新泽西 Jersey City 买自住房踩坑记录

坐标：新泽西的Jersey City，已经搬进来快一个月，也是第一次买房，趁着放假记录一下我们踩过的坑，供将来买房的童鞋参考。

背景：本来没有想今年买房的，因为没啥钱。家长二月份来过年，说可以帮忙出首付。于是开始看房，但是后来因为疫情，没有继续看房。到夏天，疫情稍微控制得好一点到时候，我们又陆陆续续看了一些open house。也没有真的确定一定要买，主要是没有看到合适的房子，也在纠结到底买在哪里。后来想到，租房子也不便宜，而且钱都走了，并不像是自己租房，钱最后还是自己的，而且这利率确实可以。自住房还是刚需的，那就好好留意吧。

平时有注册zillow，redfine等平台，所以常常也会收到一些推送消息。到八月底的时候，从推送看到一套房子降价了，我点开来看，这套房子居然是连续降价了很多。于是，在网上找到list agent去看了，看了一圈之后，我们想报价，因为虽然房龄较旧，但是基本上满足我们的要求。来来回回几次之后，终于谈下来了，双方都比较满意。开始走律师看合同，房检，贷款等流程。整个过程大概三四个月，反正很不顺畅，很多坑，接下来谈谈这几个方面。

首先，中介。我们当时没有自己找中介，因为在看房的过程中，没有遇到很合适的中介。一个好的中介，至少得了解这套房子到底好在哪里，并且缺点也应该提及。朋友也是刚刚买了房，她用的是华人中介，最大的优势是给1.5%的rebate，但是据说对方也是劝她加了不少价才拿下房子，当然她买的是郊区，现在郊区的房子确实都要抢。情况不同，就不做比较了。我们当时自己做了很多功课，附近的房子状况，成交价格，邻居（对，我们当时租的公寓和买的地方不是特别远，所以我们一有空就去买的地方看看，还真的认识了周围的邻居，他们都很友好。我们觉得邻居很重要，毕竟平时还是要和邻居打交道的，有什么事情，都可以照看一下。远亲不如近邻嘛！在做房检前，邻居就带我们上屋顶看了，超棒！），交通（走路去地铁站是否方便）等等，都做了很多实地考察和比较。有的中介会发给一个list关于过去一年成交的情况，但是我觉得买房子这个事情，很重要，特别是自住房，最好还是亲力亲为。我们最后的成交价比银行估价还便宜一万美金，虽然银行估价也是带有一定的主观性，但是某种程度上来说，应该还是有说服力的。

我们当时的考虑是，中介的目的都是为了成交，因为只有成交，才有提成拿。我们自己来做判断，不要被中介影响。 虽然最后的决定权是在自己的手上，但是关键时刻，特别是需要抢房的时候，可能会受影响，而我们这套房子，我们打听到是没有其他offer的，前一个offer因为报价低被卖方拒了，所以卖方知道买方只愿意出多少钱了，我们再加点，他的心理预期应该会比较容易达成。因为我们朋友是加了两次价，总共加了一万五美金拿到的房子，比他们拿的rebate多很多了。所以就直接用了dual agent，这个有利有弊。优点是，dual agent了解买卖方的需求，比较容易达成协议。缺点是，他太了解双方，他很可能有偏见。比如我们的就是，他完全不站在我们的立场，因为后来我们才知道，他和卖方的关系很好，他是完全偏向于卖方的。我们当时也没有谈rebate，第一个是当时没有想到，第二个，这个中介可能也不会答应。（这里很傻，应该至少和对方谈谈，但是从后来公开的文件来看，这个中介好像也只拿了3%的commission，不晓得他和卖方之间怎么谈的，但是据说他们平时有其他合作。）

我在网上也看到很多帖子，说自己买方中介很坑爹。我们之前的邻居也在卖房子，我们联系了他们的中介，也是很坑，都不回复信息的。后来，我们直接通过别的人联系上了邻居，邻居才知道这回事，很生气。他们那个房子到现在也没有卖出去，原因估计和中介不给力有关系，虽然房子也比较旧，但是地段很好，应该还是有市场的。

我们这个中介很坑，主要表现在几个方面，首先，完全站在卖方那边（后来我们发现，其实他也很坑卖方，比如这个房子，他自己后来说，他都没有到过三楼，也就是他自己在卖这套房子，但他并不熟悉这套房子。然后这个房子一直在降价，是因为从一开始房子就标出了完全超出市场的价格。我们问他，这个定价是你定的还是卖方定的，他说是卖方。这一点，我持怀疑态度，确实是卖方有决定权，但是你是专业的，应该要告诉对方合理定价吧。最后，那个房子屋顶上不去，他是知道的，在后面关闭permit的时候，他没有告诉卖方。我们问他，你为什么不告诉卖方，他说卖方没有寻求他的帮助，什么责任都推给别人。我们真的觉得他是混蛋，卖方估计还蒙在鼓里，很信任他。而我们在房检的时候，他是在的，他知道屋顶上不去，要从隔壁邻居家的楼梯上去，这个信息是完全可以告诉卖方的）。他最过分的一点是，总是恐吓我们，说要不你们就cancel吧。我们房检都做了，我还跟他苦口婆心的说，这个房子，我们是真心实意地买，我们要谈的是我们想认真做房检（本来是想做一个core sample的屋顶检查，对方不让，中介说你们可以cancel合同），和维修条款。这些都是很合理的。卖方其实自己是很害怕不成交的，因为有一天周一早上，我估计卖方和中介没有商量，就让律师给我们说，自己很焦虑，不想再back to market。结果没多久，估计中介看到卖方这封很怂的信了，我们又收到对方律师又来一封信，说他们不修剩下的，你就cancel合同吧。我们就知道了，是这个中介在搞鬼，居然有这样坑人的，拿了钱不办事，帮倒忙。不过，我们后来还是买下这个房子，不管他态度如何，这一点我们放到房检部分说。

总结：要不要找中介？找什么样的中介？要不要rebate（据说这个不是每一个地方都有），都可以先多找几个聊聊。有的朋友说可以靠推荐，但是我也在网上看到朋友推荐的也很糟糕。所以这个就得自己擦亮眼睛多看看，多谈谈。我也有朋友在其他地方，遇到特别好的中介，感觉也看运气。

其次，律师。新泽西房屋的买卖双方都是需要律师介入，以确定整个流程合法合理。我其实蛮喜欢这一点的，因为整个过程，确实律师给的意见很专业。这一点，我们完全没有踩坑，我们的律师非常非常给力，收费也不算贵，1200，是最后算在closing cost里面。不仅仅是审合同，后续关于房子所有的问题，包括维修等，都是通过律师在沟通。律师还要负责找title公司，虽然我们的title公司也不是很便宜，但是律师说，他们就是想找办事靠谱的，事后也证明，title公司的服务也很到位。他们是真正站在所代表利益的一方说话的， 而且考虑到很周全。他们查到，我们这个房子有open permit，就是之前的屋主有做维修，但是维修完了之后，没有给政府报告，安排验收来关闭这个permit。因为疫情和感恩节，一直没有完成验收，后来又遇到屋顶上不去，只得要重新约检查，所以卖方迟迟交不了房。我们律师在回复邮件还是很及时的，虽然办公室电话有时候没人接，多打几次还是可以的。我们很推荐这个律所，Wang Mugno & Park，他们是提供中文服务的，沟通比较方便，很专业。

第三，房检。我们这次做了一个general的房检，这个房检师就是住在我们这一块儿的，而且他超级受欢迎，很忙，很难预定上。但是按照规定，合同成立后，10天（如果没记错的话），要把维修list发给卖方，而我们是申请延期提交维修清单的，就是因为这位房检师太火，我们等了很久。检查得很仔细，大概一个半小时，900美金，贵。。但是值得，因为这个房检师，不仅仅当时给我们检测了房子，给了很实在的建议，后续也很给力。这个房子虽然比较老，但是保养得很好。而且在之后，因为和卖方谈不拢维修的时候，我们还特意打电话问他，说我们抛开卖方的态度，就只谈房子，这个房子有没有硬伤，值不值得买。他说这个房子所有的毛病都是cosmetic issues，不用特别担心，小修小补。我对象比较handy，很多都是可以自己修，问题不大。他还很实在地说了一句，他说如果这个房子真的不好，我房检的时候就会直接和你说，不要买，毕竟我也要为我的检修负责。我觉得他很真诚，听从了他的建议。他是第二代华人，只讲英文，这个也是朋友推荐的。 他爸爸也是房检师，算是子承父业。可以搜索franklininspection找到他的联系方式。

我们还检修了下水道，oil tank和屋顶，屋顶那个后来发现其实没有必要。Oil tank是没有问题，但是下水道确实查出来有一个裂痕，我们的卖家是不可能修和给credit 的，所以我们买的保险要包括下水道这一项，我认为还是有用的，毕竟知道是有问题的，可以提前预防。Radon没有做，是因为房检师说，他经常检查这一块儿的房子，知道我们这个区域没有这个问题。
至于想检查哪些项目，可以问问中介，也可以问问朋友。房检这个我们还算是没有踩坑。

第四，贷款。这个又是一个巨坑！我当时在纠结chase还是华人贷款公司，因为华人贷款公司给的利率比较好，但是chase可以match，但是chase每一步联系都很慢，所以还是选了华人贷款，也是朋友介绍的。（所以关于推荐，也是要看运气）
整个过程的问题在于，因为这种小贷款公司，不是自己在贷款，而是要把你的贷款打包卖给大的mortgage company，所以每一步他都要巨多的资料，因为他现在就要做万全准备，以免到时候卖的时候资料不全。具体的细节我就不提了，因为太繁琐太痛苦了，本来以为全了，临时来一句，说资金还不够，又得临时从朋友那里借钱周转一下。而这些都是我们之前商量过的，说我的账户资金够的。后来又是其他各种问题，常常是以为准备好了，又有其他问题。今年幸好是在家上班，有时候真的是花了很多时间在跟他们对话处理这些问题。
后来因为他们的问题，不能按时closing，然后他们还是说，是我们准备资料慢了。关键是，我们每一步都在准备资料，而且是立刻。利率expire之后，还要再收钱。我们给chase打电话，原来chase是有60的宽限期，而这个华人贷款公司只给了10天.。。然后我对象就很生气，说你给解释清楚，是因为你们自己没有ready，你应该在你ready的情况下，再给我们10天。我估计对方也认识到了问题，所以最后也没有再额外收钱。

总结：确实需要拿到一个好的利率，在找华人小公司拿到好的利率之后，可以去找大的银行或者mortgage match，估计流程会好一点。我们这一次就是被这个贷款公司折磨得筋疲力尽。华人公司的优点是，平时下班后和周末都是可以联系的，缺点就是要提交太多资料，各种证明，还有点乱。

第五，卖方。之所以放到最后，是因为和买房没有直接联系。有的卖方是乐意和买方直接沟通的，但是我们的不是，我们找到了卖方的联系方式。但是对方不回复，而且中介跟我们说，你们不要找卖方了，对方不会理你们的了。后来我们才知道，其实对方估计是太怂，不知道怎么和我们谈。对方的职业是做房屋翻修的，我们这个房子他自己翻修了一部分，做得很差。在我们看来，就是不专业，档次比较低，质量不怎么样。我们在网上查到他公司的评分，也是很差。。。后来我们就释然了，算了，跟这种人谈没什么意思。糊涂人办糊涂事，自己的房子屋顶打不开都不知道。而且他们买进这个房子的时候，那些permit就是open的状态。因为 Jersey City 交房是不需要检查permit，他们当时买的时候，估计律师没有查出来，自己也没有留意到。而我们的不仅是律师查到了，而且房检师也告诉了我们一个网站去查，我们自己也查到了。他们自己不知道这个事情，然后就买了，卖的时候就导致他迟迟交不了房。然后自己的中介还不告诉他屋顶上不去，他当时还想先扣押一部分钱，然后先按时交房，等permit close再把这个钱放出来。我们看到是关于房顶的，就不同意他们提出的金额，我们提出了一个更高的金额，他们不接受。我们的律师说，那就等他们自己close吧，不然一交房，这个责任就是我们的。谁知道里面会有什么问题，会不会被罚款呢？律师说不要冒险。最后还是检查的人员让邻居去拍照看了顺利关闭了，因为检查人员太胖了，上不去。。。。。。双方都没有什么重大损失，只是延迟交房了。他们自己估计是到了退休的年龄，想卖掉这个房子，搬到佛罗里达这样暖和的地方去住吧。但是这个房子他自己也没怎么住，都是租出去的。所以也不是很上心，这个也是随缘了。

总体来说，我们这一次买房子不算是特别顺利的，中介，贷款，卖方几个坑都踩了。
如果下一次我要再买房子，我会自己找一个中介，可以拿rebate，至少有钱拿回来，然后自己一定要坚定报价，做分析，不受中介影响。（有可能房地产市场火热，需要抢房，那再考虑，哈哈，反正这一轮买完房子之后，接下来几年都不会再买了。。。）第二，会打听多一点关于卖家的信息，看看能否直接联系上，最好是可以沟通的，有事情好商量嘛。最后，贷款可以多问几家，比较比较服务态度、速度及专业程度。

另外一些感想就是，买房子这个事情，还是得自己多上心，因为你自己才明白自己的需求。比如，我们买这个房子，一定要有停车位和地下室，这个是我们的刚需，我们看的这一套房子满足。之前我们还看了一套房子，也报价了，虽然有停车位，但是没有地下室。而那个房子有中央空调，所以比较抢手，中介说有四五个offer，我们加了一次价格之后就没有再加价了。因为对于我们来说，中央空调不是刚需，我们夏天有窗口机就能过日子了，而且夏天也不长，开空调主要就是七八月份。而我们这套房子，没有其他offer，可能是因为有些人不喜欢这个style，但是我们能够接受。所以只要列出来哪些是一定要的，哪些是可有可无的。这样在看房的时候，就比较有方向了。我们就没有看学区房，因为暂时用不上，而这几年，还是要考虑离公司近。郊区的朋友可能还要考虑是否远离高速公路和高压线等。有的朋友是买公寓的，我们当时也考虑过公寓，但是后来一看HOA费，立刻打住，三四百的都不算多，各有甚者，接近一千一个月，我们消费不起，算了算了，还是买house吧，除了房子，地税和保险，没有什么其他固定支出了。如果有可能，最好在自己要买的区域住一住，因为很多区域，自己住进去，才知道到底是否合适自己。我们买的就是我们租房子的附近，知道个大概，平时我们有空，也去溜达溜达，所以知道应该比较满足我们的期待。如果附近有airbnb，不如花点钱，住个一两晚，这个钱相对于整套房子来说，算小钱了。这样你可以感受到，住过去是什么样子。
还有一个可以看自己可以贷款多少钱的一个网站：better mortgage，这个不用hard pull，所以信用分不会掉。并且不用联系对方，完全是自己填信息，可以立刻看到结果，很方便，很及时。我有朋友最后是在上面贷款的，因为拿到的利率比较好，我没有用他们的贷款，只是拿了pre-approval letter。
还有，我们自己查permit 的网站：sdlportal

花了一上午敲了这么多字，欢迎大家加米加米呀！房子买好了，明年看看有没有好的机会换换工作，非码农，买房之后的日子还是有点紧巴巴，得努力赚钱了。但是米米不够，很多面试经验的帖子都看不了。谢谢大家！其他有什么问题，或者我可以帮上忙的话，欢迎留言，我一定知无不言言无不尽~~~

2021新年快乐！

xinxin0774 发表于 2020-12-31 02:51
求问，新泽西购房不一定是买卖双方都有律师？买方只要律师 or title company就可以了？？？

不是，买卖双方都需要律师。合同只有通过双方律师审阅才成立，你自己签的是不行的。

求问，新泽西购房不一定是买卖双方都有律师？买方只要律师 or title company就可以了？？？

jerrytim 发表于 2021-2-14 11:26
论坛大概不提倡这种疑似广告性质的推荐, 楼上需要的话可以私信哈, 看你想买在哪里, Jersey City Hoboken  ...

hi, 其实我还在附近看看的状态，唯一一个要求就是去岛上交通要方便 所以其实jc hoboken都在我考虑范围 甚至weeheaken west newyork，现在发现其实往里面一点儿的townhouse也不错 只要地铁附近看起来也挺棒棒的。。。然后我没法给你发私信。。 好像要啥鳄梨。。感觉地理这些东西太复杂了。。我只认识大米T.T
你可以发我邮箱xtliao点oe at gmail点康母

太需要这个了！楼主好人

nottinghillivyW 发表于 2020-12-31 06:41
太需要这个了！楼主好人

不客气，我看地里关于新泽西这边买房的经过比较少，所以分享一下。

很棒的购房经历，jersey的房子租售很抢手的、

买在了journal square还是heights 厉害啊 第一次卖就弄老的single famlily

楼主写的好细致。赞一个！

楼主方便透露一下你的rate吗 地点也是在jersey city 谢谢

swordmans 发表于 2020-12-31 20:55
买在了journal square还是heights 厉害啊 第一次卖就弄老的single famlily

JSQ....heights不方便直接搭地铁