2021.1月 湾区三谷买房心得

因为本人以前长期是买买提三番区房黑，看不惯交通房，来湾区4-5年，一直心系三谷，去年年底终于熬到了上市解锁，自己投资的股票也起飞，决定滚出南湾。然而三谷的房子也跟着股票 wfh 一起起飞，半年盯redfin 价格从2020-9月开始起飞，11-12月开始突破2018年的pea创下all time high。
先给个conclusion，LZ 最后在Danville Camino Tassajara 路边的1.5+m 买下了sfh 2500ft，agent Eric (专做三谷地区，他常年在买买提三番版活跃，说话也比较公道，不是无脑房托那种)。Loan agent是WF 的华人agent，eric 推荐的几个，我自己挑的，因为wf总所周知，利息最低，当然海外gift money 不能算，刚跳槽rsu不能算等等，这是老生常谈了。

12月底看了一个danville的 小房子 listing 1米，1500ft 3b2b 那时候房市还没2021 1月那样疯狂，这个房子有硬伤，院子几乎没有，周围有大树影响了采光，就没有出价，挂了很久，最后好像还是低于list 97w close。后来还看了pleasaton的平层 sfh，不是特别大，1800ft 但是lot 巨大 9000ft，107w，最后有买家出了135w。因为市场就是如此，不得不把1.2m的budget提高到了1.5m，开始看san ramon2000ft 以上的房子，觉得2000ft以上 竞争少一些，加价不会太疯狂。 但是实际上并没有如此，后面san ramon几个2500ft的房子都被bid到了1.55 到1.6，每个都是20-30个offer，最疯狂的有50+offers，还来了一轮竞价。估计最后得close到1.6+，这房子我1.5+都没有进前5。。。。 无奈下打听了一下新房，新房平均都是1.6-1.7m 比二手sfh 还要贵了 也就pass了。

被san ramon priceout后，lz就看了更远的danville，虽然都是白人old money，但是想着早晚烙印老中大潮要冲San ramon溢出。但是danville 一开始的bid 也不顺利。LZ当时看中了一个特粉的房子，有payoff的solar 和tesla charger，LZ也是特粉简直完美。出价1.5+，然而还是落败（15个offers），一个all cash的 职业是agent的买家，通过dual agent（我猜测）买走了房子，最后close价格就比我出价高2w 但是附赠了很多新的优惠，比如free rent back等。

在连续4周的打击之后，LZ 继续调整心态（当时心态已崩），认为哪怕有点硬伤也好，硬伤的折价是可见，可估计的的，bid war的溢价是不可控的。盯上了贴近大路Camino Tassajara 的一个房子，房子状况很好，owner知道自己的房子有硬伤，把inspection 所有的问题都修了，为了吸引买家，虽然如此 最后只接到了5个offers。这个房子listing 1.4mi 我继续出价1.53mi，并且是top offers。然而listing agent觉得offer 太少，加价太少，居然还来了第二轮，让老二counter了我的offer。我当时心态也调整好了和我的agent商量 觉得不用加价，1. 因为老二是1031exchange投资房，owner希望买家是住户。2. 我们downpay 非常高40%，loan的风险比老二低很多。老二最后估计也没有比我们加更多价，最后还是接受了我们的offer。个人觉得还是很值的，虽然是大路，但是那条路晚上周末车并不多，和南湾的el camino 是没法比的。el camino半夜车流量相当Camino Tassajara 白天的车流量。另外房子被照顾的很好，每年都有projects 进行improvements，owner disclose了30多次improvements，owner 2003年拥有这个房子，几乎每年都有一次improvements，去年更是把各种问题都修了。

先说这么多，以后补充loan agent交道历程，现在正在经历。目前看都还算顺利。





补充内容 (2021-2-12 12:28):
wf 因为relationship discount 2% 7arm 我运气好 downpay可以作为relationship discount。不过2.20以后就不行了。

补充内容 (2021-2-12 13:04):
如果觉得我是agent 广告，版主就把我删了，我不在乎。谢谢。我也不想给我的agent带来困扰。

补充内容 (2021-2-12 17:28):
好好好 三谷不属于湾区。你们说的算。

补充内容 (2021-2-13 02:25):
WF 2.0% 7arm after 50w 0.25% down payment relationship discount(2.20以后downpayment不能做relationship discount).60天内不能有gift money from China,jombo loan不能有401k loan.RSU需要连续3年,

补充内容 (2021-2-13 02:29):
跳槽重新开始计算.建议避免找wf 800 的agent,找有经验的,pre approval就算好贷款额度,800很多年轻美国agent,并不是特别清楚wf的underwriter processor的规矩,800的wf agent和临时工差不多,pre approval很容易偏高。

补充内容 (2021-2-13 02:36):
1月27号 pending,开始办理贷款,2.8号appraisal做完,预计2.12 今天 underwrite做完,agent 刚刚的通知.一切顺利下面两周就是escrow和过户地产税fees...有经验的loan agent非常重要,出具靠谱pre app避免buyer乱抢房。

这种在帖子里提到agent的真的不是agent本尊吗？不明白为什么要提起agent的名字，让别人去找他吗

jxnc19890417 发表于 2021-02-11 20:30:51
三谷不属于湾区了 原来如此 只有南湾 半岛是湾区。

三谷当然不属于湾区...

三谷疫情结束后去湾区得堵成狗中狗吧，确定现在要高位接盘吗

这个距离适合commute去南湾吗?

去南湾比较痛苦 但是性价比应该不错 升值潜力也不错

claudekuso 发表于 2021-02-11 17:22:48
这种在帖子里提到agent的真的不是agent本尊吗？不明白为什么要提起agent的名字，让别人去找他吗

可能是agent请楼主发的文 如果文章有干货以及这个agent确实有用的话 可以理解....

工作两年的小白看着仿佛看天书

请问一下lz最后在wf拿到的多少的利率呀

kekekeng 发表于 2021-2-12 10:55
三谷疫情结束后去湾区得堵成狗中狗吧，确定现在要高位接盘吗

三谷不属于湾区了 原来如此 只有南湾 半岛是湾区。

南方Giraffe 发表于 2021-2-12 09:29
可能是agent请楼主发的文 如果文章有干货以及这个agent确实有用的话 可以理解....

我自己发的，我觉得比南湾agent强，南湾agent 狠不得让客户加50w。我的agent 觉得我加多了，会提醒我。并且支出房子的硬伤，说不值得。也乐意和我讨论市场情况，以及我的出价策略和理由。总的来说是非常reasonable的。