打算回国了再美国买投资房靠谱吗

感谢大家的踊跃回复，我在这边总结一下：  租金，成本，管理问题：管理公司不上心或者不靠谱，会找特别贵的人修理，租客有可能遇到老赖导致倒贴钱。 14楼的朋友提到了一条龙代管公司，就是一个比较适合我的模式，基本上出一个首付，剩下的都可以交给代管公司了。 至于租金能不能覆盖所有的成本，楼里面也有例子说明是可以的（正现金流）。这个就要具体例子具体分析了。  转为Reits或其他股票基金之类的投资：我现在有股票的投资。我考虑买房的主要原因是我现在还有一份fulltime工作，可以贷出房贷leverage（而且美国的房贷和国内房贷是独立的），觉得房贷是一笔很好的负债（利率低），单纯买reits或者股票基金是没法leverage这么多钱的。如果没有房贷的话我是不会考虑在美国买房的。在美国投资一套房子也算是海外配资。  其他：由于是投资房，利率可能没想像中的那么低。其实这是我在美国买的一套房，可能贷款的时候还是能做成自住房，但是之后报税就变成投资房了？也不知道人在国内每年报税会不会有问题

nanjiang2015us 发表于 2020-7-16 07:05
我觉得可以考虑 但你要做好功课 找好市场找好人。。 我有一套投资房在德州 18年入手 目前涨了20% 只涨了一 ...

非常感谢你的回复，纯第一手资料。投资房利率一般是多少？这个6-8%的回报率是基于在首付上算的回报率吗？那感觉确实不太高，而且考虑到要做那么多的功课, 投S&P500的回报率也有6-8%了

感谢大家的踊跃回复，我在这边总结一下：

租金，成本，管理问题：
管理公司不上心或者不靠谱，会找特别贵的人修理，租客有可能遇到老赖导致倒贴钱。14楼的朋友提到了一条龙代管公司，基本上出一个首付，剩下的都可以交给代管公司了。至于租金能不能覆盖所有的成本，楼里面也有例子说明是可以的（正现金流，0现金流，比较小的负现金流）。这个就要具体例子具体分析了。这里非常感谢27楼的回复，详细的第一手资料，给出了投资房要考虑的方方面面。
转为Reits或其他股票基金之类的投资：
我现在有股票的投资。我考虑买房的主要原因是我现在有工作，可以贷出房贷leverage（而且美国的房贷和国内房贷是独立的），觉得房贷是一笔很好的负债（利率低），单纯买reits或者股票基金是没法leverage这么多钱的。如果没有房贷的话我是不会考虑在美国买房的。在美国投资一套房子也算是海外配资。不过根据27楼的回复，投资房回报率只有6-8%，那我可能就要再考虑考虑了，毕竟这个回报率和买指数的回报率比较接近。

其他：
由于是投资房，利率可能没想像中的那么低。其实这是我在美国买的一套房，可能贷款的时候还是能做成自住房，但是之后报税就变成投资房了？也不知道人在国内每年报税会不会有问题。
另外有人投资过类似酒店式公寓的项目吗？就是产权是独立的，但是统一管理，比如trump的酒店。但是我不知道能不能贷款，以及现金流如何。

dxw1491 发表于 2020-07-15 19:51:12
非常感谢你的回复，纯第一手资料。投资房利率一般是多少？这个6-8%的回报率是基于在首付上算的回报率吗？那感觉确实不太高，而且考虑到要做那么多的功课, 投S&P500的回报率也有6-8%了

是根据首付以及我后面可能补贴的一部分钱 算的irr 我个人还比较满意 我买在Austin 北边 是house 很幸运买了半年apple就说要建2nd hq 大概开车也就十几分钟距离 我比较求稳 选的小区属于价格偏高 投资回报率应该偏低 因为是学区房 比附近差一点的学区要贵 但不愁租客 且租客背景往往都相对稳定 因为孩子要长期上学 且收入还可以的。 房地产往往是一般一点的区现金流更高 在好的年景投资回报率更好 但在差的年景可能会出现找不到合适租客的可能 或者租客背景不咋样容易有矛盾 有一定风险。虽然回报率不高 但我看来持有几年后几乎没有亏钱的可能性。 股票我也曾经买过一些 某个阶段亏了25%割肉... 我自认还是不要碰我自己不懂的东西比较好 ...这个房子是我和我老公攒的第一笔小钱 还是希望求稳 加上我自己学房地产的对着方面算得比较清楚。纯粹是个人选择。 后面如果我有闲钱 可能就会再试试股票了。 我真的是求稳 看我为了留好的租客三年合同只涨了一次租就知道了 而且幅度还没我地税长的多 哪有我那么好的房东 投资房利率一般比当地同类型自住贵0.5%到0.75%

补充内容 (2020-7-15 20:22):
不过我算6-8%应该是保守了 有些滞后 因为这套房子主要靠升值 最近应该还是又涨了些

dxw1491 发表于 2020-07-15 19:03:52
可以透露一下城市吗？你都是通过管理公司代管呢？想知道大概买了多久了啊，管理上会不会很费时费力还是基本上不用什么操作，当甩手掌柜就行了

公寓芝加哥湖边。不用管因为交了HOA。HOA每月700

LZ看到我，找到好的的租客真的比找到好的另一半还难...我之前的房东就是上海的留学生，爸妈大一买了一个4B4B然后他毕业回国了。他把除了自己住的那间其他三间都租出来了. 我和一个程序员男生还有一个学生妹子住，都是中国人，每个月按时给房东房费，这点倒是很省心. 但是那个女生看房东走了就在家里开起了私厨每天也不上课，在家做蛋糕毛巾卷各种，做了也不洗盘子，草莓面粉什么的都敞开着放，还不戴手套做雪媚娘（直接导致我现在对私厨都敬而远之）一年不到房东家的高档烤箱已经被用很旧了，厨房的地上开始有黑黑粘粘的东西，蚂蚁也开始光顾了，我当时是实在受不了直接搬了，据说后来很长一段时间都是有人来看房，没人来住，大家一看到厨房就明白了，你做了房东，人又在国内，很多琐事其实挺难管理的，但是这个买房思路不错

double3426 发表于 2020-7-16 11:32
公寓芝加哥湖边。不用管因为交了HOA。HOA每月700

但是hoa不管找租客还有一些维修吧？

Fluffymoka 发表于 2020-7-16 14:53
LZ看到我，找到好的的租客真的比找到好的另一半还难...我之前的房东就是上海的留学生，爸妈大一买了一个4B4 ...

谢谢，我现在就打算找那种专业的一套龙全包公司了。。。如果找不到我就不投资了，以个人身份管理太麻烦了。。

dxw1491 发表于 2020-07-16 06:47:43
但是hoa不管找租客还有一些维修吧？

屋子里没啥可维修的啊，新装修的。空调水楼里都包。招租比较麻烦，中介帮忙就行。一般是一个月房租作为佣金。

penggeqiang 发表于 2020-07-14 21:33:27
五年内卖也是只用付差价的税。
比如房子你50万买的，4年后如果值52万，2万需要交税，如果还是50万，不需要交税。

愛卿所言極是。