湾区抢房大潮的血泪教训：警惕被Apprisal插刀

先交代下背景：刚需自住房，目标是南湾single family house，但财力有限。在湾区当下疯狂抢房大潮中，买不起学区房和热门交通房，只能在南湾非热门地区碰运气。

20年秋冬开始密集看房，总算在年末碰上了在预算上限的dream house，房子所在的zip code一般，属于地里大佬们看不上的区域；但胜在没啥硬伤，交通和生活机能比较便利，户型适合我们家情况，move-in ready，方方面面越看越喜欢。虽然listing price创了周边新高，同小区半年内几乎没有交易，不好作同期比较，但我们抱着幻想，觉得在湾区非热门地区，竞价也许没那么激烈，于是下了个保守型的offer试试。

结果我们的offer垫底，而且竞争并没有因为非热门地区而减少，agent打听到有几个买家加了近5%。在最后一轮心惊肉跳的盲bid中，我们咬咬牙加价7%撑到了预算上限，重新下了offer。Agent也一再提醒我们不好再加了，担心appraisal会稍低。最后，卖家在两个相同出价之间选了我们。

在随后选lender时，我们也顺带了解了一下他们怎么处理appraisal低一点的情况，最后选了一个有备选方案的银行。然而，现实还是给了我们狠狠一巴掌：Apprisal出来的价格不仅比成交价低了10%，而且竟然比listing price还低了很多！要自己补的现金都快赶上一半首付了！！

得知appraisal结果的一瞬间简直懵了，真是“没有最差，只有更差”。缓缓神赶紧列了以下几个方案：
1. 跟seller协商，看能否有回旋余地，毕竟估值比listing price还低很多。然而，现在的湾区卖家市场真是让卖方底气十足，对方直接回绝了，意思是爱要不要，反正他们有同价的back up offer，这条路就这么断了。我们退出了contingency，定金拿不回，而且确实很喜欢这房子，只能硬着头皮往下走。
2. 考虑appeal appraisal report或者换个lender重新走流程评估。【如果能找到更好的周边交易例子去做comps，或者找到原report的明显漏洞，那就果断appeal或者直接换lender重新评估吧。】然而，我们的情况不太适用这条路。小区住户太过稳定，三个月内没交易，近半年零星卖了几个，且条件也不完全匹配，放远一点周边成交也不多，很难找到能体现近两三个月加价抢房的大趋势。对于我们这个个例，即使重新做评估，调整不同appriser的个人主观因素，但基于comp analysis的算法，也很难有质的改变。
3. 降低首付。我们最终用了银行的一个补救办法：15%首付，当然，要满足银行的其它一些条件。这总比短短几天内拿出大量现金填坑要可行得多。
4. 能卖的卖了补现金。调整了首付比例后，还是差一部分现金，这时要么啃老，要么把能卖的股票卖了，能倒腾的401k倒腾出来。我们实在不敢开口问父母要，难道跟老人家老实说银行觉得这房子不值这钱吗？国内如果不了解湾区病态抢房现状，估计八成觉得我们买房被骗钱了吧？到时还得费口舌解释一堆。无奈之下，最后把手头仅有的还没捂热的股票卖了补坑。

一波三折后总算按时close搬进了新家。通过这次教训，分享几点拙见：
1. 偏冷门地区或者近期交易没那么活跃的区域，加价更需谨慎。尽管湾区没啥硬伤的自住SFH进入了一种“不狠加价买不到”的疯狂状态，对于很喜欢的房子，加价时还是要留点余粮以防万一。
2. 买房也好，生活其他事情也罢，难免会有意外会有波折。遇到问题，夫妻之间、父母子女之间，最好不要互相埋怨互相推卸责任，既然是一家人，那就有商有量地解决问题，伤了和气不值得。经此一役，相信对加深family bonding是有加分的。
3. Apprisal过于低，经济上有损失，心理上也总感觉吃亏，反正横竖都不好受就对了。但既然是喜欢的自住房，住进去了就尽量放下这些得失心绪，享受新家，努力工作搞钱，争取早日不再受这些事所困扰吧。

最后，谢谢你们的耐心看完啰嗦长文，祝祝各位顺利bid到自己理想的房子，appraisal成功match，早日安家乐业！

补充内容 (2021-2-8 11:53):
看到大家暖心的留言或是对不同观点的和气探讨，真的非常感谢！我们之所以分享这段经历，只是为了能给正在买房或考虑买房的你们提供多一个案例，贡献多一条思路而已。

刚搬进新房太多事情要处理，也忙着为即将到来的新生命打点布置，留言就不逐条回复了，直接笼统回应几点吧：

买房全过程我们遇到的人都很好，这点很幸运，agent给到了足够的提醒，也帮着分析利弊，所以我们对appraisal结果偏低也提前做了准备。只是最后低出了预期，所以才出现了原文中的明显“阵痛感”和稍显狼狈。还好loan agent也特别给力，协助我们找到解决办法成功过户。大家都是成年人，买卖也是你情我愿的。作为买家，能原价买下来的话谁会去加价，这实属身在大潮中的无奈。

至于我们提出的几个方案，以及留言里的网友提供的其它案例（谢谢！），在不同地区或不同的时间，有的可行，有的不可行。如果你遇到类似的情况，请根据自己情况去借鉴。

最后的成交价，是我们能力范围内在当下能买到的综合条件最好的房子。搬进来后也逐渐放下了患得患失的心态，安心踏实地打理好小日子。

PS：全贴手机码字，有几处typo，找不到编辑的地方，就当我孕傻吧。给大家拜个早年，祝牛年大吉安康，一切如意！

首先恭喜楼主拿到心怡的房子，Apprisal价格不代表市场价，Apprisal report上面都写着这样的waiver，Apprisal价格低也不代表你们买贵了。过几天市场价格会告诉你们这是不是正确的选择。

我觉得既然你们知道这个房子list price是周围最高，就应该有Apprisal出问题的心理准备，更何况你们agent还提醒过你们。

至于第一个解决方案，在我看来简直匪夷所思，卖家在有同样offer的情况下选择你们已经是对得起你们了，怎么可能降价。我估计你提这个的时候对方在心里都问候你无数遍了……

看来这种狂加价买房不是什么好deal  只会便宜了seller

另：分享一下zip code没什么大不了的吧

加价太狠，其实是把未来五到十年的增幅提前price in了，在现在股市看好的市场下，并不是个好主意。

同焦虑 lz能透露下zip code吗

虽然有点插刀但想问lz：你这样买下来比买热门地区合算吗？

loveday 发表于 2021-02-06 10:14:37
虽然有点插刀但想问lz：你这样买下来比买热门地区合算吗？

哈哈不介意插刀，要是这价位在热门地区买下来肯定去啊，这不还是因为买不下来嘛

ada113 发表于 2021-02-06 10:13:31
加价太狠，其实是把未来五到十年的增幅提前price in了，在现在股市看好的市场下，并不是个好主意。

您说的是有道理的，如果不是着急刚需，我们也觉得不必这样。但我们马上迎来上有老下有小的生活，不想再每年花四五万租房了

alex8937 发表于 2021-02-06 10:07:10
同焦虑 lz能透露下zip code吗

很抱歉，实在不方便吐露太具体的细节了，只能点到南湾这块儿，谢谢谅解。

谢谢楼主分享
确实不应该疯狂加价
抵制bidding war人人有责

楼主热心分享了自己经历 为你总结的经历点赞👍都是人生财富！遇到了降首付比例的贷款银行 多幸运！