和大家聊聊我这几年在LA买的几种投资房

13年移民过来，先是倒腾了一个餐厅，做了2年，后来发现挣钱太辛苦，于是开始考虑做realtor，这几年在LA买进卖出不少房，很少失手，买的投资房从4-7%的回报率的都有，基本上cover所有持有成本后还有1000-4000的富余，在这里和大家探讨一下。
第一阶段：刚开始来的时候住华人区，投的也是华人区的房子，由于别墅价格高，相对回报率低，所以基本上是买小户型condo，4、50万一个3、4卧室condo，能租2600，觉得还不错，不过刚来那几年报税也不高，只能用不查收入，利息较高，加上HOA等成本，每个月能富余几百块钱，但华人普遍报税不高，有的也不守规矩，中间也吃过亏，买的基本都是80-90年代老房子，维护成本也不低，就这么不咸不淡的投了几套这样的condo。

第二阶段：遇到了一位比较专业投资客，他的理论就是挣到的钱一凑够首付就去买投资房，投资房收入报税，新的投资房租金也可以部分算收入，于是基本只要凑够首付就可以买投资房了，现在想起来还真是跟他学到很多技巧，于是我也重视报税起来，每天有空就去看投资房，自己也考了license，也会带客户去看房，投资经验越来越丰富，做过买很旧的房子做翻新，16-17年最好做，那时候房价一直涨，基本上每一个买下来花几个月装修完都能赚钱，利润很高，贷款买一个破房子，然后做翻新卖掉每次可以挣到8-10万，当个副业非常好！那时候材料和人工也比较便宜一点，翻新再卖重未失手，不过18年开始就不好做了。
那个时候也学着买一些新房去投资，特别是第一期！我只要看好了都会去买第一期的房子，新房子，好地段，完全跳离华人区，好区的租金也很高，还不怎么考虑维修，很省心，回报率也基本到了4-5%，另外有的项目2年卖完后，我的房子由于是第一期，基本上就增值20%了。

第三阶段：18年之后我帮着客户买了几套多户的投资房，大部分都是新建的，靠近LA downtown，租金算起来达到6-7%，如果只算首付，净回报率达到10-13%，而且房子还很好租，我就开始自己尝试投资这样的房子，我卖掉了一些回报率差一些的房子，集中火力来投资此类房子，特别是去年疫情里投的，价格就很好，虽然租金有一点影响，但是迟早会恢复的。举一个例子，我买了一个4户的，要价249万，我238万拿下来，租金分别为4350，4300，4050，3850，投资回报率接近7%了，我投了50万，每月付掉所有月供和其他成本，还有接近6000到手，尝到了甜头，我以后就准备投资这种类型房子了。
我知道地里的LA的朋友比较少，不过如果有的话，大家也可以多多参与讨论关于投资房。

感谢楼主分享经验，提供一个OC的投资房DP。
2012年市场低价位，40w购入一个6户两层townhouse，装修20w+，贷款额38w。房子目前市值128w，入住率90%以上，每月月租收益为6000，剔除掉HOA、地税、房贷，每月净收益3100。雇了住主卧的房客manage，几乎没有额外的时间投入，房损大概每个月100。

240万的房子租金能到1万6一个月？

240w一个月租1w6的fourplex在LADT？楼主你给我在市场上找一个发个link在这里。这种房子我买5套。

太赞了zszszs

smallmikko 发表于 2021-1-19 09:57
240万的房子租金能到1万6一个月？

这个也是我疑惑的一个点。。。一个房间4000平均下来，楼主能解释下吗

做个参考，NYC 一个房间 合租的话，2500 也就差不多了，LA downtown 能到这个？

LA dt 4000一户？好的apartment也没这么贵。

zzh372024750 发表于 2021-1-19 10:04
这个也是我疑惑的一个点。。。一个房间4000平均下来，楼主能解释下吗

做个参考，NYC 一个房间 合租的 ...

LZ说的应该是fourplex，相当于一个巨大的sfh分成四个apartment，每一个apartment都是独立的

请问最后fourplex 是la哪个城市的？

smallmikko 发表于 2021-1-19 09:57
240万的房子租金能到1万6一个月？

对，全部是4b4b的，总共4unit

Jaychen314 发表于 2021-1-19 10:26
请问最后fourplex 是la哪个城市的？

LADT附近的

zzh372024750 发表于 2021-01-18 18:04:08
这个也是我疑惑的一个点。。。一个房间4000平均下来，楼主能解释下吗

做个参考，NYC 一个房间 合租的话，2500 也就差不多了，LA downtown 能到这个？

听上去像是west la 可能culver city playa vista 那边

补充内容 (2021-1-19 10:32):
楼主回答了是在downtown la