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[买自住房] 聊聊买房那些事儿?

   
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春天到了,股市稍稍复苏, 但是房市却没有回到18年初的盛况, 最近工作比较清闲, 抽点儿时间谈一下我自己买房的一些心得体会(仅限弯曲)

买房有哪些concern? 学区,交通,安全,condition, layout ?
买房有哪些步骤? 找agent, 想清预算,(其中可能包括打钱),open house, 下offer, 贷款锁利率, contigency, 装修, 入住,

1. 什么是交通房? 需不需要考虑学区?

--------交通房---------
对于湾区来说, 交通房这几年在market上越来越吃香,看看18年学区平平却涨势喜人的SVL(靠近狗,领....)和Santa Clara(近apple park)就知道了。买房前一定要考虑清楚,自己每天能承受的commute 范围。在我买房前,我有来地理发帖询问大家买房之后commute时间有多长。买房之后和租房时候比较起来,真的会有很大的心理落差。 之前楼主在果上班, 租在94040, 出门85, 237, 101 非常的方便, 去果 10min, 狗 10min , 可以说是一个天时地利人和的位置。 忘记带badge,或者回家收个快递分分钟就可以开回来,下班之后去健个身,洗个澡回家遛狗,吃饭,一切收拾妥当也不到8点, 有很多自己可支配的时间。后来了解到很多同事买在95131 或者是东湾, 然后在SVL上班, commute的时间长达2h 甚至更久, 对于我个人来说是一个完全接受不了的范围(家里还有狗娃和猫娃嗷嗷待哺)。所以建议大家在看一个zipcode, 一定要在高峰期亲自走走看,看自己是否能接受这个时长的commute再做决定。


-----------学区房--------------
考不考虑学区,我觉得真的是看自己的婚姻状况, 经济状况和年龄综合考虑的。我当时的预算不容许我考虑太多的学区问题, (如果非要学区的话可能只能买在fremont, 但是commute又太远)。而且楼主还没结婚, 离有上学的娃还有至少五年的时间, 感觉学区可以从长计议。再者,大家如果有了解湾区这边私立的学费的话,如果只有一个娃的话,上私立(比如stranford这种), 其实cost和你去Saratoga买一个学区房多出来的那几十万也不相上下。如果你拥有2+娃, 那学区房对你来说肯定是更加经济实惠的了。 不过对地理大部分的年轻人来说,我不是很建议考虑学区,虽说好的保值,但是学区和社区一样都是在变动的。随着大量老中烙印的涌入,现在的94086 早已不在是当年的94086。人种和社区在湾区这边迭代的非常快,谁也保不准你的commutiy和school在五年之后如何变化对不?


-----------------房屋condition? 买新房?TH? SFH?多久的房子算老?--------------------
湾区这边什么算老房子呢?就楼主家的房子来说,建于1955年,是的比我老爸的年纪还要大。而且很多经典好区,比如PA, MTV 这边的平摊house甚至有更多的1925年前后建的。 房子老不代表condition很差, 但是买房的时候要读好disclosure材料,看看需要修缮的东西是否很多。有的房子因为地下河的关系在sinking,甚至需要花几万修地基,有的seller非常爱惜房子,下水管都早已经换成了钢管等等。 这些都需要考虑进自己的预算之中的。 在湾区想找new construction的SFH,价格又能维持在2M一下,非常难,经典老中区很难有这样的房子。 95131, 95133的新一点的房子(比如屋龄 < 20)会多很多, 但是cost就是commute不好。commute好的地方比如SVL, MTV, santa clara的房子普遍偏老。基本上都是1960前后的样子。


------------------------买TH还是SFH?--------------------------------------
最初我们在看房的时候,目标是1.6M前后的TH,(neuvo, the vale 这楼盘我们都看了), TH的优点显而易见,拎包入住, 新, 基本上都是交通房,比如the vale这种出门开几步就到Google的超级交通房。 便宜, 虽然lot小但是living space 面积大啊。 然而多番考虑之后我们还是买了SFH。原因如下: 1. 我们有狗, 想给狗儿子一个跑闹的后院。2: 我们觉得买地更保值。一般的SFH大概占地面积6000sqfeet 甚至更多,但是TH虽然living space 可达2000sqfeet, 但是一般lot size只有2000左右。  3: sfh自己装修甚至改建的权利更大, 以后加建一层等有比较大的自由。 TH的话一般这种大的改建是不允许的。4.不需要交HOA。5.懒得爬楼梯,(是真的很懒了LOL)以前租别人的th的bedroom的时候,每天爬上爬下的觉得很累orz.
不过买TH 买SFH都是仁者见仁智者见智的事情
SFH的缺点也是有一箩筐的:1. 入住前的一些修缮。。。换水管啊换地板啊除虫啊   2. 有院子= 每个月两次的gardening(请园丁大概每月100左右的支出)3. 篱笆修缮 草坪浇水(水费飙升) 扫落叶(入秋之后都是泪!!)4. 糟心的邻居(比如遇到邻居不愿意和我们平摊篱笆的修缮费等等)



等有空了在写完剩下的........


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Raven 2019-3-7 14:45:39 | 只看该作者
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说一下个人愚见,最近几年交通房长的快主要是湾区涌入了大量新鲜血液,是年轻无小孩一代推动的,交通方便对他们的使用价值最大。
往后看5到10年,留下来的新一代就会生小孩,而且一般都不会只生一个。老员工告诉我,如果自己上班方便和孩子上学方便只能二选一,那他会选后者。
因此我觉得未来学区房会有一波不少的涨幅,等到现在交通房的推动者成为孩子父母的那一天。
谈到私立,学费每年几万交了就没了,学区房等孩子毕业卖掉钱还在。

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 楼主| 喵了个咪的- 2019-3-8 05:29:43 | 只看该作者
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----------------------装修-----------------------------------------
最后来聊一下装修吧。 装修这里我只谈一下硬装,(软装部分就不涉及了)
对于single home来说 装修也是一个大坑,首先第一步要先想清楚预算。 如果你的quota事5万 那请务必准备7万出来,如果预算是8万 那基本上就要10万final了。 一般不是flip过的房子,(比如前屋主住了很多年的)大部分的single home都需要比较大的改动。 厕所的洗漱台,马桶,浴缸肯定要换掉(出于卫生起见)。 地毯地板换掉, 厨房橱柜更换。 比如楼主更喜欢open kitchen,在remodel的过程中涉及到砸墙,改水改电等等。再找师傅的时候,一定要找熟悉的朋友用过的,湾区的中国装修师傅太多,水平良莠不齐。 有的师傅做活很慢但是做工细致,有的师傅更喜欢糙快猛。 装修的细节一定要盯紧了才可以保证质量。 不同的师傅报价不一样,有的只包含人工费,有的包工包料,建议多找一些师傅来报价,选择价格合适,工期合适的,最重要的是师傅要有责任心,并且沟通流畅。之前楼主找过一个广东师傅报价,普通话交流非常的费劲,最后没用选择那个师傅。 关于用中国师傅,墨西哥师傅还是白人师傅(很少有人会选白人师傅,因为报价贵,工期太久), 我个人的建议是,一些trival的小活,比如院子的篱笆,driveway的水泥, 后院草皮,铺砖,这些对质量要求没有十分高的话,选择价格便宜的墨西哥师傅是完全可以的。但是对于室内的墙砖,地砖,橱柜等等对细节要求比较多的,还是建议选择价格稍贵但是活细的中国师傅更好。
关于申不申permit的问题, 我感觉申请permit是对自己安全的负责吧。city的inspector检查会比较细致,也可以更好地督促师傅严格的按照安全code来完成项目, 并且以后再转手的时候,有permit的改建,加建会让buyer更加放心一些。所以不是很追求时间效率的朋友可以申请permit.
一些装修的小tips:
湾区这边小黑屋太多了(年代久远, 屋顶低,采光一般, 隔音一般 甚至有一些匪夷所思的layout 比如很多房子比如4b 2b这种 会出现两个卧室共同share一个bathroom这种) 在预算允许的情况下,最好能一次性做到自己想要的样子。采光差的可以考虑开天窗,隔热/音差的加一层isolation,  电箱老化的把电upgrade好(不然家里大功率电器多了的话会蛮危险), 下水管生锈的就花几千换个钢管。这些都可以让以后的生活变得变得更加美好!

-------------------------------------------入住--------------------------------------------
装修完了?恭喜你终于可以入住自己的房子了。一般入住前可以请老墨来做一次deep cleaning, yelp上有很多的推荐,价格也很划算。 担心甲醛? 可以保持通风,多买点绿植,配上空气净化器。Amazon有很多空气质量的detector, 买来测一下屋内的甲醛和pm2.5是否合格。一般有毒物质主要来自于你新买的橱柜,家具,或者是粘地板的胶水(最好让师傅钉顶板而不是用胶水粘 会更环保一些),油漆(买油漆请认准 0 voc的油漆)。


暂时就想到这么多了。欢迎大家补充


补充内容 (2019-3-8 15:30):
更正一点 citi存20万 额外降0.375 不是0.25

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 楼主| 喵了个咪的- 2019-3-6 03:40:03 | 只看该作者
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-------------------- 房子layout------------------------
湾区这个地方就是没有阳光就会冷死的节奏。所以一定要看好房屋的朝向。 客厅,卧室尽量都保证充足的采光,(如果不行就开天窗)。Openhouse的时候多个时间去看看,不同时辰的采光如何。 在屋里多待会, 看看噪音可否忍受。 比如之前楼主看过wolfe上的一个房子,来回的车辆声音真的令人崩溃! 以及楼主也去95054看过一个房子,但是在SJC机场的主航道上,每十分钟一架灰机飞过,对声音敏感的人还是会觉得很烦躁的。 在就是中国人很讲究的风水问题。一般来说靠河边的房子,考大路的房子,甚至是丁子冲,路冲, 反弓冲,都会被中国买家嗤之以鼻。 如果以后想出租客卧的,一定要看到各个bedroom的隔音效果, 私密性。 有的时候听到朋友抱怨,房客很晚洗澡,客卫连着主卧,水声让他们无法入眠。 这些都是需要考虑在内的!
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写的非常好啊~收藏了,楼主继续~
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gorgeousfox 2019-3-6 05:31:38 | 只看该作者
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shiloh00 发表于 2019-3-6 03:40
-------------------- 房子layout------------------------
湾区这个地方就是没有阳光就会冷死的节奏。所 ...

靠河边有什么风水问题啊?纯属好奇。
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 楼主| 喵了个咪的- 2019-3-6 06:15:13 | 只看该作者
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-------------------选agent-------------------
湾区有很多很多agent 有名的没名的 入行十年的 刚考出证来的 对于agent 我没有太多的建议,但是听过很多人diss一些湾区知名agent 如 yuan姐什么的... 因为他们”忽悠“着买家在18年初加价几十万买房,到现在房价跌了以后,还在水下。。。但其实buyer在抢不到房子之后心态很容易失衡,budget被不停的往上加。特别是对于码农来说,(双马更甚)因为贷款的额度较高,很容易一开始budget比最初的目标高出来几十万。 agent心理上当然希望你能多加价,保证o中offer率,并且作为agent的3%的提成也会大大增加,这个时候一定要守住自己的内心, 多看看附近的marketing情况,附近房子的近期成交记录,切不可为了拿下offer盲目加价。 特别是最近房市惨淡,加价太多就更没必要啦!

-----------------------贷款+利率-------------------------
建议早早的开始把preapproval做好, 一旦offer被close之后 其实留给你做贷款的时间不是很多了。 至于加不加contigency, 在房市很热的时候没有人会加, 因为卖家不愿意等也不愿意毛风险。 现在房市冷下来了,确保贷款顺利,以防出什么幺蛾子,还是建议加一下。 我们当时找citi做得,货比三家,wellsfargo对国内有大额转账的人不是很友好,(有一些audit的政策),chase动作比较慢,担心closing时间内做不下来,再加上楼主是F的身份所以最终选择了citi. citi有一些特殊降利率的办法,比如在citi银行存20万刀,在你交首付close 的那天这笔钱必须在账, 也就是说这20万不可以作为首付费的,但是一旦close这笔钱可以立即取出还进房贷之中。所以如果贷款能拉高一些的话,建议预留出来20万用来降利率,等close了再把这笔钱还进贷款也是一样的。(citi额外存20万可以利率降低0.25 还是很可观的)除此之外,如果双方都是H或者是绿卡,可以考虑一些小银行, BOA PNC 往往可以给大银行更competittive的rate. 我们选的是7arm,因为不确定这个房子以后会不会卖掉,或者是7年之后利率是涨是跌, 短期来看7arm的利率可以省下不少的钱。

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cszhazha 2019-3-6 08:35:06 | 只看该作者
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现在外汇这么严,楼主是怎么把钱转出来的呀
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 楼主| 喵了个咪的- 2019-3-7 02:31:07 | 只看该作者
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cszhazha 发表于 2019-3-6 08:35
现在外汇这么严,楼主是怎么把钱转出来的呀

我们是去年下半年找朋友亲戚5万5万的转  我和男票两个人各收了20万 每个人用了citi chase两个账号
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 楼主| 喵了个咪的- 2019-3-7 02:31:59 | 只看该作者
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gorgeousfox 发表于 2019-3-6 05:31
靠河边有什么风水问题啊?纯属好奇。

我是买房前让爸爸找人问了一下 说是靠河边的地方阴气比较重 容易散财blabla....虽然都是迷信 但是去看过靠河的房子 确实水声和湿气蛮不喜欢的
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imbaqyqyqy 2019-3-7 04:00:47 | 只看该作者
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lz最后买了086吗?邻居怎么样 老莫多吗
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 楼主| 喵了个咪的- 2019-3-7 07:29:37 | 只看该作者
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imbaqyqyqy 发表于 2019-3-7 04:00
lz最后买了086吗?邻居怎么样 老莫多吗

我没有买086 但是几个朋友买在086  那边几个好的街区老墨已经很少了
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