15年 or 30年贷款

如题 楼主准备买房 现在15年可以做到3.0% 30年可以做到3.375% 两个的每月还款 都可以承受， 只是15年 压力更大一点 差不多到达44%
所以应该选哪一个呢？好像大多数人普遍选择30年 但在可以承受范围里 15年时更好选择？

写了个python程序计算了一下，看一下两种贷款的NPV哪个比较好：
    def get_npv(self, yearly_risk_free_rate, yearly_mortgage_rate, terms_in_year, initial_loan):
        monthly_mortgage_rate = yearly_mortgage_rate/12
        terms_in_month = terms_in_year*12
        monthly_payment = initial_loan*monthly_mortgage_rate*pow(1+monthly_mortgage_rate, terms_in_month)/(pow(1+monthly_mortgage_rate, terms_in_month)-1)

        monthly_risk_free_rate = pow(1+yearly_risk_free_rate, 1/12)-1
        npv = 0
        for i in range(terms_in_month):
            npv += monthly_payment/pow(1+monthly_risk_free_rate, i)

估算贷款100万，不考虑通货膨胀，不考虑未来大趋势变化：

//如果按照市场上无风险收益率，10年国债为标准（2%）左右：
//30年贷款
mortgage_analyzer.get_npv(yearly_risk_free_rate=0.02, yearly_mortgage_rate=0.0375, terms_in_year=30, initial_loan=-1000000)
NPV = -1258100.729869862

//15年贷款
mortgage_analyzer.get_npv(yearly_risk_free_rate=0.02, yearly_mortgage_rate=0.03, terms_in_year=15, initial_loan=-1000000)
NPV = -1076316.4615513163

所以，这种情况下，15年的还是划算的

//如果楼主对投资比较在行，收益率能比较高的话，比如能达到5.5%：
//30年贷款
mortgage_analyzer.get_npv(yearly_risk_free_rate=0.055, yearly_mortgage_rate=0.0375, terms_in_year=30, initial_loan=-1000000)
NPV = -831562.2844623666

//15年贷款
mortgage_analyzer.get_npv(yearly_risk_free_rate=0.055, yearly_mortgage_rate=0.03, terms_in_year=15, initial_loan=-1000000)
NPV = -856390.6726018086

这个时候，30年的开始明显划算

------------------------------------------------------------
不过，生活不是纯投资，要活的有幸福感，感觉30年的要舒服多了

dafengge2016 发表于 2019-8-31 04:02
有问他们家 他们家可以做到3.25
怎么了他们家。不好么？
主要是想拿他们家和builder prefer lender matc ...

Great Wall还可以，我找cathy做的，还挺靠谱的。打过交道觉得不坑，不过自己的工作还是要做好，还有个什么ivy的，也是华人搞的吧，当时利率有点高就没用。
我还没入投资的坑，所以果断用的15年的。。

dafengge2016 发表于 2019-9-2 20:52
你当时办贷款费用多少呢？有优惠你吗
现在还在和builder prefer lender协商 但感觉他们家不肯让利率
寰宇 ...

费用也没有对比所以也不知道，当时agent有rebate最后他们都成功帮我放到首付里了，不知道怎么办到的但是反正觉得很厉害。

30年的, 有闲钱可以prepay, 每月压力也不大?

这俩利率差这么点，当然30年的。有闲钱可以拿来做好多事呢。

求问楼主在哪家quote的贷款利率？

学姐控 发表于 2019/08/29 04:46:00
这俩利率差这么点，当然30年的。有闲钱可以拿来做好多事呢。

嗯 但看了利息 好像还差不少。。虽然差很多年呢 30年肯定还起来更轻松点

songyulidaniel 发表于 2019/08/29 10:47:20
求问楼主在哪家quote的贷款利率？

当地的华人贷款公司

wenhao91 发表于 2019/08/29 04:28:03
30年的, 有闲钱可以prepay, 每月压力也不大?

是这样子的 也是可以考虑的 但利率就是差了有将近0.5%

dafengge2016 发表于 2019/08/29 10:57:09


当地的华人贷款公司

感觉这个利率是不是买点数之后的呀？

补充内容 (2019-8-29 03:01):
如果不是的话那就非常好了！无论是15还是30都很低

songyulidaniel 发表于 2019/08/29 11:00:47


感觉这个利率是不是买点数之后的呀？

补充内容 (2019-8-29 03:01):
如果不是的话那就非常好了！无论是15还是30都很低

不买点的 下午我还问到一家更低的 各低0.125%

30年。  现在利率很低，你有钱随便做点投资，收益率超过贷款利率，就赚了。更不用提compound了。

另外，楼主如果是湾区首套房，推荐7arm，因为大概率会换房子或者refinance