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[投资民用地产] 分享一下我最近在杭州买新房的经验

  |只看干货
匿名用户-7F6  发表于 2020-10-16 12:02:44 |阅读模式
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首先声明我不是房产专家,尤其不是中国房产专家。国内不同城市限价限售的政策会不一样,同一个城市的政策也经常会变,所以具体流程和要求请咨询当地楼盘销售或者相关部门(房管所)。我是今年六七月份在杭州奥体板块摇中买下一个中签率5%的所谓热门盘,买房从头到尾我人都在美国,需要购房人出席的手续全部是父母代办。

先说动机:
(1)中美资产配置。几个月前萌生在国内买房的想法是因为当时美元非常强势,对RMB汇率一度涨到7.19。跟在美国工作多年的小伙伴一样,我家的资产几乎全是美元资产,即美股,美债和湾区房产,所以从汇率对冲,分散投资,Home country bias的角度,在国内买套房是个不错的选择。其实投资国内股市同理,只是操作起来相对简单这里不多说。

(2)新房限价与二手房市场价倒挂的潜在(套利)投资回报。了解国内一线城市购房政策的都知道这些城市买新房是需要摇号的并且限价,所以就形成新盘与周边二手房存在显著价格倒挂的情形。拿杭州奥体板块来说,目前限价每平4W7,二手房价格普遍在6W以上。国内老百姓普遍共识是热门盘摇到就赚到。这个不理性狂热是存在的,风险也是有的,大家自行判断。

操作中常见问题:
(1)杭州购房资格:具体要求网上查,一般杭州户籍或者在杭州交满一定时间以上社保,夫妻无房或者只有一套房就可以。杭州落户非常简单,貌似留学生拿着留学证明就能落户。我非杭州人,但父母一直在杭州帮我交社保(挂靠朋友公司),所以我也具备摇号资格。
(2)全流程是否需要本人在国内:交资料参与摇号以及摇中后选房选车位这些都可以全程在美国操作。签购房合同等手续让父母代办,需要何种公证书/委托书请务必咨询销售,或者让销售咨询当地房管所。并不是所有地区都需要公证的,我的经历是奥体板块所属的萧山区的委托书不需要任何形式的公证,说白了就是按照销售给的模板写一份就行OK了。然而我被告知贷款是需要本人亲自办理的。
(3)贷款Or全款。上面说了贷款需要本人亲自办理,疫情期间回国不方便所以不太现实。再加上国内的购房贷款利率很高,所以实际操作中用其他资产抵押贷款去全款买房是个更简便和节省利息的操作。用销售的话说,只要你全款,这房肯定就归你,手续上都可以存在通融的空间。
(4)往国内汇款:这个问题其实在地里讨论的一直很多。我的经验是直接银行汇款汇率最理想,也不麻烦。国内父母收款,一人每年5W刀的换汇额度,夫妻双方父母就是4个人一年20W,两年40W,如果夫妻还能抽空回趟国,又能多个10W,20W的。当然短时间从美国准备全款难度不小,所以打算全款买的话一般还是需要父母能够支持一下的。另外一个思路就是看看身边有没有人打算换美元(在美国买房),直接跟他们换。


先说这么多,不准确的请大佬指正,其他网上搜不到答案的问题,我知道的尽量回答。






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上一篇:急问:用LZ国内自己账户往这边账户过打钱。
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BetaCat 2020-10-16 12:42:28 来自APP | 显示全部楼层
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美刀专人民币,转给自己无限制,转给别人,超过1万4每年,需要报个税,但是不用交钱,一生有几百万的免税额度。但是需要报一下。

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greenday 2020-10-16 12:39:38 来自APP | 显示全部楼层
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table42please 发表于 2020-10-15 21:32:53
美金转rmb应该没有5w限制吧
5w是双向的

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美金转rmb应该没有5w限制吧
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shuofeng11 2020-10-17 03:24:47 来自APP | 显示全部楼层
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BetaCat 发表于 2020-10-15 21:42:28
美刀专人民币,转给自己无限制,转给别人,超过1万4每年,需要报个税,但是不用交钱,一生有几百万的免税额度。但是需要报一下。
层主的意思是每年向国内自己账号转钱没有5万美元的限制吗?
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sophiesail 2020-10-17 03:53:44 来自APP | 显示全部楼层
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谢谢分享 加米了。可以问下楼主 💲转rmb用银行wire transfer 么?给自己转的话有限额么?请问转的时候需要人在美国么?谢谢!
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greenday 2020-10-17 09:47:17 | 显示全部楼层
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sophiesail 发表于 2020-10-16 11:53
谢谢分享 加米了。可以问下楼主 💲转rmb用银行wire transfer 么?给自己转的话有限额么?请问转的时 ...

就是银行的wire transfer,具体怎么弄查下自己银行的instruction,不复杂的。转给自己的话,最好自己人在中国,因为可能会涉及美元入国内银行账号前需要本人去当地brunch的情况。我给我爸妈转,我妈需要本人去银行提供户口本证明亲子关系,我爸是直接到账转为RMB。

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痴汉啊 2020-12-8 14:38:55 | 显示全部楼层
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我最近也在摇杭州的房子,问了无数家银行(宁波银行除外 但是得先在他们家开户)也是被告知如果要按揭贷款必须要本人到场。。。感谢楼主的经验帖!话说总得摇到了再抵押贷款哇?要不然先贷下来是不是可能还摇不到。所以lz是摇号的时候按按揭贷款来登记然后再抵押贷款用全款付钱吗?另外好像国内抵押贷款都是五年期的不是30年的?

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xiaxuetian 2021-3-6 22:44:17 | 显示全部楼层
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这么好的文章必须顶啊!
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