑2】refinance 利率比first time buyer 利率by nature要高，不要指望能立刻refinance。 贷款是自己的事儿，要自己做功课！ 我们后来放弃agent B是因为贷款上的事情。她一直说叫我们别操心贷款的事情，她可以帮我们而且回答含糊， 我也没在多问。没想到下Cupertino房子的时候，她当天就给我弄来一家很小公司的pre-approval 单子，而且利率高于市场利率。 她跟我说的先用她的伙伴公司贷相对高的利率，贷款快保证能下来，买完房子再refinance。我当时立刻警惕起来。事实上，refinance不现实，除非利率有大跌，不然你会很难找到更低的价格的。 buyer agent拿的是看房下offer薪酬，我们没有必要在贷款上面迁就她的preference。我对agent B的失望在于她无形之中使我对她的贷款公司产生依赖，到了出offer的时候想不用她的根本不行，有点儿misleading。 所以渐渐对agent B多少失去了些信任。加之因为在Cupertino那个房子的bid上受挫我们要看的其他房子也没有很积极(她有些重要的个人事情要处理)。我们后来就停止了跟她看房。
成交： 最后找的agent C，继续给带着看房或下offer，她也是朋友介绍的。我们周中在zillow， redfin上favorite几个，周末随便看看去参观的次数不多都是自己去的。再后来因为工作忙连房子都不看了，直接让agent下单。我的准则是一直出自己的willingness to pay（中理论的毒太深）。最后看到一个房子，地点不错，但是内饰不太好，后期需要翻新。没太多人抢，就中了。十全十美的房子抢的人太多，竞标程也是各种忐忑。当然翻新很耗时，我俩工作都忙，是个挑战。
卖家接受了offer，进入contingency，agent C帮我们雇人检查了一下，都是小问题, 没意见。 最后close 交易，银行批贷款，去转title 都是常规步骤。因为离开了agent B推荐的小贷款公司，用的大公司，照做就完了。 因为最后bid到的房子需要装修，家里支援的钱没法用做downpayment，就用来做装修。所以我也简单后期装修，细节很多，如果有兴趣再加。
后续工作： 装修permit 申请： 每个城市都有自己的一些规则，这规则的存在都有意义的，大体都是为了安全。我所在的区Sunnyvale很多都是电子办公， 市政网站上有足够的信息供你参考，只要花时间看就可以照章操作。 装修工寻找：别说在美国装修房子，就连国内我都没参与过。开始完全没有头绪。建议大家买一份华人的日报看看，有好多装修队可以联系，打听工期，请人估价；也可以在网上求人推荐，毕竞都不认识的做过装修的。
补充内容 (2018-9-21 12:30):
除了zillow上面学区，还有这两个用来参考：
1. California school ratings
https://school-ratings.com/citie ... South_Bay_Area.html
2. CA公立学测试分数
https://caaspp.cde.ca.gov
补充内容 (2019-3-19 14:03):
贴一个agent的软广吧，最近联系我了因为我觉得她还不错，就贴一下微信：sunxin717 | 
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