咱们一起学买房之2 out of 100——把HOA折算成房价

首先感谢大家对第一篇agent rebate的捧场。感谢地里的小伙伴跟帖甚至指出不准确的地方！既然收到了大家的反馈我就继续写吧。

LZ坐标南加州以master planned communities著称的尔湾地区，除非是比较老的较大lot size的single family house之外，稍微新一些的社区每月都要对业主收一笔HOA，类似中国小区的物业费，但是比国内的物业费可要贵多了。HOA除了管小区的绿化、健身房游泳池以外，有的还管给业主修窗户和屋顶。服务项目有哪些具体取决于HOA的合同，但是这一切都是羊毛出在羊身上。

HOA多少取决于地区和HOA提供的服务。我听说在Dallas一个月HOA才几十，然而南加这边一个月就要收200到1000刀。一个月收200刀的小区可能连游泳池都没有，一般就有个小花园和烧烤炉；一个月收1000刀HOA的condo甚至每天lobby还有早餐。

很多人觉得HOA不值——如果我在乎小区的gym和pool，为什么不一个月花200直接去健身房里最高级的Equinox，要比小区的dirty and cramped gym强太多了；如果我在乎BBQ grill，为啥不花500直接买一个Webber 高级烤炉放家阳台后院（自己的烤炉比公用的干净多了）？HOA说是“keep the neighborhood safe” and “protect property values”，but from what or whom?!

好了，吐槽完毕但也要接受现实。大家看到有些HOA较高的房子，价格反而相对便宜。道理很简单，现在少花钱以后就多花钱呗，老话说得好背着抱着一样沉。那么问题来了，为了方便横向比较(apple-to-apple comparison)，应该如何评估HOA monthly expense对affordability（针对自住）或者investment return（针对投资房）的影响呢？或者说，HOA具体怎样影响房价？

如果一栋90万的townhouse一个月HOA 接近$500（例如我刚刚在Zillow上看到的这套：https://www.zillow.com/homedetai ... 2660/25675843_zpid/），一年就是$6000 。 在我所在地区年净租金回报一般是房价的3%-4% （房地产术语cap rate），用每年的花销除以投资收益率就是$6000/4% = 15万！90万的房子加上每月500的HOA，相当于一个105万没有HOA的房子了！

同样的道理，假设某人打算贷款买下这栋房子，银行评估他的收入后认为他每月最多可以负担$5000，这5000包含月供、property tax、insurance和HOA。显而易见，在购房人收入不变的情况下，HOA会占用月供一部分，导致从银行少借不少钱（只能买更小的房子）。

还以这套房为例，假设把它租出去每个月能收$3500租金减去地税（假设$800一月，净收入$2700），一年净租金是$32.4k租金，折合租金回报率 3.6%。但是由于每年HOA要花掉$6000，所以实际的租金是32.4k-6k = 26.4k，真正的租金回报率应该是26.4k/900k = 2.9%。仅HOA就能“吃掉”20%的租金收入!

耐心读到这里的朋友们应该发现了，HOA这笔不大的monthly expense对于affordability和investment return有不小的影响，然而这么重要的事在Zillow或者别的网站上仅仅用小字显示在一个不明显的地方，看来还是要擦亮眼睛啊。

秋冬桑 发表于 2020-8-7 02:56
个人不觉得SFH每个月需要几百打理啊？打理费用怎么算的？不就自己买个几百的除草机除草就完了？而且HOA又 ...

regularly检查/除白蚁（湾区尤其），垃圾回收费，污水处理费，换屋顶，刷/修墙，草坪水费，治安维护，你自己开除草机的时间成本。。。列举的这些包不包括取决于具体的HOA，但都要钱啊。

anyway，我的point是，SFH也有隐性的不一定比HOA低很多的regular维护费用

补充内容 (2020-8-7 08:53):
还有HOA一般会包房屋外部保险，所以House的保险也会贵不少。
我列的这些items摊到每个月，轻松200~300刀。。。

没有HOA的SFH 也要自己打理花费。

再就是如果讨论租金回报，那如果买 SFH 虽然没有HOA 但租起来可能也不是很方便。
如果同价位的房子，那SFH应该更远离市中心，租起来更麻烦。

所以如果想租，还是得买带有HOA的TH或者CO, 地理位置好一些。是吧。。。😝

Cap rate不是这么用的，你那个6000除以Cap rate只在假设你永久拥有这个房子而且这个房子永远都能给你每年4%的rental收益（已经扣除各种maintenance费用等等）的情况下，这个假设肯定过于理想化了，要么每年根本Cap不了4%，要么就是房子过个十年八年就卖出去了，所以直接这么除inflate了价值

谢谢分析！HOA确实不可忽略

from 自觉性比较差的owner或者租客

Hmmm... 没有HOA的SFH要不要把maintenance cost 折算成房价呢？

snooze 发表于 2020-08-06 00:34:07
Hmmm... 没有HOA的SFH要不要把maintenance cost 折算成房价呢？

个人不觉得SFH每个月需要几百打理啊？打理费用怎么算的？不就自己买个几百的除草机除草就完了？而且HOA又不是负责所有维修，真正房子里面出问题了热水器坏了水管坏了HOA也不管的啊。

snooze 发表于 2020-8-7 05:11
regularly检查/除白蚁（湾区尤其），垃圾回收费，污水处理费，换屋顶，刷/修墙，草坪水费，治安维护，你 ...

同意同意。自己懒，没自制力，不会存钱的，还不如都交给hoa。 感觉不少老中都容易忽略sfh（特别是年代久而且院子大的那种）巨大的maintenance。有一次我去看房，卖家是老中，她家房顶上少装了一个隔水板（可能使被contractor给坑了？）她自己都不知道，attic里面都已经发霉了。这种屋主还不如买个带hoa的。

snooze 发表于 2020-8-7 05:11
regularly检查/除白蚁（湾区尤其），垃圾回收费，污水处理费，换屋顶，刷/修墙，草坪水费，治安维护，你 ...

总的来说sfh没那么多维护的地方，就那么点大，lot再大，能有一个condo小区大？sfh除非豪宅，也不至于有健身房，烤炉，小公园需要维护。而且你可以选择哪儿多花点，哪儿不花，hoa不可以，数额是定的，具体怎么花也是hoa定，没什么自由度。