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[中介] 买房须知 — 从中关村的销售到Flyhomes的‘agent’

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本帖最后由 duanmupeiyi 于 2020-8-24 09:25 编辑

从配电脑来聊聊agent。

我记得2000年代的北京中关村是一个激情澎湃的地方 (或许版上有人并不了解中关村,不过你应该见过各种电脑城的大卖场)。对于当时多数的大学生,配一台电脑是大学学业生涯的开始,而中关村的电脑城也就成了他们步入复杂社会的第一站。配电脑之前,通常你都会有一个想好的配置,一些口碑不错的品牌,以及一个budget。然而步入电脑城后 ,你的budget往往会不断超标,伴随的是各种品牌的更换,以及配置的“明显提升”。各种销售会不遗余力地拉你进店,给你介绍,教育,还有推荐各种个样的“活动”, 并叫你赶快下手。大学生被坑可以说是家常便饭。 换到今天,在美国第一次买房的国人和当年配电脑的大学生也没什么不同——同是在做几乎两眼一抹黑的事情,同是在买自己最重要的资产,也似乎知道自己需要什么,还似乎知道自己budget的底线。然而不同的是,买电脑你面对的是销售,而买房子你面对的是agent。

下面聊聊agent,

在美国的房屋买卖,其实只需要买方和卖房,agent并不是必需品。而现实中大部分房产交易都是通过agent完成,最重要的是因为他们掌握大量买卖资源,并且real estate这个行业在规则制定上有强大的lobby能力。至于网上说的什么negotiation啊,给你如何建议啊,都是BS(尤其是中文介绍)。

对于卖家,agent 是representative,在具体房产交易中代表卖家。 而对于买家,agent是facilitator,帮你串联各个环节(比如escrow,inspection)。不难发现,这里卖家和买家agent的目标是一致的,就是卖掉房产。事实也是如此,listing/seller's agent和所谓的buyer's agent都为卖家工作,所以commission都是卖家出。在合同上你也会看到,所谓的buyer's agent叫做selling broker,他是取得买家的人。重点来了,technically,这种情况下的buyer's agent其实是seller's agent的sub-agent,因为seller's agent own fiduciary duty to the seller(也叫principal), 所以sub-agent也own同样的fiduciary duty to seller。 而buyer只是agent的customer,对customer,agent不需要有 fiduciary duty。Fiduciary duty 也叫做OLD CAR(Obedience, Loyalty, Disclosure, Confidentiality, Accountability and Reasonable Care),简单说就是为了卖家的最高利益。

所以,当你被你的agent(比如flyhomes)要求不断加价的时候,他并不是为你好,他也没有义务为你好。不过在美国现实还是比规则美好,很多买家的agent确实会为了买家着想,仔细看房,并引导买家调整心态,这是 professional ethics。 Ethics在美国非常重要,National Association of Realtors的主要使命就是规范行业的道德规范,这样他们才有lobby的道德资本。      多说一点,虽然很少见,不过真正的buyer's agency relationship是存在的,不过需要和agent签署书面协议并且由buyer付给agent佣金。

总结一下,technically,seller's agent 和所谓的 buyer's agent都为seller服务。但是,好的buyer's agency 是为帮买家找到满意的房子,不好的buyer's agency 是为买家推销各种房子。回到中关村的情形,前者就是带你去电脑城帮你撰电脑的朋友,而后者则是电脑城的推销员。

当然啦,不好的agent当然也会说帮你买称心如意的房子。这和电脑城的销售说帮你提高电脑性能,保险公司的推销员说帮你提高理财能力...销售嘛,本质都一样。而作为买家,你的重点是,don't watch what they say, watch what they do。 如果有agent 催着你买房,我劝你快闪。当然如果你真的需要一个月内买房子,那也是自己的选择。

还有。。。顺便调侃一下Flyhomes,看看他们广告都找什么样的“agent”给你,

fh_1.jpg



在这个描述里,行业最重要的ethics是不需要的。上岗的时候license似乎也不是必须... 要知道在华盛顿州没有license的人是不能给客户做房产咨询的,刺裸裸的law violation。从这个描述里我就看到了三个字,找销售。

记得之前看他们的一个视频,有个flyhome的女的说买家的一大误区是觉得年纪大的中介靠谱。其实他们虽然年轻,但是一年接5,60个单子,一年把人家十年的活干了,经验丰富... ... 我差点没喷出来,你把买家当猪吗?对你来讲一个买家只是一单,一个bonus,而对于买家来讲,这可能是终身的债务, 而绝不是不仅仅是居住的问题。   Flyhomes卖的真的是房子,这和瑞信卖的真是咖啡一样。而你,其实是在找星巴克的服务。Again, don't watch what they say, watch what they do

Flyhomes是一家最会买房子的科技公司,海龙电子城的小商贩也可以说他们是最懂电脑的科技企业。

PS: 其实我还真不是黑Flyhomes,可能Flyhomes其实是好的,只是它的中文团队坏而已,可能中文团队也是好的,只是他们做的好事我们不知道而已。我就是觉得他们的宣传很搞笑。 其实我也可以调侃其它任何中文中介,我只是不知道他们的名字而已。最近学了很多,再看fh的广告,我觉得每个我都可以去debunk一下。但是又有什么必要呢 :)

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ada113 2020-10-4 06:46:50 来自APP | 显示全部楼层
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非常好,选agent 就记住一点,95%的华人中介别碰,rebate小于1.5%的直接pass下一位。

房地产中介可以说是最畸形的市场,所谓的服务根本不值2.5%的费用(湾区房价至少就是2,3万刀),完全想不通以码农的智商和学习能力还需要中介所谓的服务。
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lzyang 2021-3-11 00:18:57 | 显示全部楼层
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信不信由你,FH为推高seattle房价立下了汗马功劳。他们的唯一目的就是他们所谓的"帮客户抢到房子",而抢房的唯一策略就是加价直至使用所谓的王炸cash offer(其实本质就是一个卖给你的短期的高利贷而已)至于这抢到的房子质量以及客户的利益等等,这些根本就不是他们考虑的主要内容。信不信由你,他们"只管抢房不管其他"居然是他们的client advisor的boss亲口跟我说的原话。
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sjc_coder 2021-7-29 01:30:07 | 显示全部楼层
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JJFu 发表于 2021-3-15 10:14
我用湾区flyhomes体验还是挺好的,各种价格分析disclosure分析什么还是很专业,一开始是找了一些Redfin和Zi ...

redfin agent是lower bound,和他们比谁看上去都挺俊的。
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jinghuayuan 2020-8-22 05:06:48 | 显示全部楼层
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yes, be careful of bad agents and there are many. they only focus on their commission fee
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地里匿名用户
匿名用户-9E8  2020-8-22 07:54:16 来自APP
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好文~谢谢lz 分享、长知识了!
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kcoup 2020-10-4 06:18:29 | 显示全部楼层
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这个好像是第二遍看到了,LZ一定是被FH坑了
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wanqushibeizhe 2021-3-11 00:33:58 | 显示全部楼层
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完全想不通以码农的智商和学习能力还需要中介所谓的服务+1. 绝大部分中介赚钱还真跟中关村小贩差不多。
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784399458 2021-3-11 01:55:30 | 显示全部楼层
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wanqushibeizhe 发表于 2021-3-11 00:33
完全想不通以码农的智商和学习能力还需要中介所谓的服务+1. 绝大部分中介赚钱还真跟中关村小贩差不多。

也分agent,我没自己做过一遍之前对于每项装修要花多少钱,什么样的房子可以加建,不同房型怎么改完全没概念,这些得靠agent(或者是有经验的人)告诉。做过一遍之后当然就不需要的,Sunnyvale和Santa Clara的city code我都看了不少了。
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Yiima 2021-3-11 02:06:15 来自APP | 显示全部楼层
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wanqushibeizhe 发表于 2021-03-10 08:33:58
完全想不通以码农的智商和学习能力还需要中介所谓的服务+1. 绝大部分中介赚钱还真跟中关村小贩差不多。
因为bidding war里面理智和智商没有用。你没看李飞飞 18年bidding war 370w买的palo alto房子,今年二月315 才卖掉。疯狂的市场重点就是口袋的深度和fomo的心理。
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wanqushibeizhe 2021-3-11 02:29:58 | 显示全部楼层
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Yiima 发表于 2021-3-11 02:06
因为bidding war里面理智和智商没有用。你没看李飞飞 18年bidding war 370w买的palo alto房子,今年二月31 ...

卖这么高那李飞飞的agent不是赚的盆满锅满吗?卖的高这也是agent的最终目标不是吗?
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