求买房雷区

最近计划要买房，找了个realtor并没有觉得很满意，可能是我这人就很事儿b，但是毕竟要出钱还是想方方面面都考虑好，估计没有想过的问题以后也会有，想说先尽力而为把问题都准备好吧。 我同事建议我 不要买：

• 太靠近高速公路的
• 太靠近超市的 （交通繁忙，而且会有虫鼠问题）
• 不要紧挨着电线杆子的
  

我自己是想有个比较社区的氛围的房子，不要对面是个大公园大草地大公寓楼什么的。 请问大家还有哪些个可以分享的经验吗？ 非常感谢哦

湾区的房市不是雷区，是雷场，而且雷的种类极其繁多：

噪音类：
高速路。影响范围看风向和地形，以及个人忍受能力。
主干道。影响范围看车流量。
非cul-de-sec的贯穿道。部分贯穿道的车流可以非常大。
飞机航道。起飞的话爬升快，离远点就没事；降落航道影响范围非常大。
火车铁路。有的只是白天过货车，有的只是过通勤火车，有的晚上还会过货车。重点：无论晚上几点，经过铁路&公路交叉口的火车必然会鸣笛，鸣笛强度全凭货车司机良心。
BART。影响范围比火车小。
VTA。影响范围比BART小。
宗教设施/集会设施。

景观类：
高压线。PA洪水区/MTV Cuernavaca/北Sunnyvale/Fremont Cameron Hills区的人肯定深有感受。
电线杆。尤其是那种上面挂着变压器然后电线横飞的那种。变电站。高压线的加强版。
加油站。相当于一个大号superfund，还是没清理好的那种。
路冲。晚上被车灯扫是常态。
Corner lot。加建时setback比别人大一截，且隐私不好。
临水。蚊虫蛇鼠问题，以及加建时需要creekside permit。靠近公寓区。公寓区停车位紧张，分分钟overflow到家门口。

健康/安全类：
垃圾场。Milpitas/Fremont Warm Springs的人有话说。
浓雾。Daly City的特产，夏天可以50华氏度，终日不见太阳。
氡气。带地下室的房子需要认真检查。
Superfund。盛产于MTV和Sunnyvale。
地震带。西边的话不进山还好，东边的话自求多福就好。
液化区。离海近一些的基本都会中招。
填埋区。兼顾液化区的缺点以及高额HOA。
洪水区。PA/San Jose的烦恼。
海啸区/大坝失效后泄洪区。这俩属于极端情况。
水泥厂汞污染。Cupertino的烦恼。
Mobile home区。治安问题。

地段本身的问题类：
学区。坏学区变不好，好学区分分钟被rezone或者overflow。
治安。好区跟战区也就一街之隔。
交通。湾区交通说多了都是泪。
坟场。唯一的优点就是安静。
太平间&火葬场。尤其是开在市中心的那种。
限高。比如房子不能盖2层。
限房型。比如房子不能盖非Eichler style的。
限砍树。尤其是那种几百年的老红木。
各种其他奇葩限制（比如SF一些街区的窗户必须用指定的木料装修为统一的style）

房子本身的问题类：
HOA。年年涨。
奇葩邻居。包括但不限于制造噪音污染/气味污染/侵犯隐私。
白蚁/真菌/各类病虫害。
地基问题。开裂什么的都是常态。
屋顶问题。修不好分分钟漏雨。
地基没Crawl space。修个啥装个啥都得砸开水泥板，且绝热性能差。
屋顶没Attic。中央空调管道没处放，装修极其不方便，且绝热性能差。
Eichler房。集以上两大缺点为一体。
含铅涂料。1970年以前的老毛病。
含石棉的insulation以及天花板popcorn。同样是老毛病。
lot小导致无driveway/无车库/单车库。
等等等等。。。。。。（房子的问题多起来完全可以多到无上限，按照disclosure report和inspection report来挑就好了）

南湾的话，不要靠近 superfund，不要靠近高速，大路，caltrain，不要flood zone，不要靠近高压线，不要没有attic的，不要slab foundation
再加上穷，就没有房子可以买了。。。。

我的个人经验是，1. 最后想买的房子和最初想要的房子很不一样 2. 最应该相信的人是自己，而不是房产经纪人。建议楼主还是不要着急下单bid，多看一看。当年买房的时候一共换了3个agent，以下就用A, B, C 好了。A是在open house遇到的，当时觉得她说话调理清晰，待人诚恳。我们当时刚开始看房，没有任何经验，觉得A有眼缘，就请她来做我们的agent。A非常认真负责，周末还带我们看房，虽然最后发现看的都是她自己公司卖的房。。A帮我们一共bid过两次，都没有拿到，而且每一次我们都愿意进行counter offer,但是觉得她并不给力，没有和卖方进行很有效的沟通。当然没有bid到房子最主要原因是我们出的价格不是第一位。几次买不到房子以后A更加推荐自己公司的房子，我们有点反感，遂作罢。我们买房时候市场火热，每次bid总是有10几个competing offer，遂想买新房，认识了Agent B（某片区知名agent），B一直跟我们强调买房最重要的是缘分，要慢慢买，然后马上推荐自己的banker agent给我们。B很坑的地方在于，他建议我们先贷款贷出全现金（B说“通过某种方法做一下贷款”），然后下单买房。这不就是借高利贷全现金买房嘛，买到以后再想办法跟正规银行贷款来补高利贷。我们觉得为了买房真的不至于这样，而且很质疑这样的合理合法性，遂再见。Agent C 也是在open house 遇到的，当时并不想买那个房子，只是有一搭没一搭问问题发现他之前做过修房子flip房子的事情，无论问装修，加建，C都有自己的经验和见解，所以留了联系方式。之后的几周我们又遇到喜欢的房子，请C帮我们下单，又被all cash秒掉。后来一周遇到我们的真命房子，B和真命房子的卖方agent之前合作过，沟通很流畅，预估的价格也很准确，我们当时出了C预估的价格，和一个all cash offer 并列第一。然后进了counter offer这轮，C劝我们放弃，因为bid掉all cash offer的概率非常少，我们非常喜欢真命房子，地点好，地也够大，街区很棒，学区也不错，缺点是太老了，虽骨骼清奇，但内部环境已经不适宜人类居住。我们觉得缺点是可以改正的，所以果断加了5%，贷款的不怕all cash的，最后拿下了房子。现在住了3年多了，真心喜欢，不后悔。

所以楼主多看一看open house， 多和各种agent聊一聊，可能想法会变很多。最初我想买热门地区靠近caltrain偏新的townhouse，后来慢慢觉得有院子很重要，房子新旧是可以改的，只要骨骼周正，没有地基之类的硬伤就好。而且买到房子99%是因为你出的价格是第一位，agent可以帮你估价，给你建议，但是做决定的人还是要自己。如果合作的agent买卖很多，当然最好，因为很可能合作过，在counter 轮会有一些帮助。

祝顺利，早日买到自己喜欢的房子！

补充内容 (2019-6-26 14:57):
笔误，“后来一周遇到我们的真命房子，C和真命房子的卖方agent之前合作过，沟通很流畅，预估的价格也很准确”

南湾就这么点地方 看你准备出多少钱吧
不说预算就谈需求的都是耍流氓

realtor不给力的话赶紧换吧

别买学校旁边的，上下学，家门口赌成狗。

mark 学习学习一下

二楼说的已经很到位了，别买离机场高速Caltrain太近，不然真的吵死
另外还要看一下飞机航线，航线正下方会吵到让你怀疑人生…（以上适用于喜欢安静的小伙伴）
superfund这个因人而异，新的小区普遍都在superfund附近，选择离SF至少0.5mile远的地方
如果买小区里的th，仔细看看hoa要求，关于房屋出租啥的，貌似有些hoa不让租房就会比较坑
另外我个人觉得社区环境很重要！！！要是有机会看看邻居都是什么样的人，我家隔壁白人老爷爷就超nice，帮忙收快递帮我推垃圾车巨热情向我介绍邻居，平时我不住那边有什么事情都会帮我留意。当初看房时候就觉得隔壁老爷爷挺好玩的很热心。好邻居真的是个加分项！

duanmupeiyi 发表于 2019/06/27 04:15:18
南湾的话，不要靠近 superfund，不要靠近高速，大路，caltrain，不要flood zone，不要靠近高压线，不要没有attic的，不要slab foundation
再加上穷，就没有房子...

后两条的意思就是不要买eichler是嘛哈哈哈哈

醋儿O_o 发表于 2019-6-27 09:20
后两条的意思就是不要买eichler是嘛哈哈哈哈

求解释一下后面俩术语。