refi市场如何？ EAD到底能不能贷款？ 多少首付才行啊？一些最近问的小问题在这回答~

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我是一个知识向的版主，愿意和大家分享业内的一些知识，帮助大家甄别各种不良行为。这一段时间有点忙，然后也没什么大的消息。最近有一个大的消息蹦出来了，我就顺带写了写，然后也加了几个大家最经常爱问到的问题。


之前写过的帖子大家也可以参考，看看有没有能帮到大家的地方。
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-627778-1-1.html 关于一些房贷的小坑
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-633823-1-1.html  关于retail bank 还有 mortgage bank的区别

1.        ARM loan最近要更改index了

ARM loan（adjustable rate ）本质是由【 index + margin】组成的。 这个margin都是lender自己根据自家的cost之类的来决定。然后index 就是1-year LIBOR。

之前已经打算对ARM index下手进行更换，但是一直没有付出实践。现在已经真的开始行动了，Chase已经开始着手了。这就导致ARM product  会产生短期的离开市场。影响最大的就是Jumbo loan 了（76w5以上的贷款额度），因为在这个level，ARM会比fixed 的要低一些无论是 5/1 还是 7/1，大家很多都会选择ARM。 如果这时候ARM产品开始出现暂停，那么无疑是对Jumbo贷款带来不小打击。湾区的房子价格动辄1M开始起步。

大家要是首付不够的话，估计未来2-3个月Jumbo loan并不是很容易贷出款来。 并且市场也开始洗牌了。是骡子是马，快能看出来了。

2.        EAD到底能不能贷款？
首先你要是去retail bank （就是那些 BOA Chase之类的），大概率是要reject。自从COVID，银行风险管控真的是越来越严格了。所以，一门心思的奔着大银行去，得吃几次闭门羹。

这个时候应该多找一些mortgage broker，他们对接大部分都是mortgage bank所以一些条件会轻松许多，有些retail做不到，mortgage bank都愿意接受。

Mortgage bank 和 Retail bank的区别就在于。 Mortgage bank更多的重心都集中于房地产抵押贷款，所以更有针对性，不怕砸。而retail bank就不行了，牵扯的部门众多。对于资金的管理就必须很严格，轻易不敢接风险大的。

总而言之，找一个靠谱的loan agent就问题不大。

3.        首付到底要多少啊？


首先，先普及一下loan amount的分层
   •        Below 510k， 叫做confirming。
   •        Between 510k and 765k，叫做high-balance confirming。
   •        Above 765k， 叫做 Jumbo。

对于一般的confirming，都是要求5% 首付。High-balance都是要去10%，这基本上就是行业的默许。Jumbo的话10%的就更少了，连做80/10/10的现在都没有了。

所以说按照上面这个大家都可以大致估量出自己要首付多少了。 而且还有个最主要的问题，依据法规 首付低于20%的是要付mortgage insurance的，这个是除了tax and
Property insurance额外要付的一个。而且是每月付！！50来万得个200块钱，1M就得个四五百了。 所以低首付是有代价的。

另外一个取决于的因素就是看你的收入，如果你的收入只能qualify 500k loan amount，你想买的房子是1M，那你只能50% 首付。所以再寻思能放多少首付之前，先了解一下自己能贷款多少。

4.        Refi市场的rate。


Confirming （0-510k）
15-fixed   2.375%
30-fixed  2.65% 左右

High-balance （510k-765k）
15-fixed 在2.75%
30- fixed 在2.85%左右

Jumbo
差不多得在3.375%的样子

5、 为啥我的house有院子，但是还是有HOA呢？


这是一个相当有趣的问题，很多人在买房子的时候看着是Single family residense，有小院子，也有车库。觉着这和sfr是一样的就买了，但是也不知道为什么莫名其妙每个月还要交HOA。 首先给大家讲一下这几个的区别。

• Condo 这个应该比较好理解，就是和他人共有一写建筑还有设施。没有地权。
• Townhouse 严格意义上来讲，这个应该是建筑风格。 是近几年衍生出来的。有的和sfr一样有地权，但是现在开发的大多数都没有了。
• PUD （Public Urban Development）这个的出现本来是为了符合城市建设的一写规划。本质上和SFR一样是有地权，有院子的。但是还是得交HOA。
• SFR（Single Family Residence） 这个就不用讲了，就是啥都有。
  

这就是很简单的一说哈，这个东西也会影响到你的refi的rate的。通常SFR rate 最好。 PUD 很tricky, 你以为会按照SFR 来进行refi，但实际上并不是的，会比SFR要差一点。Condo是最差的，基本上detachted还有attachted 都是一个价格。 legal description 一切都会随着你的房子的title来进行。


最近的rate实在是低，近几年的低点了，想refi的早点动手为妙
大家有想咨询的，可以回帖，然后我私信大家。这样各位就不用换鳄梨啦~

pugpek 发表于 2020-07-21 18:44:55
请问你给的利率是no point no fee吗？cash out refinance自住房 conforming的利率是不是要高一些？

您说的是QM吧？ 一般都是采取年收入的5倍来计算，但实际要细算的话，还会高一些。

然后no point no fee 我不知道大家都是怎么听说的。 也可能是某些不是很了解的人尝到甜头然后教给别人说可以这样省钱。 no point的意思是，不需要额外支出给loan agent的手续费。 no fee说的是 没有closing cost，但一般都是要agent 自己掏钱来弥补这个差价。而且得是再loan close之后，agent自己写个支票。不能在明面上，不合规的。

我说的报价可以做到少fee，但是完全没有fee 那真的很困难，很多agent都是自己掏钱弥补。这个可以商量。

请问你给的利率是no point no fee吗？cash out refinance自住房 conforming的利率是不是要高一些？

另外qualified max loan amount一般是年收入的几倍？

球问lz有没有WA州的loan agent推荐？

walkingtart 发表于 2020-07-26 15:19:59
球问lz有没有WA州的loan agent推荐？

这个确实没办法帮到您 不过我最近再联系一些 retail bank 到loan agent 看看有没有合作关系进行下去 有的话会联系你   我觉着这种情况下 如果身边朋友没有的话 就去yelp上面搜一搜 评价好的多联系几个 不要怕和白人接触😆😆

“叫做confirming”

nit: 能不能发科普贴的时候 把基本的单词拼对

keanezheng 发表于 2020-07-26 17:57:45
“叫做confirming”

nit: 能不能发科普贴的时候 把基本的单词拼对

谢谢纠错 可能是我打错了 也可能是我用word编辑的时候自动修正了 anyway 感谢😬

你好我最近在找loan 波士顿地区 麻烦你可以pm我吗 谢谢

zhuzhda 发表于 2020-10-6 17:32
你好我最近在找loan 波士顿地区 麻烦你可以pm我吗 谢谢

是在不好意思哈 我们公司目前只能做加州地区