聊聊买房那些事儿？

春天到了，股市稍稍复苏， 但是房市却没有回到18年初的盛况， 最近工作比较清闲， 抽点儿时间谈一下我自己买房的一些心得体会（仅限弯曲）

买房有哪些concern? 学区，交通，安全，condition， layout ？
买房有哪些步骤？ 找agent, 想清预算，（其中可能包括打钱），open house， 下offer, 贷款锁利率， contigency, 装修， 入住，

1. 什么是交通房？ 需不需要考虑学区？

--------交通房---------
对于湾区来说， 交通房这几年在market上越来越吃香，看看18年学区平平却涨势喜人的SVL（靠近狗，领....）和Santa Clara(近apple park)就知道了。买房前一定要考虑清楚，自己每天能承受的commute 范围。在我买房前，我有来地理发帖询问大家买房之后commute时间有多长。买房之后和租房时候比较起来，真的会有很大的心理落差。 之前楼主在果上班， 租在94040， 出门85， 237， 101 非常的方便， 去果 10min， 狗 10min ， 可以说是一个天时地利人和的位置。 忘记带badge，或者回家收个快递分分钟就可以开回来，下班之后去健个身，洗个澡回家遛狗，吃饭，一切收拾妥当也不到8点， 有很多自己可支配的时间。后来了解到很多同事买在95131 或者是东湾， 然后在SVL上班， commute的时间长达2h 甚至更久， 对于我个人来说是一个完全接受不了的范围（家里还有狗娃和猫娃嗷嗷待哺）。所以建议大家在看一个zipcode， 一定要在高峰期亲自走走看，看自己是否能接受这个时长的commute再做决定。


-----------学区房--------------
考不考虑学区，我觉得真的是看自己的婚姻状况， 经济状况和年龄综合考虑的。我当时的预算不容许我考虑太多的学区问题， （如果非要学区的话可能只能买在fremont, 但是commute又太远）。而且楼主还没结婚， 离有上学的娃还有至少五年的时间， 感觉学区可以从长计议。再者，大家如果有了解湾区这边私立的学费的话，如果只有一个娃的话，上私立（比如stranford这种）， 其实cost和你去Saratoga买一个学区房多出来的那几十万也不相上下。如果你拥有2+娃， 那学区房对你来说肯定是更加经济实惠的了。 不过对地理大部分的年轻人来说，我不是很建议考虑学区，虽说好的保值，但是学区和社区一样都是在变动的。随着大量老中烙印的涌入，现在的94086 早已不在是当年的94086。人种和社区在湾区这边迭代的非常快，谁也保不准你的commutiy和school在五年之后如何变化对不？


-----------------房屋condition? 买新房？TH？ SFH？多久的房子算老？--------------------
湾区这边什么算老房子呢？就楼主家的房子来说，建于1955年，是的比我老爸的年纪还要大。而且很多经典好区，比如PA， MTV 这边的平摊house甚至有更多的1925年前后建的。 房子老不代表condition很差， 但是买房的时候要读好disclosure材料，看看需要修缮的东西是否很多。有的房子因为地下河的关系在sinking,甚至需要花几万修地基，有的seller非常爱惜房子，下水管都早已经换成了钢管等等。 这些都需要考虑进自己的预算之中的。 在湾区想找new construction的SFH，价格又能维持在2M一下，非常难，经典老中区很难有这样的房子。 95131， 95133的新一点的房子（比如屋龄 < 20）会多很多， 但是cost就是commute不好。commute好的地方比如SVL， MTV， santa clara的房子普遍偏老。基本上都是1960前后的样子。


------------------------买TH还是SFH？--------------------------------------
最初我们在看房的时候，目标是1.6M前后的TH，（neuvo, the vale 这楼盘我们都看了）， TH的优点显而易见，拎包入住， 新， 基本上都是交通房，比如the vale这种出门开几步就到Google的超级交通房。 便宜， 虽然lot小但是living space 面积大啊。 然而多番考虑之后我们还是买了SFH。原因如下： 1. 我们有狗， 想给狗儿子一个跑闹的后院。2： 我们觉得买地更保值。一般的SFH大概占地面积6000sqfeet 甚至更多，但是TH虽然living space 可达2000sqfeet, 但是一般lot size只有2000左右。  3： sfh自己装修甚至改建的权利更大， 以后加建一层等有比较大的自由。 TH的话一般这种大的改建是不允许的。4.不需要交HOA。5.懒得爬楼梯，（是真的很懒了LOL）以前租别人的th的bedroom的时候，每天爬上爬下的觉得很累orz.
不过买TH 买SFH都是仁者见仁智者见智的事情
SFH的缺点也是有一箩筐的：1. 入住前的一些修缮。。。换水管啊换地板啊除虫啊   2. 有院子= 每个月两次的gardening（请园丁大概每月100左右的支出）3. 篱笆修缮 草坪浇水（水费飙升） 扫落叶（入秋之后都是泪！！）4. 糟心的邻居（比如遇到邻居不愿意和我们平摊篱笆的修缮费等等）



等有空了在写完剩下的........

在国外待过几年的说话都这样吗，，时不时蹦个英文出来，英语不好看不懂

说一下个人愚见，最近几年交通房长的快主要是湾区涌入了大量新鲜血液，是年轻无小孩一代推动的，交通方便对他们的使用价值最大。
往后看5到10年，留下来的新一代就会生小孩，而且一般都不会只生一个。老员工告诉我，如果自己上班方便和孩子上学方便只能二选一，那他会选后者。
因此我觉得未来学区房会有一波不少的涨幅，等到现在交通房的推动者成为孩子父母的那一天。
谈到私立，学费每年几万交了就没了，学区房等孩子毕业卖掉钱还在。

----------------------装修-----------------------------------------
最后来聊一下装修吧。 装修这里我只谈一下硬装，（软装部分就不涉及了）
对于single home来说 装修也是一个大坑，首先第一步要先想清楚预算。 如果你的quota事5万 那请务必准备7万出来，如果预算是8万 那基本上就要10万final了。 一般不是flip过的房子，（比如前屋主住了很多年的）大部分的single home都需要比较大的改动。 厕所的洗漱台，马桶，浴缸肯定要换掉（出于卫生起见）。 地毯地板换掉， 厨房橱柜更换。 比如楼主更喜欢open kitchen，在remodel的过程中涉及到砸墙，改水改电等等。再找师傅的时候，一定要找熟悉的朋友用过的，湾区的中国装修师傅太多，水平良莠不齐。 有的师傅做活很慢但是做工细致，有的师傅更喜欢糙快猛。 装修的细节一定要盯紧了才可以保证质量。 不同的师傅报价不一样，有的只包含人工费，有的包工包料，建议多找一些师傅来报价，选择价格合适，工期合适的，最重要的是师傅要有责任心，并且沟通流畅。之前楼主找过一个广东师傅报价，普通话交流非常的费劲，最后没用选择那个师傅。 关于用中国师傅，墨西哥师傅还是白人师傅（很少有人会选白人师傅，因为报价贵，工期太久）， 我个人的建议是，一些trival的小活，比如院子的篱笆，driveway的水泥， 后院草皮，铺砖，这些对质量要求没有十分高的话，选择价格便宜的墨西哥师傅是完全可以的。但是对于室内的墙砖，地砖，橱柜等等对细节要求比较多的，还是建议选择价格稍贵但是活细的中国师傅更好。
关于申不申permit的问题， 我感觉申请permit是对自己安全的负责吧。city的inspector检查会比较细致，也可以更好地督促师傅严格的按照安全code来完成项目， 并且以后再转手的时候，有permit的改建，加建会让buyer更加放心一些。所以不是很追求时间效率的朋友可以申请permit.
一些装修的小tips:
湾区这边小黑屋太多了（年代久远， 屋顶低，采光一般， 隔音一般 甚至有一些匪夷所思的layout 比如很多房子比如4b 2b这种 会出现两个卧室共同share一个bathroom这种） 在预算允许的情况下，最好能一次性做到自己想要的样子。采光差的可以考虑开天窗，隔热/音差的加一层isolation，  电箱老化的把电upgrade好（不然家里大功率电器多了的话会蛮危险）, 下水管生锈的就花几千换个钢管。这些都可以让以后的生活变得变得更加美好！

-------------------------------------------入住--------------------------------------------
装修完了？恭喜你终于可以入住自己的房子了。一般入住前可以请老墨来做一次deep cleaning, yelp上有很多的推荐，价格也很划算。 担心甲醛？ 可以保持通风，多买点绿植，配上空气净化器。Amazon有很多空气质量的detector, 买来测一下屋内的甲醛和pm2.5是否合格。一般有毒物质主要来自于你新买的橱柜，家具，或者是粘地板的胶水（最好让师傅钉顶板而不是用胶水粘 会更环保一些），油漆（买油漆请认准 0 voc的油漆）。


暂时就想到这么多了。欢迎大家补充


补充内容 (2019-3-8 15:30):
更正一点 citi存20万 额外降0.375 不是0.25

-------------------- 房子layout------------------------
湾区这个地方就是没有阳光就会冷死的节奏。所以一定要看好房屋的朝向。 客厅，卧室尽量都保证充足的采光，（如果不行就开天窗）。Openhouse的时候多个时间去看看，不同时辰的采光如何。 在屋里多待会， 看看噪音可否忍受。 比如之前楼主看过wolfe上的一个房子，来回的车辆声音真的令人崩溃！ 以及楼主也去95054看过一个房子，但是在SJC机场的主航道上，每十分钟一架灰机飞过，对声音敏感的人还是会觉得很烦躁的。 在就是中国人很讲究的风水问题。一般来说靠河边的房子，考大路的房子，甚至是丁子冲，路冲， 反弓冲，都会被中国买家嗤之以鼻。 如果以后想出租客卧的，一定要看到各个bedroom的隔音效果， 私密性。 有的时候听到朋友抱怨，房客很晚洗澡，客卫连着主卧，水声让他们无法入眠。 这些都是需要考虑在内的！

写的非常好啊~收藏了，楼主继续~

shiloh00 发表于 2019-3-6 03:40
-------------------- 房子layout------------------------
湾区这个地方就是没有阳光就会冷死的节奏。所 ...

靠河边有什么风水问题啊？纯属好奇。

-------------------选agent-------------------
湾区有很多很多agent 有名的没名的 入行十年的 刚考出证来的 对于agent 我没有太多的建议，但是听过很多人diss一些湾区知名agent 如 yuan姐什么的... 因为他们”忽悠“着买家在18年初加价几十万买房，到现在房价跌了以后，还在水下。。。但其实buyer在抢不到房子之后心态很容易失衡，budget被不停的往上加。特别是对于码农来说，（双马更甚）因为贷款的额度较高，很容易一开始budget比最初的目标高出来几十万。 agent心理上当然希望你能多加价，保证o中offer率，并且作为agent的3%的提成也会大大增加，这个时候一定要守住自己的内心， 多看看附近的marketing情况，附近房子的近期成交记录，切不可为了拿下offer盲目加价。 特别是最近房市惨淡，加价太多就更没必要啦！

-----------------------贷款+利率-------------------------
建议早早的开始把preapproval做好， 一旦offer被close之后 其实留给你做贷款的时间不是很多了。 至于加不加contigency, 在房市很热的时候没有人会加， 因为卖家不愿意等也不愿意毛风险。 现在房市冷下来了，确保贷款顺利，以防出什么幺蛾子，还是建议加一下。 我们当时找citi做得，货比三家，wellsfargo对国内有大额转账的人不是很友好，（有一些audit的政策），chase动作比较慢，担心closing时间内做不下来，再加上楼主是F的身份所以最终选择了citi. citi有一些特殊降利率的办法，比如在citi银行存20万刀，在你交首付close 的那天这笔钱必须在账， 也就是说这20万不可以作为首付费的，但是一旦close这笔钱可以立即取出还进房贷之中。所以如果贷款能拉高一些的话，建议预留出来20万用来降利率，等close了再把这笔钱还进贷款也是一样的。（citi额外存20万可以利率降低0.25 还是很可观的）除此之外，如果双方都是H或者是绿卡，可以考虑一些小银行， BOA PNC 往往可以给大银行更competittive的rate. 我们选的是7arm,因为不确定这个房子以后会不会卖掉，或者是7年之后利率是涨是跌， 短期来看7arm的利率可以省下不少的钱。

现在外汇这么严，楼主是怎么把钱转出来的呀

cszhazha 发表于 2019-3-6 08:35
现在外汇这么严，楼主是怎么把钱转出来的呀

我们是去年下半年找朋友亲戚5万5万的转  我和男票两个人各收了20万 每个人用了citi chase两个账号

gorgeousfox 发表于 2019-3-6 05:31
靠河边有什么风水问题啊？纯属好奇。

我是买房前让爸爸找人问了一下 说是靠河边的地方阴气比较重 容易散财blabla....虽然都是迷信 但是去看过靠河的房子 确实水声和湿气蛮不喜欢的

lz最后买了086吗？邻居怎么样 老莫多吗

imbaqyqyqy 发表于 2019-3-7 04:00
lz最后买了086吗？邻居怎么样 老莫多吗

我没有买086 但是几个朋友买在086  那边几个好的街区老墨已经很少了