缓解湾区买房焦虑：不买房可以all in QQQ指数基金

免责申明：股市有风险，投资需谨慎；不是投资建议，仅作为知识分享。

结论放在前面：
（1）现在已经在看房的，不用焦虑，更不必疯狂加价抢房。存在这样一种选项：把首付款买成QQQ，耐心等着就好，拿着QQQ是不怕上不了车的。
（2）现在还在攒首付的，定投QQQ，而不是存现金攒首付

依据：
（1）把自主房自带的杠杆效应考虑进去，QQQ的涨幅也不输于甚至能跑赢湾区房价的涨幅。
（2）湾区房价和QQQ强关联。如果QQQ大跌，湾区房价也好不到哪去。

进一步说明：
（1）自主房有杠杆，买房只需要20%的首付，考虑到各种手续费，一般要按25%准备。杠杆率就是1:4，所以房价涨10%，实际收益率会被放大到40%，nice！但要注意，不断的偿还本金，杠杆率就会不断的下降。

（2）QQQ在过去十年里从2011年2月的$58涨到现在的$336，涨幅高达470%；同一时间在湾区买房的，假定十年间的平均杠杆率还是1:4，房价如果没有累计涨117%，就没跑赢QQQ。同样的，近三年在湾区买房的，绝大部分都没跑赢QQQ。高价房尤其跑不赢：有个现象，一旦房价超过某个域值(2m?),  这个地区涨幅就不大了，换到邻近地区接着涨。

（3）不得不承认，湾区房产确实牛逼。在过去十年里，妥妥的跑赢sp500指数基金！按巴菲特老爷子教导的那样买sp500指数基金是干不过湾区房产的。逼得大家不得不买单一板块风险更高的QQQ。好在QQQ的风险和湾区房产的风险是绑定的，要跌大家一起跌 ：）

（4）QQQ和sp500一样是公认的市场的benchmark。指数长期看会一直上涨。时间越长，风险越小。相比较而言，某些个股比如tsla，或者ARKK，甚至比特币会有更高的收益，但往往伴随着更大的风险，大部分人都不敢把首付买成个股或者比特币的。

（5）baseline要选对，房产经纪都会选现金作为baseline，所以才有所谓自主房随时买，回头看都是丢的说法。在湾区生活工作的做决策应该用QQQ做为baseline。

（6）持现金观望风险非常大。这是在time market，如果像过去十年那样房价一直没有回调呢？长期来看波动不是风险，踏空才是风险。考虑到联储局的大放水，湾区房价大概率还是会上涨。

（7）今年年初湾区的房市供给量太少，房价很容易被哄抢抬升。就像股票一样，交易量小的股票容易拉盘。最大的变数是湾区IT公司的remote wfh政策，影响要好好考虑。

（8）湾区现在租售比不是一般的差。比较redfin的房屋售价和craiglist同一区域的租房价格，比如热门的94087，要价2.2m到2.5m的SFH只能租大概$4200一个月。买这些房子的唯一原因就是堵以后还能继续上涨。我不怀疑还能涨，关键是能不能涨过QQQ

（9）如果不买房，每月房租都打水漂了。但不要忘记买房以后每月的地税，保险和可能的HOA也是一样的打水漂。美国没有刚需。没有户口，租房一样上学。

（10）买房是要有舒适感和拥有感？没有问题，挣钱就是用来花的，但也不妨算算买QQQ和买房的收益差价，清楚的知道为买心理满足感到底花了多少。另外，很多人是租房时自己住，买了房却和别人share。因为要把房间租出去，好减轻月供的压力。

补充内容 (2021-2-20 02:53):
（11）看完回复，大多数人都担心all in QQQ跌了怎么办？下跌风险真真切切！但QQQ和湾区房价哪个跌得更多，我没有太多数据。计算房价上涨时考虑杠杆，那在下跌时也要考虑到杠杠。现在湾区买房的有多少都在靠RSU还贷。

补充内容 (2021-2-20 02:59):
（12）很多人对股市下跌的耐受度远远低于房价，觉得自住房跌了可以继续住，不卖迟早会出水。那股票跌了为啥就一定要割肉呢？买指数基金的好处就在于不像个股，指数长期总是上涨，迟早也会出水。何况还发股息。

补充内容 (2021-2-20 03:05):
（13）房子杠杆起步是1:5，但不断偿还本金，杠杆率逐步下降。贷款还完，就没有任何杠杆了。很多人以为刚开始还贷辛苦点，早点供完房贷就解脱了。其实一旦杠杆低到一定程度，哪怕是湾区房子，也远远跑不过股市了。

补充内容 (2021-2-20 03:12):
（14）搞投资房当地主的朋友一般都不断的贷款买新房出租，为的就是维持住一定的杠杠率。没有杠杠的投资房不如直接买REITS。也是因为退休了不好上杠杆，所以FIRE运动里大多是靠存出上百万的股票，靠股息提前退休。

补充内容 (2021-2-20 03:16):
（15）tax是个非常专业的问题，跟具体情况有关，股票和房子都有很多操作方法，所以没有在正文里单独列出来比较。

补充内容 (2021-2-20 03:22):
（16）再次强调，参见（3）和（4），这里并没有从历史数据中挑出那些return超级高的个例。另外，TQQQ有杠杆损耗，也不适合长期持有。

补充内容 (2021-2-20 03:23):
（17）即使决定all in QQQ， 不同人也有不一样的策略，因为每个人的风险耐受是不一样的。是一次买进去，还是分批买？到底要预留百分之多少的现金子弹好在下跌时加仓？这些都没有统一的答案。

1. 万一遇到股市崩盘，股票会套牢1-3年，这期间一直租房就要牺牲生活质量，另外刚需之所以被称为刚需是因为有一部分人有老有小，孩子要上学，老人来了折腾不起，一个稳定的环境对孩子的成长非常重要

2. All in各种板块的论调很多，还有人建议all in TQQQ或者blockchain，比QQQ涨的还多，只看过去十年或者五年当事后诸葛亮大家可以挑出一百种高回报的方法，但是这没有意义，因为没人可以预测股市和time market，过去十年的历史远远不够，所以大部分投资大拿都不建议all in。当然没有人愿意慢慢变富，all in的risk只有当大家经历一次08年式的崩盘才会理解

chengguo201063 发表于 2021-2-16 06:33
1. 万一遇到股市崩盘，股票会套牢1-3年，这期间一直租房就要牺牲生活质量，另外刚需之所以被称为刚需是因为 ...

1. 如果说股市会套牢三年，那房市可能要套牢更久。因为股市灵活且流动性高，每跌10%抛一部分或者加仓一部分均可，甚至还有做空的选项。然而卖房就是全卖或者不卖，从反应过来到卖出房子可能要几个月时间。
2. 股票可以控制仓位，买房才是all in，加上贷款甚至是all in*5。

现在的韭菜这么自信 居然劝人把首付款拿去买股票 不管qqq还是个股 风险都是存在的。还是应该敬畏市场的。

不是很多人算过了嘛 数据摆在那里 大家自己理性思考吧。

补充内容 (2021-2-16 09:27):
还有买房不只是投资啊 小年轻想不清楚吗？光想着赚钱不想着赔钱。 套牢个1-2年 你舍得割肉吗。纸上算算都是容易的，等看到首付在股市里腰斩的时候，心态真的会炸裂的。。

看来股市还要再上爆一波，大家都不想留cash。

万一后面QQQ大跌，房市如你所愿也跌，但跌的程度不及QQQ。这时，想要拿本金出来抄底买房，却发现本金浮亏着......多尴尬。

补充内容 (2021-2-16 06:24):
在上行的时候，存QQQ不留现金，也许是不逊于买房的策略。但改为下行时，只有现金是最香的，是能“抄底”解决刚需的买房利器（如果还有工作能贷款的话）

Hcol地区租房跟买比起来真便宜 住着感觉房东挺亏的 去掉房产税维护和利息他没赚我多少钱 而且什么有问题都不用自己修，喊房东就好 活雷锋一个
反正我的钱全扔在大盘里没啥大问题 感觉qqq还是挺稳的大头都是科技股 想买房早就可以全现金买但真没这个需求 也没娃又想自由 何苦给自己绑起来

ninecloud 发表于 2021-2-16 06:18
万一后面QQQ大跌，房市如你所愿也跌，但跌的程度不及QQQ。这时，想要拿本金出来抄底买房，却发现本金浮亏着 ...

但是下行的时候房价为啥叫抄底，而不是抄在半山腰呢？

假定房价跌了入场就是抄底，但是qqq跌了就是继续跌，这个和楼主假设的qqq和湾区房价强相关本身不符。

当然我不发表评论说楼主说的qqq和房价强相关这个观点本身对不对哈。。。这个见仁见智。

只是说楼主你这个说法里面本身有个逻辑漏洞而已

同意（9）啊，有人说 租房帮房东还房贷，房东也帮房客交property tax+home insurance+hoa dua和利息啊。

赞这个思路
我最近也在想是买房好还是all in股市保持流动性好
湾区房子租售比太低了，现在这房价买了不涨那是真亏

yanshuo619 发表于 2021-02-15 14:29:47
但是下行的时候房价为啥叫抄底，而不是抄在半山腰呢？

假定房价跌了入场就是抄底，但是qqq跌了就是继续跌，这个和楼主假设的qqq和湾区房价强相关本身不符。

楼主是建议把买房的本金放在QQQ里，认为房市和QQQ强相关，并告诉大家少现金且不必焦虑，只要不留现金就没事。这和底在哪里有关系吗？他不是拿QQQ和房市比，而是拿现金和QQQ或房市在做对比。我也不认为二者强相关，但如果非要按楼主认为的强相关来说：我认为应该持有现金，在二者同时下行时买其中的任何一个。而不是仅仅因为现在的上行市场，就把钱放QQQ里，误以为可以Beats房市。都假定前提是强相关了，怎么Beats？现金还是很重要的，如果股市房市强相关的话。

补充内容 (2021-2-16 06:52):
我认为应该持有现金，改成—>我认为还是应该保持一定比例的现金，不能把首付的钱全QQQ了。