“谈到买房时机，如果自住房现在就可以入手了，而投资房就要等等看”，是什么逻辑？

经常听到“谈到买房时机，如果自住房就可以入手了或什么时候买都可以，而投资房就要等等看”，请问是什么逻辑？

这句话背后的主要逻辑是，买自住房是消费属性大于投资属性的行为。timing the market很难，如果天坪加入了自住享受的因素，就很容易倾斜到不要time the market那边。
投资房是纯投资行为，要计算回报率。

自住房可以不考虑购买时机吗？
1、自住房和投资房的持有时间问题。对于这个问题我没有找到答案。美国房产交易成本不低，中介费一般6%加上检查费、评估费、Title Company的费用、Home Warranty、贷款费用和过户费，差不多百分之七、八了，甚至更高。美国的房产市场成熟，短期暴涨非常少见，所以除了Flipping  House或房产中介自己的操作外，短期的买进卖出并不划算。据调查，美国人平均持有房产的年限是10年，而美国人平均一生搬家7-8次，美国人的人均寿命不足八十，到年老时搬家频率必定降低，因此基本上10年搬一次家。而美国人的房产自有率2019年只有65.1%，三分之二不到，投资房所占比重甚大。以此推算，投资房持有的时间不会短，起码与自住房持有时间的差距不会很大。许多人自住房比投资房持有时间长很多的假设不太成立。
2、投资品与消费品的问题。房产是一笔大投资，有些人需要终其一生来偿还贷款，在美国我不说99%，起码90%的家庭中房产是他们最重要比例最大的资产。很多家庭正是通过房产积攒其用来养老的财富，所以即使是自住，房产的投资属性也无法抹杀。在这个世界上有几个人在买房时可以不考虑未来增值的可能性？再说，房子本身是庇护所，就是必需品，是必需要花费成本的，买房一个重要的因素是省钱，它跟奢侈品消费不一样。所以不能说自住房就是消费品而丧失了投资属性。
3、购买自住房为了享受的问题。美国的好房子多的是，租来的房子一样可以享受。而且在美国自住房和租来的房子享受的待遇都是一样的，都可以上学、投票、工作、政府福利等等。中国所谓的刚需，在美国基本不存在，因为只有中国才把自有房与租赁房的学位分开，才会把买房资格与身份挂钩。
4、即使上述问题不谈，我还真没见过有几个人买东西的时候，放着便宜的不买，偏偏要买贵的。难道房产如此特殊，以至于人的本能都完全不同了？如果你预计最近房地产价格会大幅下跌，无论是自住房还是投资房，我相信你现在都不会买；如果你预计最近房地产价格会大幅上升，无论是自住房还是投资房，你现在可能都会买。而并不是自住房可以不考虑购买时间，只要需要就可以购买。也不是只有投资房才千算万算。纽约、拉斯维加斯的房价到现在还没恢复到2006、2007年的价位，即使是自住，为什么不能在2010年左右房价腰斩的时候买呢？犹豫不决的唯一原因是你并不是黄大仙，你的预测你自己都不相信。所以并不是自住房就可以不考虑时间点。
5、自住房可以不考虑购买时间点，我不知道这句话从何而来，但我从国内媒体上见的最多，而在美国媒体上一次都没有。其实这话说的最多是房产中介，也是最逻辑不通的一句。

投资房的话，如果买下之后房价跌了就亏了（无法流通，一卖就亏），因为投资房利率比较高，持有成本高，相当于股市里被套牢了。如果是自住房，短期涨跌是无所谓的，因为大部分人买自住房至少都要住个三五年的（短期没有流通的必要），并且利率也低。等过几年房价一定会涨，肯定能赚，只不过赚多赚少的区别。

所以逻辑是：未来房价有可能涨，有可能跌。投资房买在跌的曲线上很麻烦。而自住房看到合适的下手，就算是跌势也只是赚的少一点点；万一明年房价上涨，现在不买就亏大了。

成本不一样，必要性不一样

投资房的贷款利率现在非常差，同样条件的自住房，30年fixed如果可以做到2.6%的话，投资房可能要3.5%以上了。
而且现在租房市场貌似也不很景气。

自住房一般默认是要长期持有，长期来说房子一定会涨。而且自己住着也不会过度在意房价涨跌。正常波动范围内都是可接受的。
但是投资房的话，对于收益率更加敏感，什么时候入场很关键。

自住房相当于消费，投资房就是投资。

投资房赌的是未来大概率下跌，赌错了也就是踏空了大不了不赚这钱了。自住房不行，早晚都得买，赌错了以后就更贵了。当然你很有把握未来短时间内会下跌的话那自住房也可以等等，如果等个十年八年才下跌那代价就有点大了。

自住房假设的是好几十年都不卖？

listdict 发表于 2020-9-18 16:03
自住房假设的是好几十年都不卖？

自住房主要假设是满足刚需，亏了就亏了，就像买车的时候，一般不会把哪个型号旧车折价高当做主要考虑。